为寻求在新加坡以外的增长以及分散风险,本地房地产投资信托(S-Reit)过去两年在海外市场的投资额达到20亿元以上,它们今年预计将继续积极在海外购入新资产,不过将较为选择性买下有助提高整体收益率的房产。
世邦魏理仕(CBRE)在一份研究报告中指出,投资者已经开始对房地产投资信托在本地收购低收益率房地产表示关注。由于在本地购入房地产可能将进一步降低派发率,促使房地产投资信托持续在海外寻求可带动收入与收益率提高的资产。
报告指出,嘉康信托(CapitaCommercial Trust)不久前宣布以4亿3000万元购入丹戎巴葛一带的办公楼Twenty Anson,初期收益率就只有2.6%。
世邦魏理仕新加坡与东南亚研究部主管佩特拉·布拉斯高娃(Petra Blazkova)说,基于本地市场已经出现放缓迹象,加上金融业暂停扩张计划,单位持有人目前所担心的是,房地产投资信托以过高的价格购入新房产。
目前,本地的26个房地产投资信托当中,就有17个活跃于海外市场,其中七个只投资于海外,另外九个的资产版图仍局限于新加坡。
以最新的市场价值推算,本地房地产投资信托的总资产,有38%处在海外,使我国成为在全球房地产投资信托中,海外资产比率最高的市场之一。绝大部分的海外资产位于亚洲区,17%聚集在亚洲以外,包括英国、欧洲西部及澳大利亚,海外资产以零售、酒店和住宅房地产为主。
去年,本地房地产投资信托总共在海外投资25.1亿元,主要收购对象在中国。在2010年,本地房地产投资信托的海外总投资额则达到24.9亿元。
世邦魏理仕在报告中指出,本地房地产投资信托展翅海外的主要原因是本地资产有限、风险分散、以及在海外市场取得更高的收益率。其他原因包括货币兑换率优势以及保荐人所给予的大力支持。
此外,新加坡法律没有限制房地产投资信托的资产来源,也是鼓励它们朝向海外发展的原因之一。
K-REIT亚洲(K-REIT Asia)自2010年1月以来,已经在澳大利亚收购三个商业房产,腾飞房产信托(Ascendas REIT)则在去年10月在北京收购一个商业园,为它在海外的第一项收购项目。该信托将继续在中国发展,着重的是一线城市。
有趣的是,不只房地产投资信托的资产国际化,持股人来源也相当分散。世邦魏理仕的数据显示,截至去年9月,本地房地产投资信托股东46%来自北美、33%来自本地、11%来自亚太区、10%来自欧洲。
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没事无聊
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