Accordia高球信托(Accordia Golf Trust, 以下简称“AGT”)从2014年8月1日至12月31日这个期间的业绩，同时谨记AGT自2014年8月1日起于新加坡交易所上市，直到同年12月31日只有5个月的时间。
在这5个月内，除了营运盈利和每单位派息(DPU)低于预期之外，AGT的业绩大致上都符合其预测。
尽管营运表现略微比预期疲弱，但AGT的可分配收入比预测增加1%至39亿日元，意味着其每单位可分配收入(以日元计算)提高1.1%。
但由于日元兑新元的汇率退跌，造成AGT蒙受外汇换算亏损，其DPU比预期低9.6%，为0.0391元。
提升高尔夫球场的使用率
AGT的9M15营运盈利低于预期，加上营运开支增加不是令营运盈利减低的原因，因此可推断是由于收入下降。
AGT的收入下跌是因为去年12月份的天气不佳，导致到访旗下高尔夫球场的人数减少，尽管当时正值节庆旺季。
其高尔夫球场12月份的访客年比减少6.5%至40万人，同期的球场使用率则下跌2.4%至72.5%。
天气状况是无法控制的因素，但AGT却可设法减轻它所受到的影响。AGT的总裁町田芳彦(Yoshihiko Machida)打算透过进行一系列的促销活动来提升高尔夫球场的使用率，这些活动将主要针对乐龄人士、女性及少年高尔夫球员，让他们可于周一至周五在 AGT旗下的球场打高尔夫球。
他进一步说明，其球场的使用率在周末的时候可达到90%，周一至周五的球场使用率则大约为70%。上述活动将能令AGT周一至周五的球场使用率提高。倘若取得成功，AGT高尔夫资产的整体使用率也将上升。
提升周一至周五的球场使用率肯定是明智之举，它不仅能减低天气状况所带来的影响，最终也将可能增强AGT的营业额，因为将有更多访客使用其高尔夫球场。
缺乏对冲政策
与其他房地产投资信托(REIT)相似，投资者也密切留意商业信托的获益率，这是他们做出投资决定的主要因素之一。
换句话说，任何一个投资者都想知道是什么原因导致AGT的DPU大幅度下跌。
当被问及DPU减低的问题时，町田芳彦表示AGT 没有制定一个对冲政策，使它容易受到汇率波动的影响，该信托在把日本业务的数字(以日元计算)换算为新元时蒙亏。
机构投资者已经习惯自行为他们的货币投资进行对冲，因此AGT没有制定一个对冲政策。然而，町田芳彦说AGT可能会实行一个对冲政策。如果该项计划落实，AGT将会通知其投资者。
虽然目前还不确定AGT是否会制定对冲政策，但投资者应该都会支持它这么做，因为投资者所获得的DPU将更接近AGT预测的0.0432元，后者的潜在年度化获益率为13.8%(根据AGT在2015年4月6日的0.75元收盘价计算)。
进行收购以取得增长
除了跟大部分商业信托一样从既有高尔夫资产取得内部增长外，AGT也收购其他高尔夫资产来取得增长。
町田芳彦披露，AGT计划在今年投资1亿至2亿元来收购其保荐人Accordia Golf所拥有的高尔夫资产。这些资产必须符合一些先决条件，比如其折旧与摊销前营运盈利率要达到最低门槛。
由于AGT目前的贷款价值比(LTV)为30%左右，町田芳彦认为把LTV提高10个百分点至40%，该信托依然能够应付。
与此同时，AGT的利息偿付能力比率为7.9，意味着其盈利力足以偿还其未付债务，并且可让它贷款更多来取得增长。
此外，只要日本坚决地执行其经济策略，以走出其长达20年的通货紧缩阴霾，它将极不可能上调利率。
即使日本调高利率，除了Accordia Golf给予的后偿贷款外，AGT的未付债务至少还有2年是按固定利率计算。
获益率具吸引力
尽管DPU下跌，以0.75元的收盘价计算，AGT的年度化获益率为12.5%(包括来自FY15非经常现金流的收入)。AGT不仅是日本商业信托与REIT中获益率最高的信托之一，它也可能是新交所上市REIT中获益率最高的信托。
若排除不可预见的情况，AGT有望达成目标，为投资者带来双位数的获益率。
AGT和其他商业信托与REIT的获益率*
资料来源：AGT的文告
*根据年度化可分配收入及各信托在2015年4月6日的收盘价计算
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