【集】AK:想知道AK最近买了哪些股

很多人一直问我，我最近入了哪些货。

好说给你听。

鸡蛋、橄榄油、黑巧克力、抹茶雪糕及其他物品…

什么？不对吗？

讲笑吧了！不过，如果你喜欢问我买了哪些股或者如果问我某某股可不可以买，你应该知道我大部分时间都会令你失望。

不要说我没有事先声明。

然而，在很多年前的一次访问中，当被问及我投资的第一间公司时，我的答案是新电信(SingTel)。

还记得那时候，新加坡人可以有机会以折扣价买入新电信的股票，因为吴作栋先生希望新加坡人能够投资股票，让我们的财富得以增长。

相信像我这样年纪或比我大的老人家还记得吧。

我依然持有那些股票，年复年地在收息。

这是获得更高回报的最佳办法吗？

我不知道，但我觉得这些股票带来不错的回报及颇为安全。

多年下来，我继续在股市以投资者、交易员及投机者的身份进行冒险之旅。

当然，我有赚也有亏。

我想我赚的比亏的多，不然的话，我现在可能已住进精神病院。

我退休后，我告诉自己不要冒太大的险。因此，我在2015年买入更多新电信的股票。

我增加在新电信的投资是靠观察图表，一旦其股价退跌至我认为的支持位便会买入，我最近也这样做。

现在我的决定部分是受到网联宽频信托(Netlink NBN Trust，以下简称网联)上市壮胆，后者令新电信的资金增加大约20亿元。

因此，新电信在把分拆网联后，估值比2015年更高。

当被问到我对网联首次公开售股(IPO)感兴趣吗，我的答案是没有。5%获益率没有令我动心。

考虑到折旧（depreciation）及重置(replacement)成本相对高，一个把大部分现金流派发给股东的架构意味着未来的债务会很高。

我怀疑其派息在日后是否能持续。

因此，如果要投资网联，我要求其获益率高于5%许多作为补偿。

要达到这个目标可以通过较高的每单位派息(可能性不高)，或者是减低每单位价格(这个可能性比较大)。

相比之下，我认为新电信的股息比较能维持。

有传闻说新电信可能派发特别股息，但这个对我的影响不大。



新电信把净利的60%至75%派作股息，我对其经常性的3.5%至4.5%股息获益率感到满意，虽然比网联的5%为低，但我比较心安。

从图表来看，新电信的股价可能会再次走软但可能会先回弹，这是我内在的交易员讲的。

不要问我为何会这样，因为我不知道。




不过，我知道如果新电信的股价跌得更低，在所有情况没有变动下，我会买入更多新电信的股票。

【新】凯德集团与阿里巴巴展开战略合作

凯德集团（CapitaLand）与中国电商巨头阿里巴巴展开战略合作，将负责管理阿里巴巴上海中心，并在阿里巴巴掌控的网购平台“来赞达”（Lazada）设立网上商城，帮助旗下商场租户与消费者建立网上联系。

集团宣布上述消息。阿里巴巴上海中心位于上海虹桥商务区中心北部，包含四栋办公楼和一个四层的商业裙楼，总楼面达8万平方公尺，预计明年开幕。凯德集团将负责商业裙楼和其中一栋办公楼的管理。

凯德年底会在来赞达推出网上商城，消费者届时可在网上购买凯德商场租户的产品，在网上购物后，也可选择到附近的凯德商场领取。集团将率先在狮城大厦（Plaza Singapura）和Bugis+购物商场推出包裹领取点。

【新】新交所是不错的派息股

由于利率持续偏低，派息股（dividend play）一直是股票投资者的心头好。尽管美国联邦储备局自去年以来陆续加息，但投资者对派息股的喜好丝毫未减，原因是投资者始终认为“零风险工具”和债券的吸引力不及派息股。

但是，股息获益率高的股票就一定是好股票吗？

新加坡交易所（Singapore Exchange，以下简称“SGX”）是一家官联企业（GLC）。公司在不久前发布的全年业绩显示，尽管金融领域的状况不理想，其收入只减少了2%至8亿零80万元。公司的营运盈利同样减少2%至4亿零200万元，净利则减少3%至3亿4,000万元。

虽然盈利略微减少，SGX的全年股息仍达到每股0.28元，股息获益率约为3.7%。这算好、不好还是差不多呢？

在FY13至FY17之间，除了FY15之外（股息为每股0.24元），SGX每年派发的股息都达到每股0.28元。在FY13至2017年8月之间，SGX股价的起落范围介于6.60元至8.80元。如果以每股0.28元计算，SGX在这段期间的股息获益率介于3.2%至4.2%。

与其他GLC比较

除了房地产投资信托（REIT）之外，派息股多为一些业务较为稳定的企业。相比之下，有淡马锡控股（Temasek Holdings）作为后盾的蓝筹股显然较为稳定可靠。

凯德集团（CapitaLand）：2.6%
康福德高企业（ComfortDelgro）：4.4%
星展集团（DBS Group）：2.8%
吉宝企业（Keppel Corp）：3.1%
新捷运（SBS）：2%
报业控股（SPH）：5.2%

新翔集团（SATS）：3.4%
胜科工业（SembCorp）：2.5%
胜科海事（SembMarine）：1.5%
新航工程（SIA Engineering）：3.7%
新航（SIA）：1.9%
新交所（SGX）：3.7%

以上为在SGX挂牌的GLC的股息获益率。与REIT相比，这些股票的股息获益率可能较为逊色。但如果你想买入的是REIT以外的派息股，这些股票就值得考虑。

凯德集团（CapitaLand）是一只纯地产股，其FY16获益率为2.6%。获益率最高的是报业控股（Singapore Press Holdings），但大家可要留意，SPH是在2016年8月宣布派发0.164元的股息，而当时的股价约为3.80元。换句话说，如果你是以当时的股价买入这只股，股息获益率会较低（现在的获益率是以约2.80元的股价算出）。

SGX仍是不错的派息股

以3.7%的获益率而言，SGX对想要收股息的投资者来说仍是不错的选择，而且其股价也有望上涨。过去五年，SGX的股价介于6.60元至8.80元，获益率介于4.2%至3.2%。

如果其股价跌至6.60元，那投资者应该都会摩拳擦掌，马上出手（股息获益率可达4.2%），而如果其股价上涨至8.80元，投资者则可取得不错的资本收益。

新交所的前景

SGX的业务简单易懂。其收入主要来自交易量（股票和固定收益工具）以及发行和上市活动。投资者要判断新交所赚不赚钱并不难，其中一个好方法就是看股票经纪忙不忙。

如果今年上市的新股比去年多，可想而知，SGX能赚到的钱也会比去年多。

SGX总裁罗文才就说：“展望未来，有迹象显示市场状况正在改善。我们将着力于打造一个跨地域、可买卖各类资产的交易所，并将发展策略投入资金以保有长期竞争力。”

但他也表示，公司的营运开支及与科技有关的开支将在FY18增加。

【集】AK对华联商业REIT的每单位派息下跌有何想法

在2014年，当华联商业房地产投资信托(OUE Commercial REIT)首次公开售股(IPO)时，我已经提醒过大家，它的负债比过高及其股息获益率偏低，鉴于其招股价为每单位80分，但对华联企业(OUE)来说是一个不错的交易。

当投资于房地产信托(REIT)时，我们随时要准备好出现集资的问题，因为REIT把大部分收益派作股息给投资者。当REIT提出集资时，我们要知道为何它要这样做。

如果集资是为了投资于可带来收益增长资产，这是好事一桩。熟悉我的读者都知道，我经常提到，不是所有发附加股的行动都是坏事。

今次的情况是，华联商业REIT计划以每单位64.3分发行新单位(比招股价低大约20%)来加强其资产负债表，因此，这个行动不会为其添加收入。

事实上，其每单位派息(DPU)在很大程度上将会减少，因为在发新单位后，单位数目增多了，但收入保持一样。

华联商业REIT的4Q16每单位派息为1.18分，比4Q15的1.25分下跌了9.36%，而4Q16的派息已经包含了在2015年尾收购的莱佛士坊一号(One Raffles Place)的贡献。

华联商业REIT的已发行单位大约为13亿个。配售大约2亿3,300万个新单位来增强其资产负债表将可令其省下一些利息开支，但其每单位派息很可能会进一步减少。

粗略估计，利息开支每年可以减少大约500万元，每季为125万元。 虽然可分配收入将会大约以同等数量增加，以百分比来算，增幅大约为8%。现在我们可以算算，可分配收入增加8%，但单位数量增加了18%。

数学不是我的强项，但我大约估计，季度DPU可能减少至1.1分以下，全年来说就是少过4.4分。但不可忘记，当初IPO时，它的DPU为5.44分。

因此，要得出IPO时的股息获益率，华联商业的单位应该以低于招股价交易。应该低多少？大约是低20%，换句话说每单位价格为64分。

不要忘记，如果少了华联海湾大厦(OUE Bayfront)的收入来源，其DPU可能更低，而来自华联海湾大厦的收入将会在2018年尾终止。再加上中央商业区(CBD)的新办公楼空间供应量，供过于求情况将更为严重，华联商业REIT似乎会走下坡。

因此，在投资华联商业REIT前，要求一个比每单位64分更低的价位不会过分，但市场先生是否愿意以这么低价位出售，就见仁见智了。

下图是取自华联商业REIT最新业绩报告 (2017年1月26日)，显示其截至2016年12月31日的负债情况：





如果浮动利率每增加25个基点，每年的可分配收入预期将减少70万元，或每单位派息0.05分。

【新】全美世界（Best World International，CGN）

在8月7日达到1.62元的高位后，全美世界（Best World International，CGN）这只股开始调整。

与中国有关？怕怕

有迹象显示，当这只股开始下跌时，有买家趁低买入，原因可能是他们认为全美将发布不错的业绩。但是，许多人都知道，投资于中国企业或者大部份收入来自中国的企业，犹如走入一个地雷区，尽管潜在的回报也可能相当不错。

之前，全美在中国市场的发展前景，就令其股价在短短的6个月内从2016年12月的0.60元低位飙升至1.62元。

这家公司的业务确实有望成长，但本地投资者对龙筹股（S-chip）或与中国有关的股票，令人有所忌惮，因为这类企业往往会突然“抛出个炸弹”。

之前，就连海指成份股扬子江船业（Yangzijiang Shipbuilding Holdings，BS6）也出事了，其董事长任元林遭指控犯下多项违法行为，令其股价在一天之内下跌了11%。

全美世界受牵连

全美世界在8月14日的闭市价为1.54元，但在之后一天就下跌至1.22元的低位。


一切都跟彭博社（Bloomberg）在8月15日刊登的一篇文章有关。这篇文章的标题是“中国政府可能管制直销业，康宝莱及Nu Skin股价大跌”（Herbalife, Nu Skin Shares Plunge Over Fears of Chinese Crackdown）。由于中国一名学生成为“金字塔销售计划”（pyramid selling scheme）的受害者，有关当局表示会密切留意相关营销模式，与“直销”二字有关的股票因此都遭到抛售，全美就是其中之一。

全美随后澄清，虽然它持有直销执照，但其在中国的业务还未转为直销模式，其产品都是通过门市和工作坊出售。所以，其经营的生意是合法、符合中国法律的。

公司或监管当局应多留心

总而言之，全美世界的业务是合法的，上述新闻对全美根本就没有影响，因为它都还没有在中国经营直销业务。

公司的基本面没有变差，但其股价却大跌，实属不该。当趁低买入的机会出现时，投资者必须懂得把握机会。

但我们要问一个关键的问题：当没有事实根据的传言出现时，公司或监管当局是不是应该令股票暂停交易呢？可怜的散户需要受到保护啊！

【新】报业控股的媒体业务挣扎求存

本地媒体机构报业控股(Singapore Press Holdings)自1984年成立以来，通过出版和销售报章与杂志、以至电台广播及免费电视频道，让新加坡人透过不同语言和平台，生活变得多姿多彩。平均每一日，大约有240万人或58%年龄在15岁以上的人士会阅读一份报业控股出版的报章(印刷版或者是电子版)。

报业控股拥有的一些特质是专营业务独有，并吸引到不少价值投资者，其中包括:

• 市场领导能力 – 报业控股主导新加坡的媒体业，因为它是唯一以四种语言出版每日报章的出版商，最受欢迎的报章包括《海峡时报（The Straits Times）》、《联合早报》、《Berita Harian 》及《Tamil Murasu 》。

• 投资优势 – 在《报章与印刷新闻法案》下，凡要在新加坡印刷或出版报章，必须向通信媒体发展局(Infocomm Media Development Authority)获取一个报章执照。因此，这个法案为新业者设下难以跨越的屏障。

• 价格制定者–报业控股提出从2016年3月1日起 ，提高其出版的报章标价。虽然在价格提高后，每日的报章平均销量下跌5%，但部分报章的销量依然稳守不跌，从而令集团从非弹性需求中受惠，导致整体收入提高。

然而，报业控股在公布3Q17业绩后(营运收入及净利分别下跌10.8%及40.7%)，其股价在2017年7月17日下跌2.6%至3.03元。

报业控股曾经是收益投资者的宠儿，由于其收益高及业务稳定，但现在它却失宠，并在投资者中失去魅力。

阅读习惯改变令盈利受损

在现今的资讯年代，新闻消息很容易在网上获取，因此，消费者的阅读习惯大幅地从传统报章转移至数码平台作为他们的主要资讯来源。

出现这个现象的主要原因是数码平台可以在第一时间提供资讯，而且方便及差不多不需要付费。尼尔森(Nielsen)市场研究公司一份关于新加坡媒体的报告指出，报业控股的报章读者趋势自2009年起不断下降。





报业控股的业务模式是这样的，其营运收入及盈利主要是来自其核心媒体业务。从FY16来看，报业控股的媒体收入为集团的总收入提供74.2%贡献，而产业收入则占21.5%，余下的4.3%是来自其他源头，包括展览及在线分类广告业务。

读者人数下降不单只直接影响报业控股的发行收入，并且减低企业刊登广告的意欲，因为目标读者群缩小，从而形成一个恶性循环，令报业控股的广告收入持续下跌。

在过去五年，报业控股的营运收入不断下跌，以负3.1%年复合增长率(CAGR)从FY12跌至FY16的11亿元；同样地，税后净利在同一期间也以负4.6% CAGR跌至FY16的3亿零610万元。





努力转变但徒劳无功

为缓和从其核心媒体业务失去的收入，报业控股在过去几年向产业领域进军，投资于多个可以带来收入的零售房地产，包括百利宫(Paragon)、金文泰广场(The Clementi Mall)及利达广场(The Seletar Mall)。

产业部门似乎大有可为，而产业收入以6% CAGR增长，至FY16为2亿4,130万元。从FY12为收入提供15%贡献，产业收入的贡献至FY16增加至21.5%。如果不是来自产业收入的贡献，报业控股媒体收入的萎缩会更加明显。

然而，不幸的是，产业收入的增幅以绝对数值而言，依然不能跟上媒体收入的跌幅，导致总营运收入年复年地逐渐下降。

从FY12 至FY16，虽然产业收入跳升4,990万元至2亿4,130万元，但还不足以补偿媒体收入的1亿6,850万元跌幅。因此，总收入减少1亿4,860万元至FY16的11亿元。





除了扩大收入来源外，值得赞许的是，管理层十分努力来提高营运效益及减低成本。从报业控股的营运开支来看，发觉其两大主要开支是员工成本及材料、生产与分销成本。

最值得注意的是，材料、生产与分销成本在FY12至FY16的五年间减少大约25.1% ，从2亿2,210万元减低至1亿6,560万元，令其占总营运开支的比率从FY12的25.1%跌至FY16的20.2%。

另一方面，员工成本在过去几年没有什么改善。事实上，员工成本从FY12微升了0.7% 至FY16的的3亿6,260万元，并占FY16营运开支的44.2%。

派息每况愈下

持有报业控股的收益投资者可能对迄今所获得的股息不大满意。报业控股的每股派息在过去6年不断减少，从FY10的每股0.27元减低至FY16的0.18元，意味着在短短几年内，减幅达到33.3%。

这可能一点也不惊奇，因为报业控股自FY12起，派息率是超过经常性盈利90%，而从FY14至FY16是超过100%。鉴于报业控股的财务表现疲弱及媒体业遇上重重挑战下前景黯淡，其派息在未来几年会大幅改善不大乐观。

估值

以截至2017年7月31日的2.91元收盘价而言，报业控股从2013年4月的4.24元高峰下跌了超过31.4%。目前的价格意味着它的本益比为23.6倍， 而股价与账面值比为1.4倍，预期年度股息获益率大约是6.2%。

报业控股报9M17营运收入及净利分别为7亿7,620万元及1亿5,650万元，只分别占FY16全年业绩的69%及51.1%。除非4Q17的业绩特别亮丽，报业控股很可能在收入及盈利方面再次迎来下跌的年度。虽然目前的获益率似乎相当吸引，但报业控股能否成功重塑业务及适应不断改变的新媒体环境来坚定不移向前迈进，我们还要拭目以待。

【集】AK：选择日兴资产管理海峡交易亚洲不包括日本REIT ETF还是“AK REIT ETF”好呢

日兴资产管理海峡交易亚洲不包括日本REIT ETF (NikkoAM-StraitsTrading Asia ex Japan REIT ETF)的结构并不难懂，我就不多说了。这只ETF的管理人计划每个季度派发股息，预估派息率为每年5%。

或许这只ETF对那些想要涉足于REIT，但又懒得去对个别的REIT进行研究的人士而言是一个不错的选择。懒惰的部份我能理解，但这样的投资者必须对好REIT、坏REIT都照单全收。

对REIT比较了解的人也许自行选择个别的REIT来投资会比较有利。对我而言，5%的股息获益率并不诱人。原因何在？

首先，REIT是杠杆工具，杠杆能够把收益扩大。如此说来，5%的获益率是经过扩大之后的收益。一般上REIT会把现金流的90%至100%派作股息(REIT是不会保留盈利的)，相比下，5%的获益率并不吸引人。


假设我的“AK REIT ETF”中七只成份股的比重相等，所得出的股息获益率是在7%的水平以上

对我来说，ETF的唯一优点是能够通过集中了许多REIT的一个组合来分散风险。然而，如果我们追求的是多元化组合，我们也可以拼凑自己的REIT ETF啊！

就拿我的组合来作为例子吧，我们也可以组成一个“AK房地产投资信托挂牌基金(AK REIT ETF)”：

宝泽安保房地产信托(AIMS AMP Capital Industrial REIT)
先锋医疗产业信托(First REIT)
星狮物流工业信托(Frasers Logistics & Industrial Trust)
腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)
IREIT全球(IREIT Global)
浩正零售信托(Croesus Retail Trust)
印度联通保健信托(RHT Health Trust)

我承认我的组合并不完全是房地产投资信托，但我相信你懂得举一反三。假设我的“AK REIT ETF”中七只成份股的比重相等，所得出的股息获益率是在7%的水平以上。

“AK REIT ETF”能赚取的收入会比日兴资产管理海峡交易亚洲不包括日本REIT ETF高出至少40%。再说，你会不会觉得后者的名称很长气？我知道，我知道！AK很坏！

与此同时，自行挑选REIT来投资让我们掌握买哪一只REIT、不买哪一只REIT，留哪一只、放哪一只的自主权。我们也可以自由地调整每一只成份股的比重。

如果我们投资REIT是为了收股息，同时又想要有多元化的组合，那么也许日兴资产管理海峡交易亚洲不包括日本REIT ETF还算是一个不错的选择。要不然，它似乎一点也不吸引我。

【新】智慧控股（A-Smart）积极在东帝汶拓展业务

智慧控股（A-Smart）于2017年7月26日汇报了其在东帝汶的业务发展情况。公司目前正积极地在该国开辟收入来源及谋求增长。

设立合资企业

智慧控股计划在东帝汶设立一家合资公司（JV），以从事房地产投资及发展业务。此计划能否落实，将视各项条件而定，包括获得股东批准。

东帝汶正积极进行基础建设和推动旅游业发展，智慧控股认为这个国家将带来许多商机和投资机会。

智慧控股将持有上述合资公司51%的股份，Ng Choon Meng和Liao Sheng-Tung则持有其余股权。这两人在房地产发展及管理领域工作多年，经验丰富。Liao Sheng-Tung先生持有多家台湾及中国房地产发展公司的股份。

合资公司的业务

上述合资公司将在东帝汶市中心的一幅地段建造6座综合用途大楼。这些大楼的所在地点将发展为东帝汶的中央商业区（CBD）。

上述地皮的业主是东帝汶的一家知名企业，其拥有的多幅地段将能为智慧控股或其合资公司带来更多发展机会。

在公司的初步建筑计划下（需获得当地政府批准），第一期项目的面积介于1万4,400平方米至1万8,000平方米，总可销售面积为9,000至1万2,600平方米。目前周边私人公寓的市价估计介于每平方米2,500美元至3,000美元。第一期项目的发展和建筑成本估计约为1,300万美元至1,600万美元。

合资公司可视第一期项目的成果及市况选择是否要建造另外五座大楼。如果公司选择继续执行计划，整个项目预计将耗时八年完成，之后三期的项目将建造零售单位、办公楼、服务式公寓、住宅和酒店。

在本地取得新合约

另外，公司也宣布它在本地取得一份金额达120万元的合约，公司将为新加坡一家经营连锁餐馆的企业供应智能企业系统（包括硬体和软体）。

公司将也将上述客户提供长达五年的咨询与保养服务。在合约期结束后，公司将能通过提供相关服务赚取收入。

【新】先锋医疗产业信托值得追捧的5个原因

新加坡投资者对产业投资情有独钟，因此，房地产投资信托(REIT)成为了本地大受欢迎的投资工具。本地上市的REIT需要遵守把年度盈利90%派作股息的规定，因此，REIT成为了债券以外的另一个不错的投资选择。对那些喜欢规避风险的投资者来说，投资REIT让他们获得稳定及免息的收入来源，而且不需要支付庞大初期资本作为首期付款。与投资于实体产业相比，REIT持有者或单位持有者可以轻易把投资出售，让个中涉及的风险更容易处理。

新加坡REIT除了是十分吸引的投资工具外，在发达市场中它们的获益率也是最高。随着新加坡经济前景较为明朗，追求收益的投资者再次回到本地REIT市场，令富时海峡时报房地产投资信托指数从今年初升高了14.3%。

我们将为大家报道一个在本地上市的医疗保健信托，先锋医疗产业信托(First REIT，以下简称先锋REIT)，并说明这个REIT值得追捧的5个原因。

营运领域及市场稳健

目前，先锋REIT的组合拥有18个产业，其中14个位于印尼、3个在新加坡及一个在韩国。这些产业主要与保健医疗有关，大部分是医院，让先锋REIT在市场衰退时拥有较高的抗跌力。

先锋REIT的产业据点全位于新加坡、韩国及印尼，原因是新加坡及韩国被誉为医疗中心，为区内比较落后的国家提供它们所欠缺的首屈一指医疗技术。与此同时，其核心市场所在的印尼是一个发展迅速的市场，世界银行(World Bank)预期印尼在2017年将会取得5.2%增长。因此，这个市场的增长商机很大，尤其是当地的病人往往前往新加坡寻求治疗。

尽管印尼的中产阶层人士激增，但他们依然面对有限的医疗保健空间。印尼卫生部在2015年公布的一份健康报告指出，国内每1000人口只得1.2张病床。这个数字与经济合作与发展组织(OECD)国家在2015年公布的平均每1000人口拥有4.7张病床的数字相差很远。因此，鉴于东南亚人口最稠密的国家在医疗保健空间(即病床)方面显得十分缺乏，先锋REIT的医院所提供的服务需求很大。

保荐商实力雄厚

先锋REIT的保荐商是力宝卡拉瓦卡(PT Lippo Karawaci Tbk)，这家在印尼上市的最大型产业公司是在巨子力宝集团(Lippo Group)旗下。先锋REIT的印尼产业是在施乐安医院集团(Siloam Hospitals Group)的品牌下运作，后者是印尼最享负盛名的医院品牌。

上述提到印尼的医疗空间缺乏，但先锋REIT的保荐商拥有超过40个医疗保健产业可以陆续注入先锋REIT的组合中。自然而然，先锋REIT有优先权从其保荐商收购这些医疗保健产业。我们也注意到力宝卡拉瓦卡的多个产业是位于医院十分缺乏的省份，像西爪哇(每1000人口只有0.84张病床)及西苏拉威西省(每1000人口只得0.78张病床)。

拥有一个实力雄厚保荐商的另一个好处是先锋REIT可以从其与保荐商的现有关系中获得便宜的融资。如果有需要，保荐商也可以为先锋REIT提供信贷。

租用率无可争议

租用率为预期的现金流入提供一个良好的指标。高租用率为相关产业的估值带来支持。一个不断增长的组合加上高租用率最终将意味着租金及单位持有者的可分配收入将会不断提高。

先锋REIT在2007年于新加坡交易所上市后，便在2008年开始公布其产业的租用率。自此之后，先锋REIT公布的总租用率达到100%，与其他在新交所上市的REIT相比，这个租用率简直是无与伦比。只有两个REIT可以持续取得100%租用率，它们是百汇生命房地产投资信托(Parkway Life REIT)及报业控股房地产信托(SPH REIT)。




REIT的派息能否维持，除了租用率外，另一个投资者需要留意的重要指标是租约特性。先锋REIT表示，其租约有75.5%将会在5年后期满，而其中有56.2%租约的期满日超过10年。

先锋REIT拥有的长租约意味着短期内出现空置空间的风险受到限制。同样地，由于先锋REIT的租约属于长期性质，REIT主理人需要花比较小的时间及资源来寻找新租户，并可把焦点放在营运上。

因此，投资者可以比较安心，因为先锋REIT目前所产生及分配的收入应会维持许多年。

每单位派息增加

投资于股息的目的是寻找可以如实地年复年增加派息的企业。当然，能否达到这个目标得视乎企业的表现可不可以年复年地同样出色。在这方面，我们看到先锋REIT的可分配收入从1Q11至2Q17确实从990万元增加至1,660万元。因此，先锋REIT多年来能忠实地增加派息给单位持有者。

从1Q11至2Q17，季度每单位派息(DPU)从0.0158元增加至0.0214元，意味着DPU的增幅为35.4%。基于过去12个月的0.0853元 DPU，先锋REIT的单位提供大约6.4%年度获益率(以截至2017年7月31日每单位价格为1.34元计算)。

先锋REIT的6.4%年度获益率比百汇生命房地产投资信托(以下简称百汇REIT)的4.5%来得高，后者是唯一在本地交易所上市的另一个医疗保健REIT。与此同时，先锋REIT的31% 总负债与总资本比也较百汇REIT的37%为低。值得强调的是，先锋REIT的借贷有90.9%是属于固定利率，换句话说，一旦加息，其表现受到的冲击将会有限。






虽然我们为大家提供了先锋REIT值得追捧的5个理由，但投资者在作出投资决定前应深入了解其财务数字。

我们也想指出，先锋REIT是以1.2倍股价与账面值比交易，或大约高于其账面值24%。相比之下，本地上市的REIT有许多是以账面值折扣在交易，但同时为投资者提供较为吸引的获益率。因此，对一些比较激进的投资者来说，先锋REIT可能不是最理想的证券投资。

然而，其他以账面值折扣交易的本地上市REIT，没有一个能够像先锋REIT般维持100%租用率及良好的派息记录。由于抗跌力强，因此医疗保健REIT往往会以溢价交易。

此外，与先锋REIT不同的是，这些REIT的资产负债表可能负债较高及在升息的环境中比较容易受到负面冲击。因此，喜欢规避风险及愿意为稳定而付出较高价格的投资者，应该有更多理由去追捧先锋REIT。

【理】购买保单前须知的4个要点

保险是个人财务的一部份，值得每个人和每个家庭的关注。买保险的目的是设下一个安全网，当死亡、疾病或伤残等不幸的事发生时，可以获得一些保障及援助。因此，买保险是一项长期责任，我们不应该掉以轻心。

另一方面，卖保险也是一个庞大的行业，是许多企业的一大收入来源。股神巴菲特自认，他所作过的最佳投资是买下了保险公司GEICO。

不过，我们今天不谈股神，也不谈大企业。让我们来看看一些能在我们购买保单时助我们一臂之力的知识。

一、省钱——直接向保险公司买保险

新加坡金融管理局(MAS)不断地鼓励人寿保险公司提供直购保险(Direct Purchase Insurance，简称DPI)服务，让消费者可上网直接购买保险。DPI计划下所提供的保单包括普通的定期寿险(term life)及终身寿险(whole life)产品，并附带完全及永久性伤残(total and permanent disability，简称TPD)、可自由选择的严重疾病(critical illness，简称CI)附加利益(rider)部份等保障。消费者可通过提供DPI计划的保险公司的网站直接购买这些保单。



或许有人会说，我可以请我的保险经纪替我把这些手续办好，何必那么麻烦呢？简单来说，如果你亲自处理购买保险的事宜，便可省下保险公司必须支付给保险经纪的佣金。这笔佣金可介于你第一年保费的5%到50%之间，取决于你所购买的保单种类。

 

二、简化——利用比较服务来选择保单

自己直接向保险公司购买保单绝不能偷懒，必须对各种选择作资料搜集及研究。市面上有一种十分管用的服务，能够协助我们对有兴趣的保险产品进行比较，就像一些协助消费者对机票及酒店作出比较的网站一样。

Moneysmart及CompareFirst是两个提供保险产品比较服务的网站，它们能协助消费者寻找最适当的产品。Moneysmart让我们能对寿险、医疗保险、房贷、个人意外及旅游保单作出比较。

CompareFirst则是以寿险及投资联系保单(invest-linked product，简称ILP)为主。

三、别“受骗”——认真了解不保项目

作为消费者，我们必须负起应有的责任，确保自己完全了解每一条不保项目，尤其是那些我们格外在意的利益和保障

保险业经常面对偏见问题。我们从朋友、同事那里听说关于买保险的故事往往是讲述他们如何“受骗”、保险公司“存心骗他们的钱”之类的经验。这种遭遇的原因之一是，许多人在签保单时，并没有对保单的不保项目(exclusion)了解一番。

每一份保单的利益及条款都会白纸黑字地详细列出来，譬如严重疾病保险会列明癌症的定义，如果受保人所罹患的癌症属于定义范围内的病症，受保人将能申请赔偿。相同的，同一份保单也会列明所有的不保项目。

毕竟，有多少人真正分得清什么是原位癌(carcinoma-in-situ)？什么是癌症第一期？

当你的保险经纪向你推销保险时，他不会具体地向你解释该保单所涵盖的癌症有哪些。这可能是因为他不具备各种癌症的深入知识，或者是他在为你讲解保单时，只使用‘癌症’这个笼统的名称。毕竟，有多少人真正分得清什么是原位癌(carcinoma-in-situ)？什么是癌症第一期？

作为消费者，我们必须负起应有的责任，确保自己完全了解每一条不保项目，尤其是那些我们格外在意的利益和保障。打个比方，如果我最大的忧虑是癌症，因此我买了一份严重疾病保单来给自己一些保障，那我就必须确保我至少清楚地了解，有哪些癌症相关病例是不受保的。

四、只购买对自己有用的保险——了解自身的财务状况

我们都知道，在受重伤、进行大手术或是死亡等事件发生时，利用保险赔偿金来应付金钱上的需求是重要的一环。犹如我们购买任何其他产品，我们都希望所购买的产品都是物有所值，我们都希望能够从中取得最大的价值。

买保单不应该以“怕输”为动机，所以别因为一张保单看起来很诱人、很值得就把它买下来。虽然买保单的理由或许是“怕死”，但拥有利益重叠的保单未必是最佳的保障。

在理想的情况下，我们不希望手上的各种保单出现重叠的现象，除非我们有这个需要。因此，在考虑保险经纪或是家人朋友所推荐的保险产品之前，我们必须清楚地知道自己已经购买了哪方面的保单。

【集】AK：浩正零售信托，卖还是不卖

或许有些读者还记得，我把几年前卖掉在胜宝工业信托(Sabana Shari’ah Compliant REIT)的90%股票所获得的收益用来投资浩正零售信托(Croesus Retail Trust)。

我在胜宝的投资额不亚于我在宝泽安保房地产信托(AIMS AMP Capital Industrial REIT)的投资，因此这笔钱对一个普通的散户投资者而言有多么庞大是可想而知。

浩正零售信托上市的时候备受瞩目，热得不得了。我是在热潮退去之后，其股价大幅度回落之际进场买入的。我也在之后浩正发售附加股时进一步增持其股票。我在不同时候买入的浩正股票现在大概能够带来70%到100%之间的总回报。

浩正于上个星期公布接到把它全面收购和私有化的提议，如果按照每股1.17元的收购价计算，我的投资回报大概是一年17%至60%之间。请注意，我所提出的所有数字只是印象中的估计数字。

并非人人都对1.17元的收购价感到满意，这是可以理解的，因为我们将失去一个良好的投资收入来源。

有几位读者问我会不会投反对票，不接受收购建议。也有读者要我呼吁所有读者投反对票。天啊，AK只不过是一个小小的散户，哪里有本事说反对就能反对。

说真的，我不会告诉任何人应该投支持票或反对票，不过我有以下的看法。

一、以每股0.08元的派息、每股0.85元的买入价而言，浩正的股息获益率是9.4%。若以1.17元的股价而言则是6.8%，低了好一些。

二、如果我没记错的话，浩正的负债比率接近50%，因此大部份的股息是在负债之下而来的。如果把负债比率降低，例如通过发售股票来集资，股息获益率便会下跌。从这个角度拿浩正来与新加坡其他的房地产投资信托(REIT)作比较会更为公平。一些新加坡REIT的负债比率是低于40%。

三、如果说1.17元的收购价比浩正在X个月前的股价高出X%，这对我们分析事情并没有帮助。我们应该从价值方面来看待这只股——1.17元比浩正的每股净资产值高出约20%。

如果大家还记得，最善房地产信托(Saizen REIT)的收购价比其净资产值高出约3%。当时我认为，最善旗下物业的价值要比账面值来得高才是。此外，最善的负债比率远低于50%。

四、另一方面，尽管浩正的股息获益率已下降至6.8%，但这还是比日本上市的REIT来得高。日本对REIT有另一套条规和约束，这也是为什么浩正选择在新加坡上市。试想想，如果浩正是在日本上市，其每股派息也不会那么高。

可惜的是，最善的投资者在他们的耐心磨尽之后，还没等到释放价值的机会便已同意了脱售资产的动议。

那么浩正的投资者又会有怎样的反应呢？很明显的，许多人都比较想要等候一个更高的收购价。当然，在等待的期间能够获得股息是一种不错的安排。

对我而言，最善是一项庞大的投资，浩正也是。我不禁陷入深深的思考。

【新】佳福的战略评估

新加坡消费者一定认识Gardenia面包，甚至可能每天都在吃，因为这个家喻户晓的品牌到处都有得卖，对很多人来说是从小吃到大。

大部分消费者可能只是关注Gardenia面包好不好吃，款式有没有增多，但其实我们可以投资于生产这些面包的公司。

佳福(QAF)是一家涉足多个领域的大型食品公司，它的核心业务包括了烘焙、初级生产(primary production)、以至贸易及物流。佳福每年生产的方包、小圆面包及零食蛋糕差不多达到10亿个，而其最为人熟识的Gardenia包装面包在新加坡、马来西亚及菲律宾是销量第一的品牌。


除了包装面包业务在区域取得佳绩外，佳福的初级生产部门继续为集团的业绩带来正面贡献。这个部门主要是通过其在澳洲的品牌Rivalea经营全面综合猪肉生产厂房。在 2016年， Rivalea生产及销售超过80万头猪或超过6万8,000公吨猪肉， 让其占了澳洲整个市场份额大约17%。

过去一年，佳福的股价升高超过15%至每股1.28元(截至2017年7月17日)，而股息获益率达到3.9%。集团的股票在今年2月升至1.585元的52周高位，刚好是在公布其FY16业绩之前，但在公布业绩后的交易日，其股价大幅下跌超过10%。

财务表现

以净利及净利率而言，集团的FY16表现是自FY12以来最佳，那么为何佳福的股价蒙受重大跌幅？

FY16的收入是五年来最低，主要是因为佳福把吉隆坡Gardenia面包(Gardenia Bakeries KL，以下简称GBKL)的业绩分开处理。在2016年4月，集团为了符合有关当局的条例而把GBKL的20%股权出售，从而让其在GBKL的股权减少至50%。GBKL因此不再是集团的子公司，而是成为了集团的合资。

在出售GBKL股权及重估集团在GBKL余下的股权后，集团获得5,940万元净特别收益，从而令净利飙升至1亿1,640万元。如果不计入一次过的收益，集团的FY16净利依然提高4.2%，而净利率则增加至6.4%。

竞争加剧

展望未来，集团在业内将会面对激烈竞争，尤其是来自零售商的自营品牌。超市营运商，像职总平价合作社(NTUC Fairprice)、昇菘集团及牛奶公司(Dairy Farm International Holdings)，为了开发自营品牌而下了不少功夫。

虽然自营品牌对超市营运商有利，因为这些产品一般上可以带来较高毛利，但却令生产商(像佳福)面对较大的竞争。当超市营运商为自营品牌进行促销时， 其本来已经较低的价格将会对生产商带来更大的冲击。

不过，自营品牌对佳福的打击不会很大。事实上，集团的初级生产业务已经压倒烘焙业务成为集团最大的收入来源。初级生产业务为FY16收入提供的贡献占了总数的44.9%。

战略评估

佳福在2017年5月宣布，它将为其在澳洲的初级生产业务进行战略评估，目的是为提高股东价值，集团将考虑的两个选项是把初级生产业务在澳洲上市，或者是把整个业务出售。

佳福的初级生产业务Rivalea开始面对较大的竞争，由于业内普遍出现供过于求的情况，因此售价及毛利预期将会受压。

不过，Rivalea预期会缓和受压的情况，主要是通过提高效率及生产力、从其庞大营运规模中受益及持续发展能满足顾客的产品组合及降低生产成本，尤其是饲料成本。

截至FY16，佳福的初级生产业务拥有2亿4,760万元资产及5,370万元债务。目前，战略评估是处于初步阶段，集团没有确定初级生产业务的上市建议；也没有确定业务会在适当时候出售。

不过，来自澳洲的一个新闻报道指出，部分分析师认为集团的初级生产业务的售价将会少过1亿元，相信股东对于这个预估一点也不感兴趣。

净现金

截至1Q17，佳福处于3,840万元净现金状况，但与其相对庞大的7亿2,930万元市值来比较，有点微不足道。事实上，自从FY14以来，佳福一直处于净现金状态。虽然现金相对不多，但肯定能让佳福在融资方面有较多选择。

目前，佳福专注于在其核心国家建立新烘焙厂房来扩大产能，从而进一步受惠于经济规模。集团宣布在菲律宾进行价值3,100万元扩充计划，包括在棉兰老岛建立新厂房及在吕宋购地来开设另一个厂房。

至于长堤对岸，在柔佛开设价值5,600万元的新厂房将于今年进行生产，而另一个在雪兰莪武吉肯文宁(Bukit Kemuning)价值5,700万元新厂房则将于2018年完工。在落成后，这些新厂房将令集团的总烘焙厂房增加至16个。

估值

佳福的估值与同行相比，它与本地上市的Japfa(业务模式横跨价值链的三个不同部分)、在外国上市的Tegel Group及Inghams Group(两者主要从事家禽业务)相比。

以过去12个月本益比而言，佳福股票目前的6.2倍是四者中最低。佳福的股价与账面值比为1.4倍，比平均的2.8倍来得低，尽管平均数明显是因为Inghams Group的7.4倍而被拉高。

佳福的3.9%股息获益率在四者中排第二，在Tegel Group的6.8%之后。不过，集团的股息获益率比本地商家Japfa高出一倍有多。此外，鉴于佳福是四者中唯一处于净现金状态的公司，集团的股票有很大潜质升高。

【股】3个步骤寻找估值偏低的派息股

有许多研究显示，派息股(Dividend stock)的表现比非派息股或大市的表现来得佳。下图显示了在1972年1月投资100美元至2012年12月的回报。股息增长股的表现最佳(浅蓝色)，从100美元增加至4,168美元，至于同等比重的标普500指数(浅啡色)则从100美元增加至1,622美元。



派息股的表现看来真的不错！

但或许很多人不知道，表现优于大市的派息股是因为它们同时也是价值股(Value stock)。

为了让大家清楚了解整个画面，请参看下图：



为了让大家容易明白，把股只笼统地分类为：

A 部分 = 价值股(Value Stocks) = 整体而言表现比大市佳

B 部分 = 派息股(Dividend Stocks) = 整体而言表现比大市差

C 部分 = 派发股息的价值股 =整体而言表现比大市佳

 值得注意的是，我们是在比较总回报(资本收益+股息收益)。再者，为什么强调‘整体而言’，因为如果你仔细研究，每一部分都可能出现一些失败的例子。价值股或者是派息股都可能会出现一些陷阱，但如果我们拥有一个比较多元组合，以上的结果大致上是对的。

最重要的是，你的组合是否表现出色，决定性在于‘价值’因素，而不是那只股有没有派息。价值因素通常包含低的价格比率，像低本益比(P/E)、股价与账面值比(P/B)、股价销售比(P/S)、股价与自由现金流比。过往，高股息获益率意味着估值偏低，但由于税务关系，这个假设已经不适用。

高获益率的股票通常会是垃圾股、派息不能够维持及杠杆比偏高。这些股只利用目前的高获益率来吸引投资者，但久而久之，当它们的业务出现问题后，它们会减低或停止派息。

在坏消息出现后，股价会暴跌，而投资者会蒙受庞大的资本损失，后者可能会高于其所获得的股息。

最近一个很好的例子是瑞克麦斯航运(Rickmers Maritime)，后者的股息获益率曾一度高达15%。这只股的估值如何界定见仁见智。如果以净资产值(NAV)而言，它将会被低估。

但其保守净资产值(CNAV)将令其许多船只打折，因此这只股不属于估值偏低。对其他投资者而言，如果他们有注意自由现金流及派息率，他们也会及早发觉这只股出现警报。基本上，这只股提供较高的股息获益率，但没有价值。

话虽如此，投资者也不需要完全避开派息股。无论如何，每年看到自己的银行户口有进账也是一件乐事。最重要是单看有没有派息不够，你还需要顾及价值因素。

因此，你需要寻找C部分的股只。

问题是该如何寻找?

3个步骤寻找估值偏低的派息股

首先，列出所有持续派息及股息不断增长的股只，这意味着我们挑选一些长期以来有能力及习惯派息的股只。

第二，我们按照价值因素把这些股分组，投资者只需留意最便宜那组的股只，这可增加我们从股只获利的机会。

第三，我们仔细研究每只股，分析它们的股息增长率、派息率、自由现金流、成本收益率、股息获益率的区间及股息税率等。再进行质量分析可以获得一些数字上没有给予的重要讯息。

总结

基本上，我们是挑选一些派息的价值股。我们可以把全球上市的股只范围缩窄至几百只，然后选择‘较便宜’的组别。

利用这个方法，投资者可以获得比大市更高的回报，同时也获得股息，何乐而不为。

【理】若一家公司有这10种迹象，避之则吉

投资股票，最怕一不小心买到有问题的公司的股票。。那投资者该如何判断一只股可能有问题呢？

资深基金经理道格·卡斯（Doug Kass）就在其著作《道格·卡斯看市场》（Doug Kass on the Market） 中提出了投资者应留意的十种迹象。

危险讯号：

一、公司的管理层经常申诉卖空的投机者针对他们，而且看起来较为关注公司的股价，而非业务表现。

二、同业内的竞争对手都面对问题，或者纷纷撤出市场。

三、公司频繁撤换主要管理人员。

四、存货及应收帐的周转天数拉长。

五、公司在某个季度的表现欠佳，但却把问题归咎于天气。

六、公司没有如期发出业绩报告，而且没有公开一些重要资讯。

七、公司之前都乐于与外界有往来，但开始不回分析师的电话。

八、公司的表现无法达到市场人士的期望，或者人们之前谈论的利好因素都没有成真，但分析师却找理由帮公司开脱，鼓励大家继续买。

九、公司之前以其业务增长（growth story）吸引到投资者，但销售额如今已持平。

十、公司高层人员穿戴的珠宝首饰比你妈妈/老婆/女友还要多。

【国际】豐田擬5年後推出長程電動汽車 充電僅需幾分鍾

據日本《中日新聞》（Chunichi Shimbun）報導，豐田汽車公司正在研發一款使用新型電池的電動汽車，將極大增加續航里程，並減少充電時間。該公司的目標是2022年向市場推出這款汽車。

　　該報導援引知情人士的話稱，豐田的新電動汽車將在一個全新平台上生產，並將使用全固態電池，充電只需幾分鍾時間。

　　相比之下，目前市面上的電動汽車使用鋰離子電池，即便在使用快速充電器的情況下也需要20至30分鍾才能完成充電，而續航里程最多隻有300到400公里。

　　該報導稱，豐田已決定最早於2022年開始在日本出售這款新車。豐田一位女發言人表示，該公司不能就此報導即刻置評。

　　週一有報導稱，豐田計劃最早2019年開始在中國量產電動汽車，但計劃推出的車型將以現有的C-HR SUV為基礎，並使用鋰離子電池。

【国际】邁克高仕9億英鎊買下吉米周

據英國《金融時報》報導，美國時尚品牌邁克高仕（Michael Kors）已達成協議，以8.96億英鎊收購華裔設計師周仰傑創辦的高端鞋類品牌吉米-周（Jimmy Choo）。

　　根據協議，邁克高仕將為每股吉米-周股票支付230便士，較該公司首次宣佈將作價出售時的股價溢價約36.5%。

　　交易完成後，皮埃爾-丹尼斯（Pierre Denis）將繼續擔任吉米-周的首席執行官。

　　吉米-周創辦於1996年，至今只有21年曆史。該品牌源於周仰傑於90年代初在倫敦東區創立的訂製鞋業務，當時的顧客以世界各地名人為主，其中包括已故英國王妃黛安娜。

【新】从林荣福与杰俐的交易上了宝贵的一课

林荣福把其在康生医疗(Thomson Medical)的全部股权出售给上市公司杰俐(Rowsley)，最兴奋应该是杰俐的股东。

情绪高涨是因为杰俐的股价急升，不过从林荣福把康生医疗出售给杰俐的交易中，也让我们上了宝贵的一课。

在这项交易中，投资者可以学到4样东西：

1. 医疗保健领域将大行其道

康生医疗是新加坡首屈一指的妇科和儿科医院。在这项交易中，林荣福也把其在马来西亚上市医疗保健公司TMC生命科学(TMC Life Sciences)的70.4%股权出售给杰俐。TMC生命科学是一家医疗保健公司，主要是通过它的旗舰医院Tropicana Medical Centre来运作。

完成交易后，杰俐将会成为新加坡大型医疗保健商之一。

杰俐主席黄思绵表示，这项交易让杰俐可以打进一个庞大及不断增长的医疗保健市场，尤其是人口不断老化、人类寿命延长及人们生活越来越富裕。

从统计数字来看，随着人口老化，新加坡近年来在医疗保健的开支有所提高。杰俐收购TMC生命科学可让其在依斯干达特区发展康生依斯干达项目，后者可与杰俐在Vantage Bay的医疗保健城投资项目结合。

2.让康生医疗上市，市场还不够成熟

不到一年前，康生医疗宣布计划通过首次公开售股(IPO)在新交所上市。.

不过，有关计划没有成事，取而代之的是林荣福把其医疗资产注入其拥有的投资公司杰俐。

虽然IPO市场再度活跃起来，但似乎林荣福认为对IPO而言，市场还未够成熟。

康生医疗如果在今天的IPO市场上市，它的估值可以高达19亿元吗？尽管近日的IPO市场比较热闹，但康生医疗可以筹集的资金可能远远低于19亿元。

3. 康生医疗将释放更高价值?

林荣福不愿意把康生医疗上市的另一个原因可能是他认为康生医疗在未来可能释放更高价值。

林荣福虽然没持有杰俐超过51%股权，但他依然持有该公司46%的控股权。

如果林荣福把康生医疗上市，他会失去康生医疗的控股权及需要支付庞大的IPO费用，因此，为何他不把康生医疗出售给杰俐？这让做，他依然可以从康生医疗的资本升值中受惠。

此外，把其自身拥有的康生医疗出售给杰俐的股东可为本人释放更多资本，让他在未来进行更多精明的投资。

4. 投资在优质的股只为上上策

从林荣福学到最宝贵的一课是投资正确的股只很重要。

几年前，林荣福以高于康生医疗最后交易价62%，从创办人郑维诚医生及其家人手中收购康生医疗。

那时候，林荣福支付的收购价意味着康生医疗的估值为5亿1,300万元。

当时有评论指林荣福以过高的价格收购康生医疗。不过，他现在却以3.8倍价格(19亿元)把康生医疗出售给杰俐的股东。

巴菲特曾经说过，他宁愿以‘OK’的价格买入一个好的业务，也不会以低价买入一个‘OK’的业务，林荣福收购康生医疗也是同一道理。

他当时以高出估值62%收购康生医疗，价格并不低，但以一个‘OK’价格买入康生医疗的优质业务是一个好主意。

与其买入一只热股在短期取得10%至30%收益，为何不买入一只优质股，在持守7年后涨升3倍，而且不用担心股价波动？

    注意： 以5亿1,300万元的收购价及大约19亿元售价计算，康生医疗的年复合增长率大约为21%。