【新】浩正零售信托(Croesus Retail Trust,CRT) IPO

浩正零售信托(Croesus Retail Trust,CRT)将在新加坡交易所首次公开售股(IPO)，它以每单位0.93元发行2亿2,911万8,000个单位。

CRT是首个在新加坡上市的日本零售商产信托。其IPO将于2013年5月8日中午12时截止，它将在5月10日下午2时挂牌上市。其中2亿零761万3,000股是供私下配售，2,150万5,000股则供公众认购。

商业信托与房地产投资信托相比
CRT是以商业信托的形式上市。除非发生不利的情况，否则保荐人不可 能不履行他们之前所许下的“承诺”。换句话说，保荐人应会继续把现金流的90%或100%归还给单位持有人，即使这不受本地法律规定。
话虽如此，但潜在业务十分重要。相较于船运或酒店信托，零售收入肯定是较稳定的收入来源。零售商不会每隔一个月迁移店铺，而且它们一般上会在一个地方待上好几年。

获益率
CRT打算在上市日期至2015年6月30日分派100%可分配收入，之后则分派至少90%。如之前所讨论，实际的分派率仍有待信托经理决定，而这并不受法律规定，我们必须相信信托经理会“遵守承诺”。




CRT的8%预估获益率相当诱人，由于新加坡股市中有许多信托的获益率已经下降。大部分的零售房地产投资信托(REIT)如嘉茂中国商用产业信托 (CapitaRetail China Trust)或嘉茂商产信托(CapitaMall Trust)，或甚至是丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)，都正以4-5%的获益率交易。

初步产业
以下为CRT的初步产业。
 


CRT的最大收入来源是Mallage Shobu(图4)，不过租金收入则平均来自这四个物业，意味着没有资金集中的风险。



这些物业为永久地契，目前已全数租出，加权租期为11.3年。由此可见，租户的确是长期留守一个地方。



基础投资者
据报道，私下配售的情况十分踊跃，许多基础投资者认购的股份都减少。常见的基础投资者大部分是声誉良好的“长期”单位持有人。你可在CRT的招股书中查看它们的资料。

CRT的优点

• 主要产业为零售产业，将会带来稳定收入。
• 在新首相安倍晋三领导下，日本目前(意外)成为“投资圣地”。
• 大和证券集团(Daiwa)及丸红商事(Marubeni)为强大保荐人。这两家公司已给予CRT收购它们在亚洲(日本除外)的物业的优先权。大和与丸红都在东京交易所上市，市值合计为可观的逾280亿元。
• 在沈阳和上海拥有一系列无发展风险的良好资产，以及额外四个日本产业。
• 日元兑新元的汇率处于10年低位。
• 其发行的单位拥有许多机构投资者追捧。

我的顾虑

• 日本在过去10年的经济前景一直都不佳，但这个情况可能会改善，其零售领域仍比其他地区更稳健。
• CRT的负债比约为44%，若利率上升，将会影响CRT的现金流。
• 日本经常发生地震或天然灾害，但CRT应已为此投保。

合理价
假设获益率为6-7%，合理价应介于1.06元-1.24元