Tuesday, January 26, 2016

【房】产业倾情:供需 决定市场走势


冬去春来。

元旦新年刚过,在一片热闹欢腾声中,2016年的春天,盼来的却是金融市场动荡不定,令人大失所望。

新的一年甫一开市,中国股市跌跌不休,甚至一连4天跌停板,触发“熔断机制”,暂停交易,连带地也连累大马、亚洲甚至全球股市暴跌、溃不成市。

无独有偶,与股市齐齐遭殃的还有汇市。

随着中国连续多天调低人民币中间价,引发人民币贬值,也导致亚洲多个国家货币下挫,包括令吉也跟着下跌,跌到了几乎或仅次于1998年亚洲金融风暴以来、近18年来的最低点。

市场相信,除了中国经济持续放缓令人担忧以外,国际原油与原产品价格滑落,也加剧了令吉的跌势。

2016动荡的一年
国际投资专家甚至预测,2016年将是动荡的一年。

因此,投资者更应该注意风险,并采取风险集中策略避险。

2015年,不是终结,而是新的开端。

再看国际产业市场,日子也一样不好过。

亚洲第二首富也是香港首富李嘉诚最近指出,今年做生意,在很多方面都要更加努力,不然很难做。香港的楼价升或跌10%都是平常事。

他说,房价取决于购屋者的人数与建房的数量,两者之间,要有一个平衡。

楼市有需求,自然上升;反之,经济减缓、需求减低,楼价自然下滑。此等市场供需,放诸四海皆准。观诸大马的产业情况,又何独不然?

房价依旧高企不下
根据全国产业资讯中心(NAPIC)公布的《2015年产业报告》尚未完整的数据显示,截至2015年第三季,产业成交价也一路走跌。

从第一季按年下跌12%、按季下跌2%;第二季按年下跌3%、按季下跌7%;到第三季更是按年下跌18%、按季下跌7%。

2015年首9个月的房地产成交价按年总计下跌了11%。

房市遇冷风,除了归咎政府严厉打房政策、国家银行严批房贷以外,去年4月1日消费税正式上路。

加上国内外政经多项不利因素,如国际油价与原产品价格暴跌、中国经济放缓、美国正式升息、国内政局不明朗、股汇双双下跌、人民生活成本加重、可支配收入大减等等的重重围攻下,均令市场投资情绪低落,买房购兴不大。

纵使如此,大马房价指数(HPI)在2015年第三季,仍然按年上升5.4%(但升幅已连续6个月缩小,也是2010年后升幅最低的一季,远低于过去5年平均的9.7%),说明大马的房价,尽管需求减缓、有价无市,却依然高企不下。

森玻砂霹涨最多
若按州区分,其中森美兰、玻璃市、砂拉越、霹雳升幅最高,在去年第三季的房价指数中,分别达到7.3%、7.2%、6.7%与6.6%。

反之,国内四大投资热点,包括吉隆坡、雪兰莪、槟城、柔佛,升幅均较上一季低,分别为5.3%、6.2%、3.5%、3.0%。

只有吉兰丹一州,出现负增长,微跌0.2%,显示房价升幅,已从国内四大投资热点,向外延烧到森美兰、玻璃市、砂拉越、霹雳这些或被人忽视的州属。随着这些州属的发展可期或不断延伸,预计其他滞后、并有发展潜能的州属也将随后跟进、迎头赶上。

至于大势,市场人士预计今年房市走势也不容乐观,需求持续疲软、交易持续放缓。

长期投资才有斩获
当然,这只是市场的悲观想法。

乐观的投资者,依旧会从积极的一面看待市场。从经济的基本面、产业周期、人口密度、城镇发展、供需情况、基建设施、未来前景方面多作考量,再衡量它的投资方向。

每次回落,都是机会。机不可失,谁敢说这不是一个趁低购入、甚至抄底的好机会?

若你还在幻想房价大跌、甚至崩盘、泡沫的话,或许你要失望了。因为在消费税、电费、令吉贬值接连暴涨引起通货膨胀的连锁反应,再加上土地、建筑与运作成本的重重挤压下,房价已不大可能大幅回落。

除了个别案例,例如生活骤变或过度借贷、无力偿还贷款的投机者,不得或被逼贱价抛售或遭银行拍卖,据此胡诌房价暴跌以外,伺机想拣便宜货的,还得看你可有这个机缘、能力与实力否?

诚如一再强调的,产业是长期投资、长期拥有,也是最佳的抗膨投资工具,任何想在短时间或短期内投机炒作、赚快钱的,一旦市场逆转或政策有变,势必会令你分分钟烧到手、得不偿失!


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