【企】企業經營兵法．租金納為商業收入 虧損可抵銷其他收入

租金收入（Rental Income），商業收入（Business Income）和稅務規劃。
　個人投資或公司經營的資產稅務處理各有利與弊。
　如果個人年度總收入不太高，依據個人所得稅欄目計算，所要繳付的所得稅利率會比公司稅務低。

　作為最高的個人稅率目前為26%，但優勢的是公司的首50萬令吉的應課稅的稅率只是20%。即使公司納稅所有其收入的最高稅率25%是潛在的1%的優勢。

　根據馬來西亞1967年稅務法令第4（d）條款闡明，租金收入須繳稅。
　屋主或納稅人在呈報時，可從租金收入扣除以下費用：
　◆房子維修保養費用；
　◆房子火險、竊險保費；
　◆付給房地產經紀的監督與租金代收費用；
　◆尋找新租戶取代舊租戶涉及的開銷；
　◆房地產融資貸款利息；
　◆續約的律師費以及其他雜費；
　◆門牌稅及地稅；
　◆替換提供給租戶使用的家具設備、辦公室設備以及廚房用具。

　納稅人首次購買提供給租戶使用的家具設備和辦公室設備，不能獲得資本津貼，所以是不能扣稅的。
　不過，若是購買新家具或辦公室設備以替換舊的則可從租金收入中扣稅，但也不能獲得資本津貼，除非租金收入納為商業收入。

　出租開銷高過租金收入，已形成虧損，屋主可以此虧損抵銷其他收入。
　假設虧損的數額還是高于其他收入，那抵銷后的剩余還可帶到下一年。

　同時屋主可以享有資本優惠；譬如屋主把家具、電器等連同物業一起出租，他可以購買這些物件的開銷算在優惠內，以抵銷租金收入，而抵銷的剩余數額可帶到下一年。

保留開銷憑證至少7年
　若租金收入並非納為商業收入，屋主是不允以虧損來抵銷其他收入，也無法享受資本優惠。
　納稅人須保留有關開銷的相關憑證，至少7年之久，以便稅務稽查時作為證明。

　如何把租金收入轉為商業收入？
　屋主出租物業之外，還需要提供其他的附加服務，則可把租金連同服務一概當作商業收入。 這些服務包括：
　◆保安人員
　◆個別或中央系統冷氣
　◆升降機
　◆康樂設施（俱樂部、健身中心、網球、羽毛球場、壁球場、泳池等等）
　◆清潔工作
　◆維修（共用設備、花園、戶外燈飾、戶外設施等等）
　
以上設施必須是由屋主本身完全提供，或負責管理或協調。這類物業一般是大型別墅或私人公寓。
　如果所租物業屬于大型公寓，而所有設備皆由公寓管理層提供，則不能列為商業收入。

【理】投資沒有高回酬零風險之投資騙局

時間就是金錢，這是每個人都知道的事，但卻甚少有人靜下心來思考，該如何善用這項“資金”，讓寶貴的時間，一分一秒的流失。

　21世紀的現在，處事待人都講求快、狠、準，務求直接命中目標，投資、創業及理財也是一樣，講究的就是一個“早”字。

　只有趁早規劃理財，才能投資得道，並且減低掉入投資騙局的風險，創業也一樣，趁早雖不能一開始就成功，但累積豐富經驗，卻是確保永續經營的資本。


投資陷阱如何避？
觀念要正確
“想投資，卻怕投資失敗，所以更向往低風險甚至無風險的投資工具，最好今天投進50令吉，明天可收回10倍或者百倍的回報”，殊不知這樣的心態，反而將自己置于險境。

　投資是一個計劃，需要付出時間並有承擔風險的決心，才能獲得回報。

　“想要規避投資騙局，一定要先搞清楚什么是投資，投資不是產品，不是越大就越好，如果一心只想高回酬零風險，建议去買‘Toto’（彩票）。”

　大部份人的一生中，都為著能有更多錢，重复著睡覺、起床、上班與吃飯。

騙局是糖衣毒藥
　“他們都想盡辦法，想要跳出這個框框，並期望能獲得專人指點迷津，這的確可做到，但卻得透過長期投資以達至風險管理。”

　金融騙局就像是裹上糖衣的毒藥，外表看起來光鮮亮麗，放進嘴里還是甜的，只有吃到最后才發現這當中包藏的禍心。

　為了誘使人們掉入金融騙局，老千們只會無所不用其極地設下圈套；在他們眼中，如何騙並不重要，只要騙到就行了。

　“在那些騙局中，目的就只是為了讓你分心，然后在不經意間墮入騙局方便下手，等到你清醒時已然中招。騙局的開始都會讓你先投入小數額的錢，過后當然是慢慢引你入局。”

　這類騙局通常都會宣稱有效期有限，並要求你立即簽訂。
　“大家的焦點只在于如何能短時間內賺更多錢，但凡事需講求合理的懷疑，在投資之前先查證，要鑑定投資產品的真假，可向國家銀行或證券監督委員會查詢。”

因投資失敗
1.4萬人尋求債務重組
截至今年5月底，因財務問題向AKPK尋求援助的共有31萬3749人，其中近29%或9萬807人是因為債務重組計劃；在債務重組計劃下，其中15%或1萬4000人卻是因為投資失敗。”

　投資忌跟風與貪念，在做任何投資決定前若能多想一下，就能避免跌入金融騙局。

　那些所謂低風險或無風險，並且承諾每個月回酬可達5%至20%的金融投資產品，更易引發人性中的貪婪魔鬼。

　人生最常思考的3件事，是早午晚3餐要吃什么，若是能在任何投資決定前，多看多聽多問多想，則能夠避免受騙。

　“一般在接收有關產品訊息前，大家都會問的一個問題，是否穩賺不虧，若想要保護自己免于受騙，有些投資產品回報好到令人難以相信，此時多問才是正途。”

　人的本性中總是免不了貪婪的劣根性，往往在嚐到甜頭后就放下戒心，由半信半疑到半點不疑，最后因貪字得個貧，才來后悔莫及。

不顧旁人勸阻掉入騙局訊號
騙局真的沒有訊號？其實不然，從你開始不顧旁人勸阻開始，已經掉入騙局中。

　每個人總以為，自己不會上當受騙，雖然身旁的人頻頻示警，但始終不以為意，認為自己就不會受騙。

　“每個金融詐騙都有訊號，用亮麗的外表包裝到好像是真的有那么一回事，再加上一個很會說話的人，讓你以為投資這項產品后，什么都不用做，等就會有錢掉下來。”

　當那些受騙者中招后，一般都會採取不聽、不看與不說的態度。
　“凡事都應提早做準備，不要等掉進騙局才來看書找資料，尋求解決之道。”

有錢不懂投資 退休人士成詐騙對象
老千最喜歡騙有錢、卻又不知道如何投資，退休人士成為非法份子的首選目標。

　人活著總是會有金錢的支出，差別在于年輕時有收入，年老時則會面臨收入中斷的危機。

　“所以大家要分清楚，退休金的規劃不是追求回酬率，最重要是有得吃又有得住，先為自己的老年存一筆能吃能住的現金，這才是退休的王道。”

　一旦退休的那一群收入中斷，就好像原本夾著肉塊的漢堡，因肉塊不見了，于是拼命想盡辦法尋找投資。

　“根據資料，那些面臨財務問題尋求援助者，逾42.7%年齡介于30歲至40歲，若是因債務處理不當，得花10年時間進行重組。”

投資騙局共同點
1）宣稱有限期，要求立即簽訂
2）短時間內賺豐厚回酬
3）指低風險或無風險
4）回報好到令人難以相信

【新】星展集团的2Q13盈利提高10%

星展集团的2Q13盈利提高10%

星展集团(DBS Group Holdings)在截至今年6月底的1H13录得盈利提高5.4%至18亿元新高，由于贷款增多及非利息收入广泛增长令总收入提高12.8%至46亿 元。2Q13的净利及总收入分别增加9.5%至8亿8,700万元和18.7%至23亿元。2Q13的净利比路透社调查结果中的8亿6,200万元平均预 测来得高。另外，公司的资产负债状况依旧强稳，因不良贷款比率依旧为偏低的1.2%，与最近数个季度相若。贷款与存款比维持在90%，而资本充足率也依旧 远高于当局的要求。与此同时，公司宣布放弃争取收购印尼金融银行(PT Bank Danamon Indonesia Tbk)的控股股权，但公司将继续致力于在印尼拓展业务。

启示：虽然公司在最近几年因双位数百分比的贷款增长及收费收入强劲而表现优异，但分析师指出，盈利表现可能会放缓，由于中国的增长疲弱，并影响公司的第二大市场香港，加上新加坡政府实施一连串措施来收紧放贷，以为产业市场降温。

【新】新加坡地铁的1Q14税及少数股东权益后盈利下跌55.2%

新加坡地铁的1Q14税及少数股东权益后盈利下跌55.2%

新加坡地铁(SMRT Corp)宣布，其1Q14税及少数股东权益后盈利(PATMI)下跌55.2%至1,630万元。公司在其财报中指出，PATMI下跌的主要原因是其他 营运收入下降和营运开支提高。其他营运收入下跌30.9%至950万元，因没有价值800万元的铁道保险赔偿。营运开支提高是由于摊销净额增加至 3,990万元及员工开支提高23.4%至1亿1,270万元。后者是因员工增多及工资上调。此外，财务成本增加逾一倍至260万元，由于为2012年 10月发行的债券支付4亿5,000万元的利息。净负债比从1Q13的8%上升至64%。

启示：在没有调整车资及继续吸收优惠车资成本的情况下，公司认为FY14将会充满挑战。公司就新的铁道融资框架而正与政府进行协商，并正评估更可行的业务模式。公司也预期位于兀兰地铁站内的零售商场Woodlands Xchange将在今年带来贡献。

【新】丰树大中华商业信托的盈利比预测高出8.3%

丰树大中华商业信托的盈利比预测高出8.3%

丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)的1Q14可分配收入为4,610万元，比预测高出8.3%。毛收入及净产业收入分别为7,380万元和5,970万元，比预测高出3.4% 和7.4%，主要由于香港又一城(Festival Walk)和北京佳程广场(Gateway Plaza)的租金大幅度上调。公司的资产负债比保持稳健，为41.5%；净负债比为36%。不容忽视的是，为缓解利率相关风险，总债务的三分之二已转换 为固定利率。公司也为其以港元计算的收入作对冲，以确保未来两年能有稳定的可分配收入(以新元计算)。

启示：公司目前的组合截至6月30日的租用率为98.3%。公司有信心两个产业将继续从大中华地区的殷切需求中受惠，由于香港的需求稳固及北京办公楼领域取得租金增然增长。

【新】新股(IPO)上场：银丰当(MoneyMax Financial Services)

银丰当(MoneyMax Financial Services)为在凯利板上市，将会献售每股0.30元的5,380万股新股，其中配售股占了5,180万股，而供公众认购部分只得200万股。上市后，公司的估值约为1亿零600万元。
首次公开售股(IPO)将在2012年7月31日中午12点正截止。

主要业务
公司是典当业内的市场领导者。换句话说，它现在是“名正言顺”的放贷人，成为了急需现金者的最后救星(除了不合法的大耳窿)，正如李国煌帮他卖打的广告所说(而谢韵仪是帮其主要竞争对手打广告)。
公司在全岛拥有27家分店，总是觉得它们好像无处不在。你可能会问，它的潜力已达到饱和了吗？它可以向国外发展吗？

财务重点



从图中你可以看到一个有趣的趋势。

售卖二手珠宝带来很多收入但盈利不多；而典当业务带来的收入不多但盈利丰厚。
正它是名正言顺成为急需现金者的最后救星。
零售业务的利润率为2.2%；典当业务的利润率则达到32.6%！

基于3亿5,380万股的邀股后股本，假设到位的服务协议是在新加坡，公司的每股盈利为1.485分，以0.30元招股价来算，它是以不可思议的20倍历来本益比上市。

收益用途
IPO收益主要将用来扩充分店的数目及用作营运资本。

股息
公司成立至今从没有派发任何股息(这是合理的)，但它也没有承诺以后将会派发任何股息。预期当公司业务渐趋成熟后，公司将会派发现金股息。

股东
公司的股东架构很简单。创办人(Soo Kee及SKJewellery的业务拥有人)拥有公司上市后的84.7%，公众拥有余下的15.2%。从相关来源得悉，创办人甚至帮忙配售一半的公众 认购部分(给家人及朋友)，说明了为何市场对这只股的需求这样热烈，而配售部分也是不容易取得。

本地典当业的传闻
这个行业有两种牌照，其中一种就是大兴当(Maxi-Cash)及银丰当 (Money-Max)所拥有。这是当局发出的“新牌照”，让业者可以较少缴足资本来经营更多分店，但它们必须符合一些条件。当局发出这类新牌照的 目的是要整理这个行业，因为它在过往有点“隐蔽”及没有受到太多“监管”。现在银丰当还得到“消协认证”！

主要竞争对手
它的唯一对手是在去年6月22日上市的大兴当。
银丰当及大兴当的相同点

• 两者的拥有人均拥有珠宝业务(大兴当的拥有人是Goldheart、利华珠宝及利华控股(Aspial Corp)的大股东)。
• 两者的招股价均为0.30元 (大兴当之后进行股票分割)。
• 两者均以本地艺人作为品牌大使。
• 两者均以超过20倍历来本益比上市。
• 两者均有很多分店 (大兴当在全岛约有29家分店)。

大兴当
大兴当供公众认购的股票有225万股，并且获得88.5倍超额认购。招股价(经调整为0.208元)在首日上市升高了30%。一年后，其股价翻了一倍，而 目前的市值为2亿元。大兴当现在是以43倍本益比交易！大兴当报FY12的收入为1亿零500万元，而净利为420万元。经调整后的EPS大约为 0.975分。因此从估值的角度来看，银丰当相对来说价值较高(不是绝对值)。可是，大兴当去年派发了股息。

银丰当

• 业务简单易懂。
• 历来增长强劲。
• 从企业监管层面，公司“停止”销售给Soo Kee及SK珠宝。
• 与其主要竞争对手大兴当相比，其“价值”较高。

顾虑

• 这家公司在新加坡已达到饱和点?
• 这个行业需要领取执照，它可以向新加坡以外发展吗？
• 高估值。
• 流通量小。

【新】速美商业空间房地产投资信托计划上市筹资4亿5,200万元

速美商业空间房地产投资信托(Soilbuild Business Space REIT)在新加坡拥有7个商用及工用产业, 它在其招股书表示将透过首次公开售股(IPO)筹集4亿6,900万元(3亿7,027万美元)。

这个信托的保荐人是产业发展商速美建筑集团(Soilbuild Group Holdings)。它将会发售5亿8,650万股，每单位售价预期为0.77元至0.80元，这意味着其2013年及2014年的股息回报率估计分别为7.3至7.6%及7.5至7.8%。

汤森路透旗下的《国际金融评论(IFR)》透露，询价圈购将会在2013年7月31日至8月6日进行，而这只股预计将会在8月16日上市。

在这次公开售股中，配售给机构投资者部分占了4亿9,900万个单位，而供公众认购部分为8,750万个单位。超额配售部分为5,630万个单位，或总发售量的9.6%。这次售股没有包含基石投资者部分。

环球联合协调商包括花旗集团、星展集团及华侨银行；而联合主理商是Religare Capital及大华银行。