【新】凯德商用新加坡信托FY14业绩

房地产投资信托(REIT)中的蓝筹股凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust，以下简称CMT)在1月23日公布了其FY14业绩。

简而言之，与FY13相比，CMT的FY14净产业收入微升2.2%，而每单位派息(DPU)增加5.6%至0.1084元。此外，在零售租约方面，CMT的出租率截至2014年12月31日达到98.8 %的四年高位。

除了每单位派息提高这个好消息外，还有几个重点值得我们留意。

1) 福南商场及电子商贸
福南数码生活广场(Funan DigitaLife Mall)的表现依然失色，尽管其续租租金在FY14调高1.5%(在CMT整个组合中，这个增幅是第二低)。

这个专门售卖科技产品的商场受到电子商贸的威胁。CMT的总裁陈伟渊表示，电子商贸正在改变购物者的习惯。不单只电子产品，其实越来越多购物者喜欢在互联网购物。

此外，他也提到，为应付这个问题，比较可行的方法不是与电子商贸对抗，而是采取相辅相成的方法。

他举了J Avenue为例，后者是裕冰坊(JCube)在资产提升计划(AEI)下的新措施(裕冰坊的二楼改建成为J Avenue购物区)。这个购物区设有相关的电子商贸网站，为购物者提供选项，可直接在JCube取货。

虽然这个概念可能比较新颖，但它未必一定能够吸引到对价格比较敏感及有耐性的购物者。

怎么说呢？因为对价格敏感的购物者大都喜欢在价格最低廉的时候购物，而有耐性的人也不介意多等一会，待货物送上门，况且免费送货的条件通常不难达到。

2) 更新租约
CMT在FY14更新了总共490个零售店铺的租约，这些续租租约的租金比三年前它们签订的租约大致上提高了6.1%。

虽然FY14的续租租金调高率比FY13(6.3%)减少20个基点，但CMT的续租租金调升率依然维持在6%之上，是在过去5年的平均升幅之内。

资料来源：公司报告

迈入FY15，CMT到期续租的租约有1,012 份，其中835份租约是属于零售店铺租约。

新加坡政府公布国内生产总值(GDP)增长的预期为2至4%，因此，新加坡的经济环境似乎不会有太大的变动。

FY15的经济气候在很大程度上将会维持稳定对CMT来说是好消息，因为它可以继续在更新租约时提高租金。

反过来说，如果经济气候万一转弱，对CMT来说将会不利，尤其是在FY15需要续租的零售租约比FY14高出接近50%，而保养开支目前达到9年高位。

3) 资产提升计划及潜在收购
展望未来，公司的焦点将放在资产提升计划及留意可能出现的收购商机。

这些潜在收购商机不一定是来自其保荐商凯德集团(CapitaLand)的现有资产，也有可能是全新的发展项目，后者是指投标土地来兴建商场。

虽然资产提升计划的回报可能不及收购一个新产业来得高，但提升工程所带来的价值也是一个重要的评估因素。

在2015年1月，三巴旺购物商场迎来了一个面积为8,000平方英尺的托儿中心，后者是把商场的部分装货卸货区改建而成。

可喜的是，照顾儿童的工作暂时不能被电脑取代，因此，托儿中心相信在短期内也不可能被电子商贸取代。

总结
尽管上述提到的资产提升计划所带来的实际回报可能不及收购新产业来得高，但在电子商贸日益增长下，这些举动可以令商场的运作与时并进。

因此，CMT明白到创新的重要性，并将会沿着正确的方向前进。

在排除不遇见的情况下，只要经济条件依然对CMT在2015年需要续租的租约有利；其在4个商场的的提升工程能成功执行及完成；以至福南商场能得到改善，相信单位持有者在今年应该可以获得更多的派息。