【新】凯德集团(CapitaLand)

凯德集团(CapitaLand)

Capitaland凯德集团是亚洲最大型的房地产公司之一，它也是一个价值超过850亿元的环球组合拥有者及管理者，这个组合包括了综合发展项目；购物商场；服务公寓；办公楼；住宅；房地产投资信托(REIT)及基金。

基于集团最新公布的业绩来看，凯德集团的每股账面值为4.29元，如果以集团目前每股3.54元股价计算，其P/B 比率为0.83倍。

虽然凯德集团的股票是以其账面值的17%折扣交易，但正如之前提到，这并不意味着就算有人可以有能力买起这个集团及将其清盘，他也不可能马上获利。

房地产公司一般上是以账面值折扣交易，由于房地产是属于非流动资金。因此，凯德集团似乎不大属于“估值吸引”的类别，由于一些投资者希望折扣可以更大一些。不过，在考虑到房地产公司的一个特征 – “重估值(revaluation)”后，你可能要再三思。

凯德集团的投资产业在9M17录得的重估值收益达到5亿8,540万元，去年同期只得2亿8,550万元。为了进一步说明这个重估值收益对凯德集团的重要性，这个数字占了集团同期净利大约45%。

虽然这个产业巨子的17%折扣不算得很大，但投资者如果能够好好预测到其未来的重估收益，可能会另作别论。

【新】凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)

凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)
 
股价 – $1.66
目标 – $1.80

公司的3Q17收入下跌0.4%，由于脱售了乔治街1号(One George Street)、混合型物业Wilkie Edge及金鞋停车场(Golden Shoe Carpark)，但写字楼CapitaGreen的表现进步给予弥补。

330万元的脱售收益令3Q17的可分派收入增加7%。

公司于3Q17签订了17万平方英尺楼面的租约把其物业组合的出租率提高至98.5%，尽管租金下调的情况依旧存在，并很可能延续至2018年。

在连续下降九个季度之后，甲级办公楼的平均租金回升1.7%至每个月每平方英尺9.10元。

这有助于缓解FY18租金下调将带来的冲击。

加上公司累积了3,570万元的未使用免税收入(或会在未来派作股息)，以及最近收购的混合型物业Asia Square Tower 2将带来贡献，因此预期FY18的每单位派息将提高3%。

【新】凯德集团与阿里巴巴展开战略合作

凯德集团（CapitaLand）与中国电商巨头阿里巴巴展开战略合作，将负责管理阿里巴巴上海中心，并在阿里巴巴掌控的网购平台“来赞达”（Lazada）设立网上商城，帮助旗下商场租户与消费者建立网上联系。

集团宣布上述消息。阿里巴巴上海中心位于上海虹桥商务区中心北部，包含四栋办公楼和一个四层的商业裙楼，总楼面达8万平方公尺，预计明年开幕。凯德集团将负责商业裙楼和其中一栋办公楼的管理。

凯德年底会在来赞达推出网上商城，消费者届时可在网上购买凯德商场租户的产品，在网上购物后，也可选择到附近的凯德商场领取。集团将率先在狮城大厦（Plaza Singapura）和Bugis+购物商场推出包裹领取点。

【新】凯德集团(CapitaLand)

2017年对凯德集团来说似乎是一个好年头

集团的多个业务单位预期会在2017年交出亮丽的成绩。凯德集团的1Q17业绩强劲(即使不计算一次过收益)，所有业务部门的表现均有所改善。

值得注意的是，整个组合的租户销售额均有所改善，DBS认为这意味着集团大部分新零售商场(主要是在深圳、杭州及长宁的莱佛士城项目)在落成之前已经大部分出租。

此外，鉴于新加坡及中国的产业市场有所改善，住宅销售应该表现不错。DBS认为，集团在这些国家应更积极储备土地。

由于土地的竞争将会激烈，因此管理层将会找机会来通过合资或并购方式来储备土地，这可让集团以另一个方式及较便宜的入场价来购买土地。集团依然希望能扩大其经常性收入来源，因此DBS认为集团会在这方面作出收购。

DBS评级: 买入；目标价4.33元

【新】凯德集团(CapitaLand)

公司就收购Asia Square Tower 2 (包含75万平方英尺的办公楼面、3万平方英尺的零售楼面及一家酒店(威斯汀酒店(Westin Hotel))而正与贝莱德(BlackRock)进行独家磋商。

若得以落实，这项收购将加强公司的经常性收入来源，并在新加坡办公楼面市场可能回弹之前蓄势待发。

公司从中国市场录得的销售额或会放缓，由于当地政府最近收紧政策，包括购买第二套房屋的首期付款调高以及限制房贷偿还期。

不过，新加坡项目的销售额逐渐提高，由于公司增加营销活动以及推出“先搬入、后付款”计划(Stay-Then-Pay)。

【新】凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)

尽管办公楼租金于2017年继续走下坡，但有机会在年底或2018年初见底回升，由于预期楼面供应将从2018年开始减少。

除了销售及营销活动外，微软、谷歌及Facebook等大型科技企业在新加坡的营运活动现在更着重于开发方面的工作，这或会吸引更多科技企业扩充它们的新加坡业务，进而带动办公楼需求。

另一方面，公司收购办公楼CapitaGreen的其余60%股份不仅有助于抵消物业组合的租金及租用率可能下降的潜在冲击，同时亦能把公司2017年的每单位派息提高2%。

此外，金鞋停车场(Golden Shoe Car Park)重建为商业大厦的工程于2021年完工之后，也将把公司的净资产值及盈利推高。

【新】凯德集团 – 新加坡产业市场将出现转机

自从政府为了冷却住宅市场而在2013年推出买家额外印花税(ABSD)后，新加坡产业市场充其量只不过是微温。不过，自年初以来发生的一连串事件令部分投资者推测，市场可能比预期早见底。

在2017年1月，资深银行家黄祖耀通过其私人房地产公司庆隆(Kheng Leong)以4亿1,160万元从地产发展商凯德集团(CapitaLand)买下那森路The Nassim公寓所有余下未售出的45个单位。

与此同时，富时海峡时报房地产控股及发展指数从年初上升了13.4%，截至2017年2月27日报收在799.26点，表现比海峡时报指数来得出色，后者的升幅为7.7%。

此外，凯德集团也公布了亮丽的4Q16季度业绩，其税及少数股东权益后盈利(PATMI)飙升了73.8%至4亿3,050万元。这家市值高达152亿元的本地房地产公司的业务是否可以更上一层楼。

财务要点

在产业市场遇上强烈逆风的同时，凯德集团过去几年的盈利令人惊叹不已。尽管多项冷却措施出炉，集团的收入依然能够以18.7%的年复合增长率(CAGR)增长，从FY12的26亿元攀高至FY16的53亿元。同样地，其PATMI也从FY12的9亿零890万元跳升至FY16的12亿元，CAGR达到7%。

除了拥有强大盈利能力外，集团的资产负债表依然保持稳健。截至2016年12月31日，其现金盈余达到480亿元，而总贷款为149亿元，让其处于101亿元净负债状况，后者比FY15的119亿元净负债状况有所改善。负债股本比及利息覆盖比率分别维持在0.9倍及5.2倍的健康水平。

中国业务强劲增长

过去几年，凯德置地开始进军中国产业市场，不单只是为了多元发展来减低对新加坡增长缓慢的市场的依赖，也是为了探求海外市场的新增长商机。集团多年来在中国市场所付出的努力终于获得不错的成果。它在FY15总共售出9,402个单位(价值154亿人民币)，比FY14售出的4,961个单位(价值76亿人民币)翻了一倍。乘胜追击，凯德中国(CapitaLand China)于FY16继续售出10,738个单位的新纪录(价值181亿人民币)，这意味着其售出的单位及价值年比分别进一步增加14.2%及17.5%。

此外，集团表示它依然有超过8,000个随时可以推出市场销售的单位，并预期在2017年接收6,000 个单位。

收入贡献以地域而言，在FY14，新加坡市场的贡献占凯德集团总收入大约54.7%；而中国市场占了大约22%。不过，在FY16，来自中国的收入贡献已增加至总收入大约50.6%；而新加坡市场的贡献缩小至大约32.2%。然而，这两个核心市场合共占了集团收入大约82.8%，而在FY14的比率为76.7%。

经常性收入来源

为了缓冲产业价格波动对盈利带来的冲击，凯德集团也设法把其经常性收入来源扩大，让其盈利更稳定及抵御能力更强。截至2015年12月31日，集团的产业中，大约74%为投资产业，余下26%为产业销售。因此，FY15收入贡献以业务种类计算，集团在新加坡、中国及越南的产业销售占了总收入的56.3%，而经常性收入占了总收入39.2%，后者包括来自租赁与投资组合的相关收入，以至管理资产的收费收入。

凯德集团目前在运作的来福士广场将继续会带来稳定的收入来源，而长宁来福士广场；杭州来福士中心及深圳来福士广场则将会分阶段于2017年开业。重庆来福士广场也会按照原定计划在2018年分阶段落成。

与此同时，雅诗阁(Ascott)依然预期至2020年达到8万个单位的目标。在FY16，集团创下了新纪录，为雅思阁增添了超过1万个单位，预期每年可为集团提供2,500万元至3,000万元的收费收入，并让雅诗阁在全球的单位接近5万2,000个。

估值

凯德集团突破了位于3.25元的52周盘整阻力后，截至2017年2月27日，以3.62元收盘，让投资者从年初至今获得的回报为19.9%。凯德集团目前的估值为13.9倍本益比及0.9倍股价与账面值比，与大部分同行相若。不过，鉴于凯德集团在中国的强劲增长，以至其稳定盈利受到强劲经常性收入的支持，

它依然存在着一些潜在上涨空间，直至其股价与其每股4.15元净资产值相符。

【马】凯德商用大马产托的FY16盈利与预期相符

凯德商用大马产托(CapitaLand Malaysia Mall Trust)最新的FY16业绩与马来亚投资银行研究(Maybank Investment Bank Research)的预期及共识预估都相符。

若不包括重估升值额，公司的4Q16核心净利为4,090万令吉，FY16核心净利为1亿6,370万令吉。
公司宣布派发每单位0.0423令吉的第二轮中期股息。

4Q16的盈利是由各个主要的购物中心提供贡献，这些物业的租用率稳定及租金得以调高，包括合您广场(Gurney Plaza)及关丹东海岸商场(East Coast Mall)；但金河广场(Sungei Wang Plaza)继续受到巴生谷地铁工程的影响，其贡献因而下跌，并蚕食其他物业的贡献。

维修开支攀升也影响公司的业绩。

启示：马来亚投资银行研究预期，金河广场短期内的租金增长潜力依旧受压，但长期而言，其人流料将在地铁于2017年中通车之后增加。无论如何，公司的物业组合仍将由合您广场及关丹东海岸商场的租金收入增长给予支持。

【新】凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)

公司收购写字楼CapitaGreen的其余60%股份正合时宜，此举不仅仅有助于消除物业组合租金及租用率可能下降而将带来的冲击，同时亦可让公司FY16的每单位派息提高2%。

短期而言，如果公司得以大幅度高于2亿零100万元估值的价格把混合用途大厦Wilkie Edge脱售，这将提高市场对公司旗下物业估值的信心，并把公司股价与1.73元每单位净资产值之间的距离拉近。

中期而言，公司把金鞋停车场(Golden Shoe Car Park)重建为拥有约100万平方英尺楼面面积的商业大厦将进一步把其盈利及净资产值推高，但重建计划仍有待当局批准，并将于2021年才会完工。

【新】凯德集团(CapitaLand)

公司正以诱人的0.7倍股价与账面值比及0.6倍的股价与重估净资产值比交易，这只股目前是物有所值。

零售商场和商用综合发展占公司物业组合的75%，这些物业在中期内的收入能见度极高，经常性收入强劲。

凯德广场•云尚(CapitaMall SKY+)的租用率达到91%，而大坦沙项目的第一期住宅单位料将于2017年中推出。

与此同时，在中国的四个来福士(Raffles City)发展项目也将在2017至2019年之间陆续开幕。

越南业务最近推出的产业取得60%至80%的销售率，因此公司管理层计划于2017年推出一个价值5亿美元的商业基金，以作为在越南发展商用产业的资金。

公司对商用物业组合所付出的努力已见硕果，加上公司能够把成熟资产脱售给其上市房地产投资信托或基金来再循环资本，因此盈利预估具备庞大的上调空间。

【新】凯德商务产业信托 (CapitaLand Commercial Trust)

公司收购CapitaGreen余下60%股权，预料将能抵消它可能无法调高租金及物业出租率下跌的影响，同时也将使其2年每单位派息(DPU)的年复合增长率(CAGR)达到4%(2015年至2017年，不包括重新发展金鞋停车场的影响)，高于其他办公楼房地产投资信托(REIT)及新加坡REIT每单位派息的CAGR。

公司已宣布将利用金鞋停车场的地段建造一座近280米高的办公楼，此项目的总楼面面积为100万平方英尺。

公司目前的每单位净资产值(NAV)为1.72元，上述办公楼在2021年竣工后将使其每单位NAV提高。

基于在这座办公楼落成时，莱佛士坊一带预料不会有新的办公楼面，加上公司可能出售资产以进行此发展计划，投资者可能会对公司的前景感到乐观。

【新】马来亚银行金英: 3只拥有强大现金流的折扣股

马来亚银行金英(MBKE)指出，新加坡及新加坡企业似乎对增长期望过高，但对风险的关注却不足够。MBKE 认为投资者应该聚焦于风险较低的收益资产而不是追逐昂贵的增长型股。

回报与期望不相符

资 本回报率 (ROIC)自环球金融危机以来逐渐减弱，而有问题的收购及多元发展不断出现。虽然这个投资周期不是很长，不能得出一个肯定的结论，但 MBKE指出，如果环球经济没有复苏，部分资产可能岌岌可危。最低预期回报率(hurdle rate)也似乎过低及风险被误算，尤其是在环球金融危机发生后，资本成本减轻。

令人失望的回报及增长型股的波动令投资者转向收益股及防御性较高的股只，其中包括房地产投资信托(REIT)及拥有强劲现金流的公司。

选择拥有现金流的收益股

除了投资REIT外，MBKE认为拥有成熟资产及可以提供稳定现金流的公司也是不错的选择。

现在有些新加坡上市公司拥有成熟业务，后者可带来稳定正面营运及自由现金流。虽然资产负债表可能受到庞大海外投资拖累，但它们将会继续把自由现金流投资海外，希望业务能更上一层楼。目前有不少公司的总收入及资产，超过50%是来自海外。

MBKE: 3家拥有强大现金流的公司

1. 凯德集团(CapitaLand)
凯德置地积极向中国扩张，并从中国市场取得重要的收入来源。中国目前是集团的最大市场，占了其总资产值的46%(2001年只得6%)。

产业发展业务是属于周期性。大型综合发展项目的酝酿期很长，而新加坡住宅市场偏软均令回报受压。可是， MBKE预期未来几年当大型项目完成后，情况将有所改变。

随着中国提供一个不错的增长源头及多元发展，一旦本地产业市场好转，凯德集团的股价在未来一年内将会升高。


2. 星展集团(DBS Group Holdings)


直至最近，环球金融危机后的贷款环境对星展集团来说都十分有利。大量的贷款及低信贷成本令资金的部署有所改善。星展集团在海外的扩张也有助稳定年度回报。强大的贸易往来及在岸/离岸人民币套利交易商机也令大中华业务的盈利提高。


3. 全民牙医集团（新加坡）(Q&M Dental Group Group(Singapore))


全民牙医集团(新加坡)在本地建立起稳固的根基后，于2013年开始其并购行动。它自2012年起便进军中国市场。并购行动令其每股盈利快速增长及市场扩张，同时令其牙医服务、牙科设备供应分销及生产服务及牙科技工室服务等能垂直综合起来。

【新】凯德商用新加坡信托2Q16业绩的两个重点

新加坡人的两大乐趣就是吃东西及购物。每逢周末，大部分受欢迎的商场都会挤得水泄不通。

虽 然最近有多份报告对本地购物商场的出租率表示担忧，但凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust，以下简称CMT)报2Q16取得令人鼓舞的业绩，后者的组合拥有16个零售物业，包括福南数码生活广场(Funan DigitaLife Mall)。

1.财务表现稳定，尽管零售市道欠佳

尽管新加坡零售市场在疲弱的本地经济中‘偏软’，再加上来自网上零售商的竞争增加，CMT的2Q16总收入及净产业收入(NPI)分别提高7.1%及6%至1亿7,090万元及1亿1,610万元。第二季的每单位派息(DPU)微升1.1%至0.0274元。业绩向好主要是受到来自勿洛商场(Bedok Mall)的贡献所推动，后者是在2015年10月买入。

1H16的NPI增长7.4%至2亿4,400万元，而DPU则上升1.5%至0.0547元。虽然集团的1H16续租租金调高1.7%，但管理层依然持谨慎态度，并表示在FY16余下的两个季度里，其中一个可能出现续租租金下调的情况。

CMT的组合出租率依然稳定，截至6月30日为97.9% (1Q16: 97.7 %)，而总负债比为35.3%，未到警戒级别。2016年也不需要为债务再融资。

2.重新发展福南数码生活广场

今年，新加坡人与电脑及电子商场地标福南数码生活广场告别，后者在7月1日停止营业。CMT计划把福南重新发展为一个综合项目，包括零售、办公室及服务性公寓。

在建议中的3年重新发展计划下 (预计在4Q19完成), 该产业的总楼面面积 (GFA)将大约增加84%至88万7,000 平方英尺，让CMT把该地段发展至最大限度。根据重新发展蓝图，零售面积依然占最大部分，约为新GFA一半有多。

CMT估计该项目的成本为5亿6,000万元，而由于它尚余大约8亿元负债空间 (假设负债比为 40%)，这个项目预期将会全面由债务融资，而集团还有空间来发展其他项目。每年递增的总收入及NPI预期分别为4,750万元及3,660万元。

由于重新发展项目将包含办公室及服务性公寓，因此存在着与凯德集团(CapitaLand)其他房地产投资信托(REIT)的合作机会，但管理层表示，现阶段能独自把事情处理好。

来自福南的贡献欠奉不会带来重大冲击，因为勿洛商场的加入带来纾缓，况且福南的贡献在FY15只占组合NPI的4.9%。

估值

大部分新加坡上市REIT的股价在最近两个月走高，尤其是在英国脱欧公投之后。这可能是因为投资者避险及追逐高收益股，鉴于环球不稳定令美国加息预期变得温和。

基于7月26日的2.20元收盘价，每单位净资产值为1.89元(截至6月30日)，CMT的单位是以1.2倍股价与账面值比交易。大部分分析师对福南的重新发展看好，同时他们也认为CMT目前的估值合理。他们给予这只股的平均评级为‘持守’。

【马】凯德商用大马产托(CapitaLand Malaysia Mall Trust)1H16每单位派息下跌5%

凯德商用大马产托(CapitaLand Malaysia Mall Trust)报2Q16收入增加15.6%至9,200万令吉，主要是因于3Q15收购的吉隆坡商场Tropicana City带来贡献。本季的净产业收入增加14.5%至6,000万令吉。

六个月的收入上升15.6%至1亿8,570万令吉，净产业收入提高13.8%至1亿2,060万令吉。

截至今年6月30日，公司的物业组合租用率为稳定的96.4%，1Q16为96.1%。但在2Q16的租金调整幅度为负1%，由于吉隆坡金河广场(Sungai Wang Plaza)目前依旧受到地铁工程的影响。

启示：尽管1H16的可分派收入提高8.1%至8,520万令吉，每单位派息下降5.2%至0.042令吉，由于单位总数增加。展望未来，公司认为经济前景不明朗及货品和服务的价格将逐渐攀升等因素将影响大众消费。但公司表示，其组合中的商场多元化，并将继续取得稳定的表现。

【新】凯德集团(CapitaLand)

凯德集团宣布，它与其合资伙伴Collective Works合办的优质共同工作空间(co-working space)已经启用。

这个称谓Collective Works资金大厦(Capital Tower)的“未来办公室”占用了凯德集团总部资金大厦的12楼全层。

这是第一个位于新加坡中央商业区甲级办公楼内的优质共同工作空间，面积达2万 2,000平方英尺，目的是提高生产力及方便快速增长公司的合作。

近期股价疲弱，集团利用这个机会来在公开市场回购公司的股票。迄今，集团进场10次，总 共以4,930万元购入1,620万股，意味着每股平均价格为3.03元。

虽然集团的股价本年迄今下跌了9.6%，但其股价因为宏观经济忧虑而受 到过份惩罚，并强调公司的1Q16营运数字已稳健地见底回升。

【新】凯德集团(CapitaLand)

凯德集团(CapitaLand)旗下雅诗阁与阿里旅行展开合作

凯德集团(CapitaLand)的全资子公司雅诗阁(The Ascott)将与阿里巴巴集团(Alibaba Group)旗下电子旅行服务平台阿里旅行(Alitrip)合作，消费者将可通过该平台搜索和预订雅诗阁的服务式公寓。

雅诗阁是全球第一家与阿里旅行合作的服务式公寓公司。这项合作将增加雅诗阁与阿里旅行的逾1亿名中国旅客接触的机会。

雅诗阁目前在中国拥有24个物业(4,300个公寓单位)供阿里旅行的用户选择，并计划在今年6月之前把其在世界各地超过60个城市内的逾2万6,000个单位都一一添入阿里旅行平台上。

凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)4Q15派息0.0217元

凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)报4Q15派发每单位2.17分的股息，年比提高0.9%。可分配收入微升0.8%至6,410万元，由于收入增加1.9%至6,760万元。

收 入增加主要是因组合中大部份物业的租金上调及租用率提高，办公楼Twenty Anson及金鞋停车场(Golden Shoe Car Park)例外。部份收入增幅因产业营运开支攀升5.4%至6,050万元而被抵消，由于产业税和临时的维修开销均提高，因此净利仅仅微升。

凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)4Q15每单位派息提高0.7%

凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)报4Q15派发每单位0.0288元的股息，年比提高0.7%，主要归功于脱售滨河坊广场(Rivervale Mall)而获得的收益及组合内大部份购物中心的租金上调。

FY15 的收入增加1.5%至6亿6,900万元，由于在2015年10月1日收购的勿洛广场(Bedok Mall)带来贡献(占收入增幅的1,430万元)。加上产业营运开支下降3.6%，因为产业税、公用服务费、维修保养及营销等开支均减低，本财年的可分 派收入增加2.8%至1亿零190万元。

【新】凯德集团（CapitaLand Limited）

凯德集团（CapitaLand Limited）

凯 德集团计划出售其在CapitaGreen大厦的权益，从而回收资金。公司之前也曾在2015年7月将勿洛广场（Bedok Mall）出售给凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust），并在2015年6月将服务式公寓和租赁物业出售给雅诗阁公寓信托（Ascott REIT），同时出售资诚大厦（PWC Building）。

基于从2H16起市场上将增加400万平方英尺的净可出租商用楼面，而甲级办公楼的租金正在下跌（已从最高位下跌了13%），公司正好可把所取回的资金投资于其他方面。

公司持有CapitaGreen的50%权益。基于各方所同意的市价高于门槛价格，以发展成本计算，公司可取得回报的年复合增长率（CAGR）达6.3%以上。

可能会在今年进行更多交易

上述交易对公司2016年的盈亏不会有多大影响，但公司可能会继续执行回收资金的策略，所以它可能会在2016年积极地重组投资组合。



分析师指出，公司仍可考虑出售更多资产，如中国二、三线城市表现不佳的商场，把雅诗阁乌节路服务式公寓（Ascott Orchard Singapore）出售给雅诗阁公寓信托，以及重新发展福南数码生活广场（Funan Mall，属于凯德商用新加坡信托）。

截至1Q16，公司持有的现金达39亿元，净杠杆比率为0.48倍，因此它应能继续进行收购，或者将规模较小的房地产投资信托（REIT）私有化，如凯德商用中国信托（CapitaLand Retail China Trust）。

评级：买入；目标价：4.08元

 

 

【新】凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）

凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）— DPU将提高

 

凯德商务产业信托行使了其权利以收购CapitaGreen大 厦余下60%的权益。CapitaGreen目前的业主为MSO Trust，凯德商务产业信托、凯德集团（CapitaLand）和三菱地产亚洲（Mistubishi Estate Asia）分别持有其40%、50%和10%的股份。在完成收购交易后（大约会在2016年11月），凯德商务产业信托将成为CapitaGreen唯一 的业主。

CapitaGreen是一座甲级办公楼，位于新加坡中央商业区（CBD）的中心地带（之前的马吉街停车场），净流动资产约为70万3,000平方英尺。

交易条件

凯德商务产业信托要完成此交易必须达成2个条件：
（i）市值必须等于或高于15亿8,550万元（项目自2011年开始以来的实际成本，减去所收取的净收入，以每年6.3%计算）；
（ii）获得单位持有人批准。

收购价合理

以余下57年的土地使用期计算，各方经过商议后所接受的市值为16亿零50万元，换算之后为每平方英尺2,276元，资本化率（cap rate）为4.15%，与凯德商务产业信托所拥有的其他甲级办公楼接近。

管理层表示，如今是收购CapitaGreen的好时机，因为它预计此物业还会增值。在将3%的平均银行借贷成本考虑在内后，这项交易将会使其FY17每单位派息（DPU）提高1.5%。在完成交易后，其杠杆比率预料仍会保持在良好水平，从截至2016年3月31日的约30%提高至约38%。

虽然办公室租赁市场在接下来两年将充满挑战，但由于CapitaGreen在2018年之前都不会有租约到期，其租金减少的可能性并不高。

评级：买入；目标价：1.58元

 

 

【新】新加坡产业市场回弹 3个最值得“买入”的地产发展商

3月份私人住宅销售意外地回弹，令部分投资者喜出望外，因为他们认为这可能是产业价格及产业股止跌回升的预示。较早前，许多产业发展商，尤其是城市发展(City Development)的郭令名，要求政府取消额外买家印花税(ABSD)。

3月份的私宅销量回弹至1,328个单位，不包括执行共管公寓(EC)在内，销量为834个单位，意味着年比增幅为37%。可是，有关增长并不全面，因为大部分销售是集中在市中心外围。

产业价格是否会继续升高?

尽管3月份的产业销售数字增加，市场依然不大看好这个领域。住宅销售数字预估依然没有作出调整，而房屋价格预期继续下跌，由于今年的供应量继续增加。有很多住宅即将竣工，这将会提高供应量，从而令销售受压。

3月份的销售回弹可能令政府多一个理由不会取消ABSD。新加坡政府对稳定产业价格十分关心，它不想出现中国的情况，因为当中国过早取消房屋调控措施后，产业价格飙升超过50%。

是时候买入产业股吗?

ABSD 不单只令潜在买家却步，如果地产发展商不能够在特定的时间内把单位出售，它们也需要缴交ABSD。至2017年，发展商如果依然在指定时间内没有把单位售 出，便要开始缴付ABSD罚款。发展商的选择只有两个，一就是缴交罚款；不然就降价来清售存货，这将令市场进一步受压。

尽管产业领域面对不少挑战，联昌国际的分析师仍给予这个领域“增持”评级。他们认为产业股的重估净资产值(RNAV)已经折扣了40%，而当然懂得怎样选股也很重要。以下是3只备受看好的产业股。


1. 凯德集团

资料来源：凯德集团，彭博社

凯 德集团(CapitaLand)是产业发展商中，最备受看好的一个。集团推出的经禧路高档私宅项目Cairnhill Nine成为3月份最高销量之一，共售出177个单位，每平方英尺售价为2,441 元。集团通过其拥有的多个房地产投资信托(REIT)来循环资本的能力也是其受欢迎的原因之一。

联昌国际的分析师给予凯德集团“买入”评级，潜在涨升空间为25.8%。


2. 城市发展

资料来源：城市发展，彭博社

随 着市场情绪疲弱，城市发展目前是以十分诱人的0.87倍股价与账面值比交易，负债比率也处于0.28倍低水平。其多元组合，包括通过其子公司千禧国敦酒店 集团(Millennium & Copthorne Hotels)运作的国际酒店业务也为本地住宅产业市场遇上的强大逆风提缓冲。

联昌国际的分析是给予集团“买入”评级，潜在涨升空间为16.1%。


3. 华业集团

资料来源： 华业集团，彭博社

华 业集团(UOL Group)是由大华银行的黄氏家族所拥有，它是一家跨国产业发展商及产业营运商。集团涉及的业务包括住宅、办公楼、零售商场及酒店。其子公司包括国际知 名的连锁酒店泛太平洋酒店集团（Pan Pacific Hotel）及ParkRoyal Hotel。

UOL备受看好的原因是它可从新加坡及国际投资产业的租金中带来经常性收入。联昌国际的分析师给予华业集团“买入”评级，潜在涨升空间为33%。

【马】凯德商用大马产托(CMMT)的DPU增长持平

凯德商用大马产托(CapitaLand Malaysia Mall Trust, CMMT)的4Q15可分配收入上升5.3%至4,230万令吉，主因是Tropicana City Property及翻新后的东海岸广场(East Coast Mall)带来贡献，令租金收入提高。

CMMT本季度的净产业收入增长11.1%至6,060万令吉，由于新租约与更新租约的租金上涨(金河广场(Sungei Wang Plaza)除外)，令租金总收入升高。

但是，CMMT的4Q15每单位派息(DPU)因股票基底增大而下滑7.5%至0.0209令吉，使其FY15的DPU年比减低3.5%至0.086令吉。

启示：展望未来，CMMT预计其未来几个季度的DPU增长将持平，因为其物业组合进行翻新工程。CMMT预计将自4Q16起从今年进行资产提升工程的物业获得收入。