Thursday, June 29, 2017

【集】AK: 亿达工业房地产信托的9%获益率,真的吸引吗


读者问:
你最近有没有留意亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust),它目前的高获益率够吸引吗?

AK回答:
你应该问的是为何亿达的获益率相对来说较高?

亿达其在菜市(Chai Chee)的产业年期很短,令人担忧。之后,我们知道亿达又买入大巴窑一个年期更短的产业,真是的!

如果我们看看亿达所有产业的总楼面面积(GFA),其中220万平方英尺(GFA的62%) 的年期是大约20年或更短。

这些地段的年期将会延长吗?如果可以,那么单位持有者需要付出多少代价?如果你打算投资亿达,或者是已经投资亿达,这是一个关键的问题。

如果你认为20年相对来说也不是一个很短的年期,那么请你再看清楚,其220万平方英尺的楼面面积里,大约88%的年期大约为14年或更短!

更准确一点,其195万平方英尺的楼面面积,年期只剩下大约14年或更短!后者占了其GFA的54%!

这里响起的警报是什么?


从现在起,13至14年后,亿达一半的可分配收入将烟消云散。

到时,大约9%的股息获益率或每单位0.77元还剩下多少?

现金流差不多肯定会大跌,而我们不可忘记,亿达的借贷很可能维持一样,因为它们还未有摊销。

亿达目前的负债比大约为40%,而其利息覆盖率约为4倍。就算利率没有提高,这对亿达来说已经负担沉重。如果营运现金流减低一半或更多,亿达的利息覆盖率将会处于危险境地。

如果我要考虑投资于新加坡的房地产投资信托(REIT),我宁愿牺牲1%获益率,改为投资宝泽安保房地产信托(AIMS AMP Capital Industrial REIT),后者的获益率稍低,为8%,但安心不用牵挂是无价宝。

宝泽安保房地产信托目前的负债比大约为35%,利率覆盖率约为5倍。不用说,这些数字看起来比较强劲吧。

一个 REIT应常常把其资产提升,包括延长产业的年期。

出售年期较短的资产来把资本循环(recycling capital)也是一个方法,出售收益可用来买入年期较长的产业,在所有条件保持相同的情况下,这不失为明智之举。

一个很好的例子是凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)最近脱售了一个年期只剩下17年的产业,然后把收益用来买入澳洲一个拥有永久业权的工用产业,后者的净产业收入(NPI)获益率为7.4%,并附有固定每年提高租金的条款。

只是留意高获益率,一不小心,就会好像飞蛾扑火一样。

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