【新】星狮地产扩充澳洲业务

星狮地产(Frasers Centrepoint)在过去两个星期常常见报 ，原因有二。首先是它将会收购澳洲上市公司澳洲置地(Australand Property Group)，其次是它通过辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)把其酒店业务上市。

星狮地产是一家地产发展商，它在新加坡及海外市场拥有/经营住宅、商业及酒店产业。
除了即将上市的辉盛国际信托外，星狮地产也通过其零售及商业信托来提供资产管理服务，它们分别为星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)及星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)。

星狮集团(Fraser and Neave)的产业部门与其饮品部门分家是导致星狮地产独立上市的原因。

星狮地产在1月9日于新加坡交易所上市。它在首天交易时以每股1.61元开盘，并以1.485元收盘，整天下跌了7.8%。可是，其在7月4日的收盘价为1.825元，比其在1月9日的收盘价足足上升了22.9%。

扩充澳洲业务
星狮地产献议以26亿澳元(31亿元)收购澳洲置地，后者分别拥有总发展值达88亿元的住宅用地及21亿元的工业用地。

星狮地产并不是刚踏足澳洲市场。在2000年，公司已经打进当地的住宅市场。目前，它在澳洲及纽西兰拥有价值12亿澳元的发展组合。

在交易完成后，星狮地产在澳洲的资产将占其总资产值的43%，而其海外市场的业务将占其总资产值的57%。

值得留意的是，从星狮地产的FY13 表现估计，澳洲业务对公司的营运盈利贡献将从400万元提高至2亿元，因此，公司从澳洲业务而来的营运收入将增加至26%。

此外，来自经常性收入的贡献将从交易完成前的33%增加至交易完成后的54%。

这对投资者来说是好消息，因为星狮地产的产业发展业务在营业额上所面对的不稳定性得以减低。

可是，建议中的收购也不是没有隐忧。星狮地产的净负债与总资本比将从0.4倍大大增加至1.1倍。如果公司的回报不能够高于其利息开支或者是它在购买其他资产时需要借入较高利息的资金，这都将会对公司不利。

公司因此可能需要为偿还债务而集资。

释放酒店资产的价值
在6月30日，星狮地产分发了辉盛国际信托的招股书给公众。

在英国格拉斯哥的星狮资产。

辉盛国际信托的初始组合包括了6间酒店及6个服务公寓。这些资产分别位于新加坡、澳洲、英国及日本。

在包括收入保险金(top-up)下，辉盛国际信托的派息率为大约7%，但如果不包含收入保险金，派息率将减少至6.5%。

如果辉盛没有行使超额配售权，保荐人及其联号将继续持有公司的65%股权，这可以让投资者安心，因为管理层及股东的利益将会一致。

基于每单位0.88元的献售价来计算，辉盛的市值将约为11亿元，这意味着星狮地产将可以从这次的售股中取得3亿6,750万元收益。

这将可以让星狮地产把资金循环来进行其他收购活动，像收购澳洲置地的建议，同时也可以在其现有的酒店业务中持有一定的控股权。

投资优势

• 公司是一家历史悠久的产业发展商及资产管理商
• 相等于投资在新交所上市的星狮房地产投资信托(REIT)家族
• 经常性收入将会提高
• 在完成收购澳洲置地后，其业务的地域分布更广

投资风险

• 负债水平及利息开支大大提高
• 如果公司需要资金来偿债，可能需要集资
• 公司付出的价格可能过高：凯德集团(CapitaLand)早前把在澳洲置地的39.1%股权脱售时，澳洲置地的估值是22亿元。星狮地产的献售价因而高于凯德集团的脱售价42.8%。

常听见人说，由于新加坡地少人多，因此投资于黄金地段的产业肯定会赚钱。尽管澳洲的产业市场可能十分诱人，但为扩充业务而付出42.8%溢价似乎是一个不大明智的商业决定。

相信星狮地产的管理层作出相关的抉择不无道理。星狮地产可能会把部分澳洲置地的股权出售来减低其债务水平。