Friday, August 11, 2017

【集】AK:浩正零售信托,卖还是不卖


或许有些读者还记得,我把几年前卖掉在胜宝工业信托(Sabana Shari’ah Compliant REIT)的90%股票所获得的收益用来投资浩正零售信托(Croesus Retail Trust)。

我在胜宝的投资额不亚于我在宝泽安保房地产信托(AIMS AMP Capital Industrial REIT)的投资,因此这笔钱对一个普通的散户投资者而言有多么庞大是可想而知。

浩正零售信托上市的时候备受瞩目,热得不得了。我是在热潮退去之后,其股价大幅度回落之际进场买入的。我也在之后浩正发售附加股时进一步增持其股票。我在不同时候买入的浩正股票现在大概能够带来70%到100%之间的总回报。

浩正于上个星期公布接到把它全面收购和私有化的提议,如果按照每股1.17元的收购价计算,我的投资回报大概是一年17%至60%之间。请注意,我所提出的所有数字只是印象中的估计数字。

并非人人都对1.17元的收购价感到满意,这是可以理解的,因为我们将失去一个良好的投资收入来源。

有几位读者问我会不会投反对票,不接受收购建议。也有读者要我呼吁所有读者投反对票。天啊,AK只不过是一个小小的散户,哪里有本事说反对就能反对。

说真的,我不会告诉任何人应该投支持票或反对票,不过我有以下的看法。

一、以每股0.08元的派息、每股0.85元的买入价而言,浩正的股息获益率是9.4%。若以1.17元的股价而言则是6.8%,低了好一些。

二、如果我没记错的话,浩正的负债比率接近50%,因此大部份的股息是在负债之下而来的。如果把负债比率降低,例如通过发售股票来集资,股息获益率便会下跌。从这个角度拿浩正来与新加坡其他的房地产投资信托(REIT)作比较会更为公平。一些新加坡REIT的负债比率是低于40%。

三、如果说1.17元的收购价比浩正在X个月前的股价高出X%,这对我们分析事情并没有帮助。我们应该从价值方面来看待这只股——1.17元比浩正的每股净资产值高出约20%。

如果大家还记得,最善房地产信托(Saizen REIT)的收购价比其净资产值高出约3%。当时我认为,最善旗下物业的价值要比账面值来得高才是。此外,最善的负债比率远低于50%。

四、另一方面,尽管浩正的股息获益率已下降至6.8%,但这还是比日本上市的REIT来得高。日本对REIT有另一套条规和约束,这也是为什么浩正选择在新加坡上市。试想想,如果浩正是在日本上市,其每股派息也不会那么高。

可惜的是,最善的投资者在他们的耐心磨尽之后,还没等到释放价值的机会便已同意了脱售资产的动议。

那么浩正的投资者又会有怎样的反应呢?很明显的,许多人都比较想要等候一个更高的收购价。当然,在等待的期间能够获得股息是一种不错的安排。

对我而言,最善是一项庞大的投资,浩正也是。我不禁陷入深深的思考。



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