在2014年，当华联商业房地产投资信托(OUE Commercial REIT)首次公开售股(IPO)时，我已经提醒过大家，它的负债比过高及其股息获益率偏低，鉴于其招股价为每单位80分，但对华联企业(OUE)来说是一个不错的交易。
当投资于房地产信托(REIT)时，我们随时要准备好出现集资的问题，因为REIT把大部分收益派作股息给投资者。当REIT提出集资时，我们要知道为何它要这样做。
如果集资是为了投资于可带来收益增长资产，这是好事一桩。熟悉我的读者都知道，我经常提到，不是所有发附加股的行动都是坏事。
今次的情况是，华联商业REIT计划以每单位64.3分发行新单位(比招股价低大约20%)来加强其资产负债表，因此，这个行动不会为其添加收入。
事实上，其每单位派息(DPU)在很大程度上将会减少，因为在发新单位后，单位数目增多了，但收入保持一样。
华联商业REIT的4Q16每单位派息为1.18分，比4Q15的1.25分下跌了9.36%，而4Q16的派息已经包含了在2015年尾收购的莱佛士坊一号(One Raffles Place)的贡献。
华联商业REIT的已发行单位大约为13亿个。配售大约2亿3,300万个新单位来增强其资产负债表将可令其省下一些利息开支，但其每单位派息很可能会进一步减少。
粗略估计，利息开支每年可以减少大约500万元，每季为125万元。 虽然可分配收入将会大约以同等数量增加，以百分比来算，增幅大约为8%。现在我们可以算算，可分配收入增加8%，但单位数量增加了18%。
数学不是我的强项，但我大约估计，季度DPU可能减少至1.1分以下，全年来说就是少过4.4分。但不可忘记，当初IPO时，它的DPU为5.44分。
因此，要得出IPO时的股息获益率，华联商业的单位应该以低于招股价交易。应该低多少？大约是低20%，换句话说每单位价格为64分。
不要忘记，如果少了华联海湾大厦(OUE Bayfront)的收入来源，其DPU可能更低，而来自华联海湾大厦的收入将会在2018年尾终止。再加上中央商业区(CBD)的新办公楼空间供应量，供过于求情况将更为严重，华联商业REIT似乎会走下坡。
因此，在投资华联商业REIT前，要求一个比每单位64分更低的价位不会过分，但市场先生是否愿意以这么低价位出售，就见仁见智了。
下图是取自华联商业REIT最新业绩报告 (2017年1月26日)，显示其截至2016年12月31日的负债情况：
如果浮动利率每增加25个基点，每年的可分配收入预期将减少70万元，或每单位派息0.05分。
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