【房】屋有所值：如何选房贷

商业社会竞争强烈，银行家为了满足客户的需要和需求，推出林林总总的房贷配套，以供客户选择。
除了贷款额，房贷的种类会影响你每月供期款额以及整体的贷款成本；所以，身为精明的投资者，必须搞清楚各种房贷的差别，最重要是利息如何计算。
大马基本贷利率（Base Lending Rate，简称BLR或基贷率）目前企于6.6%，那是国家银行在2011年5月11日开始实施的基率。
目前，大多银行提供的房屋贷款征收的利率，大概是基贷率减2.4%，也就是说目前大概是4.2%。

评估房贷配套
相对过去以及目前区域国家的利率，我国房贷利率的确偏低，这也造就更多人趁着低息时刻，以自居或出租房子再融资，以此套现再作其他投资或开销。
在物色银行提供的房贷配套时，必须仔细分析评估后，再选择符合自己需要和需求的贷款，向有关银行申请房贷。
大马有多家银行都有提供房屋贷款，而每家银行提供的房贷配套可以说是包罗万有，这也常常让人眼花缭乱。个人的需求和能力（每月承担的供款）都不同，而且利率会直接影响借贷者的流动资金，因此个人在房贷时务必经过仔细的考量。


基本上，房贷配套可分成3种：

定期贷款：贷款者须每月摊还固定款额（贷款加利息）给银行。此配套适合有固定收入的经商和受薪人士。

透支贷款：你可自由摊还贷款额，贷款的利息则是根据每日的欠款余额来计算，因此其利息往往会比定期贷款的利息高。
这种配套比较适合高收入的专业人士或商人；专业人士拥有专业的技能、知识和经验，让他们在转换工作上有较大的自由，选择高收入的工作。
而生意人来往现款有时会很多，若是超出供生意周转所需，大可增加偿款房贷，以此来减低利息开销。一般上，收入越高，就能摊还较大的贷款数额。

定期和透支贷款二合一：定期贷款和透支贷款的混合，部分贷款通过每月固定摊还，部分贷款则自由摊还。

房价决定借贷幅度
 银行会根据房子价值（市价或购买房子需支付的价格）来决定批出的房贷款额（借贷幅度）。
借贷幅度最高可达房子价值的95%，但若是第三套房贷，则最高仅能贷款70%；商用房产则不受此限制。
此外，银行也会根据房子的种类、地点、贷款者的年龄和收入来评估所批出的房贷款额。
相对的，当借贷幅度越高，贷款者每月需偿还的数额也就越高。

利率偏低可借机投资房产
净收入=毛收入-预扣税-公积金-其他欠款

利率以外其他考量
除了房贷的利率，个人也应考虑其他的因素，包括该银行的信誉、是否提供专业、有效率和可靠的服务、该房贷配套的偿还期限、每月需偿还的款项等。
另外，你也必须考量当中是否额外收取其他利息以外的费用，如：律师费、手续费等。
大多银行大概需要一至两个星期来评估个人的房贷申请，但有的银行甚至高效到可在24小时或48小时内确定批准与否。

应询问清楚申贷程序
申请房贷时，要确保过程顺利，你也应询问清楚申请贷款需准备的文件以避免任何的延误。一般上，所需要的有关文件包括身分证、最新3个月的薪水单、最近期的税务表格或EA表格、房屋买卖合约或发展商的合同等。
除了分析个人所得的收入以外，银行也会分析个人过往的信用卡记录和现今所欠的债务，来决定是否批核个人的房贷。

【新】中国造船业的整合是否为扬子江带来新的开始

中国领导层倡议整合造船业，投资者对此表示欢迎，从他们给予扬子江船厂控股 (Yangzijiang Shipbuilding (Hldgs))的信心便可见一斑，后者很可能从中国修订的第12个五年计划中受惠。现在就让我们来探讨政治干预对扬子江的未来发展有什么影响。

中国造船业面对十分激烈的竞争。这个受到产能过剩影响的行业近几个月来出现“大地震”，因为多个船坞结束营业，有些则把产能削减。出现这个现象是因 为中国政府决心为造船业进行整顿，把规模较小、效率不高的船厂淘汰。首阶段的整合行动令信誉良好的船坞生意大增，国营船坞的造船订单大大提高，原因是顾客 对大规模船厂的信心较多，它们通常也会准时交货。

据航运经纪克拉克森(Clarkson)透露，中国大规模船厂今年的表现不错，它们在上半年获得环球订单的39.5%；而韩国船厂则取得 36.5%，比去年的颓势相差很远。国营船厂获得的订单则占了其中差不多的四分之三，它们的优势在于较容易在原材料及新船融资方面获得借贷。可是，财力雄 厚的私营船厂像扬子江船厂控股也有相当不错的表现，因为它们可以受惠于溢出效应，获得大部分国营船厂放弃争取的新订单。


在国营船厂正在兴建的货柜船

太迟干预
在过去10年，中国领先韩国成为全球首屈一指的造船大国，由于私营船厂纷纷成立，与国营船厂抗衡，况且中国对原材料的渴求十分庞大，助长了船运业的兴旺。可是，环球造船订单至2007年到达巅峰，市场开始出现饱和，而刚好中国的国内生产总值(GDP)增长开始下滑。

政府的干预是否来得有点晚呢？无论如何，中国政府现在已经明白到，管理几间规模庞大、声誉卓著的船厂，让它们可以在国际舞台上有较大的竞争力，总好 过去管理一大堆品质参差不齐的船厂好。因此，它已经下定决心把造船业严加管控，包括产能方面，并在8月4日公布了一个3年计划。由于中国拥有太多船厂，业 内专家认为，这个行业若要稳定下来，在未来5年内，大约30至50%的中国船坞可能需要结业。扬子江船厂控股的执行主席任元林也有同见，他认为三分之一的 船厂在大约5年内如果未能取得订单，恐怕必须关门。他补充：“中国政府在实施重新架构及整合计划下，客户很明显会选择实力较强的船厂，而扬子江所占的市场 份额可能会因此提高。”

虽然整合造船业最终会带来怎样的影响还是言之过早，但这确实是走对了方向及可以帮助政府达到其定下的目标：至2015年，中国10大船厂的年产量将 占全国总产量的70%。根据去年公布的五年计划，中国希望到时在建造不同类型船只方面，拥有超过50个品牌。克拉克森表示，以这个目标而言，在2011 年，国内10大造船厂的年产量占了总产量的48%。

新的希望
在最近公布的业绩里，公司的表现只是一般，3Q13收入上升了1.6%至37亿人民币，主要是受到其投资部门的推动，而不是其核心造船部门。核心毛利维持 在22.3%的高位(去年为22.9%)，由于新建船只价格提高及建造更高规格的船只。可是，净利下跌6.4%至8亿2,070万人民币，原因是税率提 高。以9个月数字来看，公司报收入下跌2.5%，而净利下跌15.3%。

值得一提的是，公司在交送较少船只下(3Q13:8艘；3Q12:9艘)，营业额仍得以保持，由于其建造及交送较大型的船只，令确认收入提高。我们 预期这个趋势将会持续，因为公司的船坞至2016年拥有较大的产能利用率。随着新订单的数量有限，公司将会把重点放在需要先进技术的船只，这将会提升其能 力及让其更具竞争力。
本年迄今， 公司取得67份建造新船订单，总值为26亿美元，让其截至9月30日的未完成订单达到39亿美元(总共88艘船只)。公司也拥有总共30个未有使用的期权，总值15亿美元。


扬子江首次兴建可容纳1万个20英尺标准集装箱的货柜船

展望未来
为减少行业处于低潮时带来的影响，公司向不同领域进军，让股东能取得最大的回报及毛利获得改善。任先生说： “虽然我们不可以完全消除造船业在低潮时带来的冲击，但集团采取了多项措施来巩固盈利及维持其盈利力，以确保股东在行业低潮时受到保护。”

公司的其他业务包括持有至到期的金融资产，截至9月30日大约为125亿人民币，并为3Q13收入带来约10%贡献。集团也投资8亿4,050万人 民币于用作产业发展的土地，并向上游的岸外及海事(O&M)领域发展，让其技术能力得以提升及向价值链攀高。其独立建造的升降式钻油台将可以如期 在2015年中交送。

公司并没有计划把O&M部门独立发展，而是让其成为核心造船部门的一部分，因为它认为目前进军这个领域风险较高，更糟的是，一些中国船坞愿意接受少过10%的首期付费。华侨银行投资研究认为公司的审慎行事值得一赞。

这家经纪行认同公司在这方面的决定，目前专注于其具竞争力的强项，同时向其他业务支柱发展。因此，它预期公司在2014年会交送更多船只，并把其FY14盈利预测提高。基于9倍FY14盈利，调整后的合理值为1.22元(之前为1.04元)。

总的来说，随着中国造船业复兴，让公司的订单能见度达到1.6倍FY12历来收入，再加上其雄厚的财力、多元化的收入来源及高毛利率，这家中国船厂值得大家注意。公司已出现轻微的复苏迹象，曙光在望。

【新】泰国酿酒的3Q13盈利下跌74%

泰国酿酒的3Q13盈利下跌74%

泰国酿酒(Thai Beverage Public Co)报3Q13营业额为350亿泰铢，比上一年同期的376亿泰铢低了6.8%。啤酒及不含酒精饮品部门的贡献减少拖累收入，但部份跌幅因酒精饮品和食 品部门的表现提高而被抵消。值得留意的是，不含酒精饮品业务的营业额下跌51.6%，由于Sermsuk产品的销售额下滑。Sermsuk于2012年 11月终止了与一家国际企业之间的长期品牌执照，并在之后推出其自家的品牌产品。公司的3Q13净利大跌74%，由于在3Q12收购星狮集团 (Fraser & Neave)而获得一次过的收益(相关资产的合理值提高)。

启示：泰国当局将实施新的酒精饮品税。目前的制度是按价值或含量计算，但新制度将把价值及含量都考虑在内。加上最低工资政策的范围扩大令劳工成本提高，预期这些因素将会影响公司未来的盈利。

【新】新航获批准同塔塔组合资航空公司

新航获批准同塔塔组合资航空公司

新航(Singapore Airlines)已获得印度外来投资促进局的批准，同投资控股公司塔塔之子(Tata Sons)在印度组合资航空公司。公司表示，它是在11月22日获得批准，并将向印度民航部申请‘无异议证书’，以及向民航总局申请固定航班营业执照。新 航将为这家以新德里为据点的航空公司注资4,900万美元，塔塔之子则将投资5,100万美元。按投资比例计算，新航及塔塔之子将分别持有该合资的49% 和51%股权。预期合资将在2014年中开业。

启示：虽然印度人口众多，其中产阶级冒起也带来商机，但营运环境不断充满挑战，由于目前的航空公司正面对高税务及基础设施欠佳等问题。新航也必须对症下药，减轻相关问题所带来影响。

【新】布米达马农业的3Q13盈利下跌5.2%

布米达马农业的3Q13盈利下跌5.2%

布米达马农业(Bumitama Agri)在截至2013年9月30日的3Q13录得收入从上一年同期的8,461亿印尼盾增加7.1%至9,059亿印尼盾，主要由于原棕油和棕榈仁的 总销量提高。然而，销售成本增加17.1%，由于核心种植面积扩大、向外购买鲜果串的数量增多及员工和维修开支提高。销售开支也激增78.4%，由于原棕 油的销量上升及运输成本提高。两家联号公司的油棕园仍未成熟，因此目前的收成偏低，而公司也必须分担它们的亏损。公司的盈利因而下跌5.2%至1,688 亿印尼盾。

启示：在棕油价格最近回落下，公司认为对生物柴油的需求增加将带动棕油消耗。此外，其树龄尚轻的油棕树正接近生产高峰期，因此产量料将提高，并将对公司日后的表现带来正面贡献。

【新】中远投资(新加坡)赢得总值3亿8,000万美元的岸外和造船合约

中远投资(新加坡)赢得总值3亿8,000万美元的岸外和造船合约

中远投资(新加坡)(COSCO Corp (S))通过其在大连及舟山的子公司赢得两份总值3亿8,000万美元的合约，涉及建造两座升降式钻台和一艘散货船。其中一份合约是为一家百慕达公司建造 两座LeTourneau Super 116E型升降式钻台，并分别定于1H16和2H16交付。合约也附带再建造两座升降式钻台的选择权。另一份合约是为一个欧洲客户建造一艘6万4,000 载重吨位的干散货船。这份合约已在9月12日公布，现在正式生效。这两份合约把公司的订单额推高至72亿美元(截至2013年9月30日)。

启示：尽管船运业供过于求及全球经济疲弱，公司却也陆续取得新的造船订单。

【新】泰国村控股的FY13净利下跌20.6%

泰国村控股的FY13净利下跌20.6%

泰国村控股(Thai Village Holdings)在截至2013年9月30日的FY13录得营业额下跌16%(410万元)。新加坡业务的收入下跌50万元，由于饮食业的竞争激烈。中 国业务的营业额则下跌360万元，因为上海市场的高档饮食消费减少令其上海分店的销售额下滑，以及脱售了上海泰国村鱼翅(城市店)。越南及印尼加盟店带来 的加盟费保持稳定，但来自中国的加盟费减少。虽然营业额下滑令总体开支下降，但公司的盈利下跌20.6%。

启示：鉴于饮食业的竞争激烈，公司在今年10月31日宣布计划配股来集资2,480万元，以便从目前的餐馆和餐馆管理服务业务拓展至亚洲商产发展与投资领域。