林太太是家庭主婦，照顧兩個孩子，分別為3歲及6歲。林先生今年37歲，每月淨薪為5千750（令吉，下同），每年加薪大約5%，每年淨花紅大約5萬。
目前每月家庭收入與開銷如下：淨薪5750、儲蓄360、保險600（全家人）、房貸440（尚欠貸款大約2萬令吉，預期明年中可付清）、車貸700（還有8年）、衣食住行3650、目前手上現金大約有2萬令吉。
她說，我們將在明年中把房貸付清（剩餘貸款大約2萬，準備用公積金儲蓄支付），這是一間中價公
寓，目前市價大約40萬令吉。付清房貸後，計劃把公寓抵押給銀行，連同先生的收入，再向銀行貸款以買一間雙層排屋，買價75萬至80萬令吉。到時，將把公
寓出租，租金為1千500。（計劃將收到租金用來付還部份貸款）
“請問我們可以達到以上目標嗎？有甚麼風險？＂
以我先生的收入，以及把公寓抵押給銀行後，大約可貸款多少？每月份期是多少？最長的供期可以多久？
另外，我們計劃把兩個孩子送入華文獨立中學或國際中學就讀，估計那時的學費大約是多少？
答：我們先來看林太太來信提供的財務數據：
根據表一的計算，以及獲得銀行批准貸款，林先生可以取得貸款再融資36萬（令吉，下同），以便用來購買另一間房屋的首期款及新屋的裝修費。
假設林先生選擇貸款分期25年，每月的分期付款是1千950，根據來信提供的資料，假如林先生將公寓出租，租金1千500，林先生必須多準備450，以補足每月所需的1千950分期付款。
我們再假設需要12個時間處理購買新屋、裝修、遷入，以及將共管公寓出租的事項，林先生需要準備大約2萬4千（1,950x12月=RM23,400），以繳付共管公寓的貸款分期，同時，我們假設林先生將耗資大約15萬裝修新屋。
根據表二的計算，貸款的餘額18萬6千將用來償付購買新屋的首期款。
表三顯示林先生新屋的房屋貸款數額，假設新屋價值75萬：
以林先生每月薪資及花紅為基礎，同時獲得銀行批准，林先生可以領取貸款56萬4千，假設林先生選擇貸款分期25年，每月的分期付款是3千零55。
目前，銀行提供第一及第二間住宅產業90%貸款，最高年限40年或最多到70歲，不過，我們建議他在退休之前，最好能償清所有的貸款。（當然在現金流轉允許的情況下進行）表四計算目前與未來的每月現金流量：
從表四可以看出，林先生每月現金赤字3千零65，年度現金赤字3萬6千780（沒獲分發花紅），在計算年度花紅5萬之後，他將擁有年度現金盈餘1萬3千220。
至於孩子的教育費，目前國內華文獨立中學的年度學費，介於1千800至4千200，視所選的科系而定，而國際中學的年度學費比較高，介於2萬5千至7萬之間，同樣要看所選的科系，以及是哪一所中學，不同中學制定的收費率稍有不同。
No comments:
Post a Comment