【新】丰树工业信托

拥有定制建造专门技能的新加坡工业REIT
丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust, MIT)是一家主要在新加坡投资于工业房地产资产(不包括主要作为物流用途的产业)的房地产投资信托(REIT)。其目前的组合包含85个工业产业，可出 租净面积(NLA)为14.6m平方英尺。MIT的组合截至2014年3月31日的市值合计为32亿元，其中48.4%是由分层厂房占据。MIT也开展了 定制建造(BTS)业务，这项业务将为MIT带来强劲的竞争优势，并且令其收入更加稳定，收入能见度也会提高。


不太受裕廊集团新的转租条例影响
MIT的主要优势是它不太受到裕廊集团(JTC)最近实施的监管改革措施影响。随着JTC更改转租条例，MIT仅有6%的总楼面面积和总收入受 到影响。展望未来，预计MIT的总收入将因其BTS发展项目及租金持续上调而受到推动，尽管增幅较为缓和。预测MIT的可分配收入将在FY14 至FY17间以4.4%的年复合增长率(CAGR)增长，但在预测其FY15每单位派息(DPU)将增加3.2%之后，预计MIT在FY16和 FY17的DPU增长将持平。这主要是基于MIT的分配再投资计划(Distribution Reinvestment Plan)的已增大单位基底预测。


初步给予MIT“持守”评级
利用股息折现模式(DDM)来为MIT估值，从而取得1.43元的目标价预测(权益成本：7.8%；永久增长率：0.5%)。虽然FY15和FY16 的预估获益率为6.9%，目前MIT正以1.21倍的远期股价与账面值比交易。这与其自上市以来的平均股价与账面值比相符。相 较于其同行，MIT的1.23倍历史股价与账面值比是目前最高的。其与新加坡10年期国债的收益率的远期利差(yield spread)已减少至451个基点，这比平均的历史利差(511个基点)少了60个基点。鉴于上述因素，给予MIT“持守”评级。