【新】腾飞房地产信托是否值得趁低买入

瑞银(UBS)的报告强调，腾飞房地产信托(Ascendas Real Estate Investment Trust，以下简称A-REIT)是其优选的房地产投资信托(REIT)之一，并预期会有出色的表现，由于它 “拥有稳健盈利及能够维持派息”。 2017年对A-REIT来说是一个好年头，因为其股价从2016年12月尾的每单位2.25元升高至2017年6月16日的2.74元高位，增幅达到21.8%。之后，它稍微回落5.5%至目前的每单位2.59元。

多元业务

A-REIT是新加坡最大的房地产投资信托，它的投资聚焦于商业空间及工业厂房。它在新加坡及澳洲分别拥有103个及29个物业。A-REIT的组合十分多元，由于其物业来自10个不同行业。多元的组合可保护这个组合过度涉足某一个领域，而投资者可以期待一个比较稳定的被动收入来源。

A-REIT的租户大约有1,390 个，他们来自不同行业，这样可以让其不会过份依赖某些租户，从而在突发事件出现时，收入受到影响。最大的10个租户占了组合总租金收入的20.8%，而A-REIT没有一个物业占其每月总收入超过5.4%。

财务表现

A-REIT报FY17总收入增加9.1%至8亿3,060万元，主要因为来自物流与分销中心的贡献提高(2H16在澳洲购入27个物流产业)。不过，A-REIT在过去一个财政年度也脱售多个物业，而另外有两个物业因进行资产提升工程停止运作，从而稍微抵消了从新收购物业而来的收入增长。

FY17的净产业收入也增加14.5%至6亿1,100万元，主要是因为物流与分销中心增加；Aperia零售商场的出租率提高及高规格工业厂房的水电开支减低。值得注意的是，尽管收入增加主要是因为收购新资产，但所有产业类别的净产业收入也有所增加，除了轻工业厂房微跌0.8%。

每单位派息及资本收益

大部分投资于REIT的投资者是对派息率感兴趣。从A-REIT的每单位派息来看，大家会注意到一个稳定上升的趋势。

鉴于美国联储局在2017年已加息两次，其他主权国家也可能跟着这个趋势走。在一个利息提高的环境里，融资成本将会增加，而更多收入将会用来偿还债务。因此，可分配收入或会减少，而每单位派息未来可能减低。

投资者也应该考虑随着时间而增加的资本收益。以一年前在2016年7月1日的每股2.30元计算，投资者应获得12.2%资本收益。尽管A-REIT的每单位价格在过去一年稳定攀升，但大家必须知道这个趋势或许不能持续，就正如其价位最近回落。因此，大家在预估A-REIT的未来资本收益时，应审慎一点。

出租率及续租租金调整

由于REIT的盈利来自租金收入，投资者应留意其出租率。 出租率偏高表示经理商有能力获取租户，而如果出租率持续高企，这意味着该REIT的业务长期而言保持稳健。

A-REIT的出租率过去几年有持续下跌的趋势，但在过去的一个财政年度有所回升。FY17的出租率提高主要是因为它在2016年11月把所有在中国的产业脱售，后者令A-REIT的出租率受压。

续租租金过去几年一直有所增加，不过增幅不高，由于新加坡的经济放缓，2017年的预期增长率只得1%至3%是可以理解的。在一个经济展望不乐观及对出租空间需求减少的环境中，A-REIT的出租率可以提高及续租租金获得调升，这证明其经理商的效率很高。

然而，A-REIT指出，“续租租金调升率预期将会减低或维持不变，原因是目前环球经济不稳定；预期需求减低及新加坡的工业厂房供应过多”。 假设保守估计A-REIT的租金维持不变，这将意味着其可分配收入也会维持不变或轻微增加。

租约期限

租约期限最好是比较长期来确保稳定收入或者是把租约错开，让经理商可以就不同时间到期的租约重新商议及展期。在分析A-REIT的租约期限时，至2022年，其留下来的租户大约有30%，换句话说，在未来5年，经理商需要每年获得14.1%新或续租租约。

A-REIT目前整个租户组合的加权平均租约期限(WALE)为4.3年，后者比FY15的3.8年及FY16的3.7年有所增加。鉴于对租赁空间的需求逐渐减少，较高的WALE将可令每股派息比较稳定。

估值

A-REIT的总负债资本比为34.9% ，比业内一些同行的平均35.3%来得低。鉴于最高的杠杆比率限制在45%，当商机出现时，A-REIT依然有许多借贷空间来从中受惠。

不过，估值而言， A-REIT的1.2倍股价与账面值比及17.7倍本益比似乎比其同行昂贵。换句话说，投资者是以溢价买入A-REIT的物业，因此在不景气时，投资者拥有的安全边际可能较少。

总结

A-REIT最吸引投资者的优势是其业务比较多元，后者横跨10个不同行业，确保收入稳定。此外，租约到期日全部错开，让租约在不同时间到期。不过，尽管其价位最近回落，A-REIT的单位依然有点昂贵。以目前的2.59元价位而言，其派息获益率为6.1%，与新加坡REIT的平均6.6%获益率比较，它应该不是最诱人的REIT。

话虽如此，投资者不妨留意这只股，并耐心等待适当的时机，以比较吸引人的估值进场。

【新】腾飞酒店信托2017年度大会

腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)的组合在新加坡、日本、中国及澳洲拥有11间酒店。截至2017年3月31日，其组合的估值为16亿元。

在去年的年度大会上，信托表示由于外汇亏损及业内不景气而令其总收入和净产业收入下跌。

此外，管理层也宣布旗下在北京的酒店交由中国酒店集团华住经营。

今年的年度大会是信托在过去一年的表现，以及其与华住酒店集团的合作是否顺利。

以下是信托2017年度大会的9个重点：

1. 总收入年比增长4.3%至2亿2,440万元，而净产业收入增长9.1%至9,920万元。

增长主要是因为组合的整体表现提升及日元与澳元强劲。净产业收入的大幅增长主要是受到日本大阪难波阳光之路酒店(Hotel Sunroute Osaka Namba)重新开业及表现良好所推动。

2. 可分配收入年比上升5.5%至6,390万元，而每单位派息(DPU)提高5.0%至5.68分。

如果把去年派发的一次过特别股息计算在内(由于脱售在澳洲凯恩斯(Cairns)的酒店)，DPU的增幅更为可观。

包含去年特别派息之后，可分配收入及DPU的增幅分别为9.1%及8.4%。基于信托在2017年7月4日的0.83元收盘价及5.68 分DPU，它的预期股息获益率为6.8%。

3. 澳洲的每客房收入(RevPAR)年比增加2.9%至149澳元。与此同时，中国的RevPAR 增加2.7%至343人民币。

东京有明奥克伍德公寓酒店(Oakwood Apartments Ariake Tokyo)的RevPAR 维持不变。其他的产业签定了主租约，信托可以赚取租金收入。

4. 北京酒店的NPI年比增加15.7%至3,860万人民币。

增幅主要是受到强劲需求及华住酒店集团的忠诚计划推动，后者在全球拥有8,000名会员。

信托的总裁 陈锐泫表示，中国商务旅客喜欢通利用智能手机在网上通过忠诚计划来预订酒店房间，而这有助酒店的入住率增加，尤其是宜必思北京三元酒店(Ibis Bejing Sanyuan)。

5.信托的日本酒店净产业收入年比增加21.6%至20亿日元。

这主要是受到大阪阳光之路酒店(Hotel Sunroute Osaka)推动，后者的净产业收入增加65.6%！该酒店在经过3个月总值11亿元的翻新工程后，于2016年4月重新开业。

总裁表示，该酒店之前的一晚收费是6,000日元至6,500元，现在已增加至9,000日元至1万零500日元。大阪阳光之路酒店的估值已从89亿日元翻倍至183亿日元。

6.不过，新加坡百乐海景酒店(Park Hotel Clarke Quay) 的净产业收入年比下跌9.2%至1,330万元

总裁解释，主要是因为新酒店加入市场竞争，尽管到访新加坡旅客增多。

但他强调，百乐海景酒店是在主租约下出租，信托收到的年度租金收入一部分是固定在1,150万元，而年度租金增幅为3%。

7. 组合估值年比增加6.5%至16亿元。

每单位净资产值(NAV)增加7.0%至92分。基于信托在2017年7月4日的0.83元收盘价，信托目前是以低于 NAV 9.8%在交易。

8. 负债比为32.2%，而78.3%总债务的利率是固定。

债务成本为2.9%，而加权平均债务到期日为2.8年。总裁表示这与业内的运作相符。

9. 信托委任亚洲首屈一指的酒店管理公司ONYX酒店集团来运作其在澳洲墨尔本的Aurora服务公寓。

这个产业是一个混合用途发展项目，包括住宅、服务公寓、办公室及零售商店，并可直通墨尔本的中央铁路车站。

信托在2015年12月以1亿2,000万澳元预购了该产业的服务公寓。它支付了500万元定金，余下款项在该物业于2019年落成后支付。

【新】3个值得考虑的大型工业REIT

投资者值得考虑加入组合中的3个大型工业REIT。

1. 腾飞房地产信托(Ascendas REIT)

倚仗新加坡政府对新经济的推动

腾飞房地产信托的组合中包含了商业园和高规格的工厂，让其成为最能受惠于政府新经济(为推动增长) 的REIT之一。腾飞最近以4亿2,000万元收购科学园通道(Science Park Drive)的产业进一步巩固其在商业园领域的地位。

增长势头乐观
腾飞一直拥有强大增长势头，其过去10年的净资产值(NAV)是以9.2%年复合增长率(CAGR)在增长。事实上，自2015年9月以来，腾飞不断在扩大其于澳洲的物流产业。管理层预期将会通过收购继续扩张海外业务，让后者所占的组合比例从目前的14%增加至20-30%。

腾飞扩张海外业务的乐观势头将会继续推动增长及提高每单位派息(DPU)。

给予腾飞房地产信托的评级：买入；目标价为2.85元

2. 丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)

短期增长清晰可见
丰树工业信托的组合一向以稳健及具备明显增长潜能见称。丰树的租户十分多元，加上其持续进行的重新发展与资产提升项目(包括来自惠普(HP)价值2亿2,600万元的量身定制厂房、价值7,700万元的Kallang Basin 4 Cluster资产提升计划(1Q18完成)及最近宣布的6,000万元量身定制数据中心项目)，因此来自产业项目的贡献不断增多。 预期这些发展项目将会令其未来3年的每单位派息以5.4%年复合增长率增长。

在工业REIT中，融资成本最低
丰树的融资成本在工业REIT中最低，为2.6%，而加权平均债务年期为3.2年。由于它拥有的债务空间相等于其市值的30%，这是推动其每单位派息及估值提高的潜在动力。

管理有方
在丰树管理层的完善管理下，自2010年上市以来，每单位派息稳定增长，其中一个原因是续租租金调升率不断提高。此外，丰树的资产组合偏向于多租户产业(占了总收入的93%)，大大减低了租户转变风险。

给予丰树工业信托的评级： 买入；目标价为2.00元

3. 亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust)

亿达工业房地产信托的组合防御性甚高，因为其9个资产中，5个签定了长期主租约。因此，尽管工业房地产出现供过于求的情况，亿达的盈利前景依然乐观。

往绩稳健
自2013年上市以来，亿达的表现一直向好，收入及净产业收益稳健提高，尽管工业房地产领域持续受压。

收购带来乐观增长前景
展望未来，亿达的增长将受到以下因素刺激：UE BizHub East 商业园的续租租金提高；最近收购的振美道6号(6 Chin Bee Avenue)物流产业带来的贡献；以及亿达商业园完成资产提升计划后代理的收益。

给予亿达工业房地产信托的评级：买入；目标价为0.95元

【新】AK: 腾飞酒店信托预期会为我带来更高被动收入

有不少读者问我关于投资酒店信托的问题，他们通常是询问关于远东酒店信托(Far East Hospitality Trust)或者是城市酒店信托(CDL Hospitality Trust)，这是可以理解的，因为后二者在新加坡的地位较为显著。

我没有买入这两家信托的股票。由于新加坡酒店的房间有点供过于求，因此，业务以新加坡为主的酒店信托将持续面对很大的竞争。除此以外，我对这两家信托没有特别意见。

话虽如此，我却在另一个酒店信托作了大幅度的投资，就是腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust，以下简称AHT)。

我是在2014年开始投资AHT，刚开始加入的读者可能不知道。当AHT首次公开售股(IPO)时，我没有买入，因为我不大喜欢它为提高每单位派息(DPU)所采用的财务工程。

在2014年的时候，市场先生(Mr Market)提供了我一个买入AHT的大好机会，它的股价比招股价低了大约20%。同时，其采用的财务工程已经终止，我可以较清楚知道我未来确实获得的投资回报。我当时想，7.64%的股息获益率确实十分诱人。

在2015年8月，当市场出现一阵严重的悲观情绪时，AHT的每单位价格受挫，我当然高兴接受市场先生给予我买入的机会，增加在AHT的投资。

在那时候买入了AHT之后，我在2014年于AHT的投资大幅度增加，它所带给我的被动收入足以替代我一个月所赚取的收入(当我还在打工赚钱的时候)。基于我在2014年买入AHT的价格，我在2015年8月的投资所获得的股息获益率超过9.5%。

AHT的酒店组合分布在澳洲、中国、日本及新加坡。 不过，它在新加坡只拥有一家酒店，就是在2013年购入的新加坡百乐海景酒店(Park Hotel Clarke Quay)。因此，本地酒店房间供过于求的现象对其整体业绩的负面冲击有限。

AHT大部分的资产是在澳洲，后者占了其净资产收入(NPI)的56%。日本是第二大的贡献者，占了NPI的24%。这两个地点的资产取得的强劲表现足以弥补新加坡业务的差劲表现有余。

第三季的DPU年比增加了13.1%至1.64分。

负债比为33.3%；而每股净资产值(NAV)为0.85元。

在2014年我提过，澳元的升值将会令AHT有利。再加上日元强劲，我希望第四季的DPU同样地将会提高。



新加坡酒店房间供过于求的情况在2014年已很明显，因此与远东酒店信托及城市酒店信托相比，AHT显现是一个较佳的选择。我很幸运能够作出明智的决定。

尽管新加坡酒店房间供过于求，我预期AHT今年会带来较佳的被动收入。

城市酒店信托每单位从1.645元 (2014年9月15日)下跌 16.4%至1.375元(2017年2月10日)

远东酒店信托每单位从81.5分(2014年9月15日)下跌 27.6% 至59分(2017年2月10日)

腾飞单位信托每单位从73分(2014年9月15日)上升了3.4%至75.5分(2017年2月17日)

【新】腾飞房地产信托(Ascendas Real Estate Investment Trust)

由于收购新产业，腾飞房地产信托1Q17可分发的总数年比增加15.5%至1亿零690万元，而每单位派息增加4%(包含新增加的单位)。

脱售 Ascendas Z-Link在下个季度入账后，负债比将减低至36.2%(1Q17: 37%)。

新加坡整体的出租率季比提高0.4%至88.3%。

集团的新加坡组合在续租租金方面获得4.1%上调，而所有类别均获得上调。正如预期，澳洲组 合的出租率从94.7%减低至90.9%，由于494 Great Western Highway (悉尼)的单一租户租约期满。

信托的主理人计划把有关单位以短期租约出租，之后会在今年尾与目标租户签订长期合约。

依然看好腾飞房地产信托， 由于它拥有高规格组合，预期这只股可从新加坡转向高值发展中受惠。

【新】腾飞房产信托将以7,660万元收购澳洲物流产业

腾飞房产信托将以7,660万元收购澳洲物流产业

腾飞房产信托(Ascendas REIT)建议以7,660万元购入位于澳洲悉尼的一个物流产业。

这个物业包含一个现代化高净空仓库，面积达3万6,220 平方米；一栋独立式、楼高两层的办公室；以及一个面积达2,359 平方米的实验室。

该物业目前出租给两个政府团体，它们分别是澳洲邮政及新南威尔斯警察局。

这项收购建议是腾飞房产信托在悉尼收购的第10个物流设施，在澳洲而言，是第27个。

【新】腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)

由于到访游客不断增长，以至悉尼及墨尔本的新酒店供应量不多，因此预期腾飞酒店信托的澳洲业务将推动集团日后的表现走高。

来自澳洲业务的贡献在 2019年也应会提高，因为集团最近签订协议，以1亿2,000万澳元收购了综合项目Aurora Melbourne Central内的服务公寓，后者的收益率为7.6%。

集团在日本的产业预期也可受惠于到访游客增多，由于日元贬值。在2015年，到访日本的游客年比攀 升47%(2014 年比提高28.2%)，这意味着东京及大阪酒店的每客房平均收益年比分别增加10%及17%。

新加坡方面，估计FY16每客房平均收益下跌3%。

可 是，新加坡业务的跌幅有限，鉴于它的年度租金贡献固定在1,200万元，而租金每年的升幅为3%。

【新】腾飞印度信托(ASCENDAS INDIA TRUST)最新业绩

腾飞印度信托(Ascendas India Trust)公布了其截至2015年12月31日的第三季度业绩。

在2007年8月上市的腾飞印度信托是新加坡第一间上市的商业信托，业务主要集中在印度的房地产。

截 至2015年12月31日，公司的组合中拥有6个资讯科技(IT)园，它们分别是班加罗尔国际科技园(ITPB)、真奈国际科技园(ITPC)、 CyberPearl、CyberVale、The V、及aVance Business Hub。其305个租户中包括了知名企业像美国银行及通用汽车。

财务亮点

腾飞印度信托在印度经营业务，但由于它是以新元交易，报告是以新元为主。可是，如果我们以印度卢比(INR)来分析其业绩，投资者对其业务进展会有更清楚认识。

在第三季度里，腾飞印度信托的总产业收入年比增长15%至17亿5,000万印度卢比。盈利也受惠于营业额，产业净利增加28%至11亿6,000万印度卢比，而可分配收入跳升14%至6亿4,800万印度卢比。

公司的派息政策是把可分配收入的最少90%派作股息，“来为信托的增长提供更大灵活性。”
第三季的亮丽业绩主要是归功于新收购的CyberVale 及aVance 3，以至ITPC的续租租金调升及ITPB的出租率提高。

但正如上述提到，由于腾飞印度信托是在新加坡上市及业绩报告是以新元为主，投资者应注意印度卢比及新元的汇率走势。

可喜的是，第三季业绩以新元计算依然稳健，这是由于印度卢比强劲。第三季的可分配收入年比跳升18%至1,400万元，而每单位派息(DPU)年比增加17%至1.36分(以当地货币计算跳升了14%至0.63印度卢比)。

腾飞印度信托截至2015年末的每单位净资产值为0.64元，年比升高6.7%。

营运亮点

在营运方面，公司似乎能够留住租户，因此其整个组合的平均出租率达到97%，比去年同期的96%为高。另外，公司的续租率从去年同期的80%增加至87%。腾飞印度信托的第三季加权平均租约年期为5.5年。

正如其他房地产投资信托一样，公司的负债比及相关利息数字对其财务是一个十分重要指标。

虽然公司的28%负债比依然属于低端，但去年的负债比只得23%。还有，公司的平均债务成本也从6.5%攀高至6.9%。

在未来3年，公司需要偿还的债务达到1亿7,710万元。在利率不断上升的环境中，腾飞印度信托可能比较困难以具竞争优势的利率来为债务再融资。

从乐观一面看，公司目前的利息覆盖率是在4.2倍的舒适范围，而其债务全部为固定利率，后者意味着直至需要再融资之前，尽管利率在短期内开始迅速上升，对公司的影响不会很大。

前景及估值

腾飞印度信托的总裁Sanjeev Dasgupta对公司在第三季度进展感到满意，他在业绩发布会表示:

“腾 飞印度信托第三季的DPU取得17%增长是因为添加了可带来增长的收购项目及组合的自然增长。我们去年收购了两个产业CyberVale 及 aVance Building 3，为组合添加了超过120万平方英尺楼面面积。我们的租金及出租率比上个同期继续有所增长，由于市场的需求依然殷切。”

腾飞印度信托在周四的收盘价为0.71元，以后者计算，其单位的估值为1.1倍账面值，而其历来的股息获益率为7.6%。

【新】腾飞房产信托(Ascendas Real Estate Investment Trust)

腾飞房产信托宣布以4亿2,000万元收购商业园One@樟宜城。

这个收购项目会带来大约6%获益率，一半收购额以发行单位融资，余款以现金支付。

这项交易可以从邻近的现有地铁站及未来新建的地铁站中受惠。

公司正进行股本集资，希望筹得最少4亿8,000万元，后者主要用作收购 One@樟宜城；为收购澳洲一个物流产业部分融资；偿还债务及留作未来收购项目。

把收购项目及单位增多的因素考虑在内后，它不会为收益带来增长。

 估值存在着上涨空间，而商业园空间对公司发展应会不错。

【新】3只获益率较高的海指成份股

一、和记港口信托（Hutchison Port Holdings Trust）

尽管分析师在之前的几份报告中连续调低获益率预测，和记港口信托仍排在第一位。其预估获益率在最新的报告中滑落了0.2个百分点至7.9%。

尽管如此，这只股的价格保持不变。其预估获益率下跌主要是因为欧美的市况不佳，导致从公司管理的港口输出的货物减少。

公司获得4个“买入”评级、7个“持守”评级和2个“卖出”评级，与之前大致相同。它获得的“持守”评级减少了三个，原因是这些研究机构不再发出关 于这只股的报告。星展唯高达研究（DBS Vickers Research）给予公司“买入”评级，以目标价计算，公司股价的潜在涨幅为11.5%。

二、来宝集团（Noble Group）

在获得多家银行支持后，来宝集团的状况有所改善。公司最近获得6家银行提供总额达11亿美元的循环信用额度。这显示尽管公司在今年受到卖空机构狙击，金融机构仍对它有信心。

来宝集团的股价已从0.51元上涨至0.54元。其预估股息获益率从6.4%下跌了0.2个百分点至6.2%。

追踪来宝集团的研究机构从之前的25家减少至13家。目前，公司共获得5个“买入”评级，7个“持守”评级和1个“卖出”评级。杰富瑞股票研究（Jefferies Equity Research）的分析师相当看好来宝集团，其目标价为1.30元。

三、腾飞房产信托（Ascendas REIT）

腾飞房产信托与来宝集团交换了位置，原因是其预估获益率持续下跌。公司的股价从之前的2.20元上涨至2.50元，其获益率因此下跌。利率可能提高并没有令投资者却步。腾飞房产信托的预估获益率也为6.2%。

研究机构都对腾飞房产信托提出正面的看法。公司所获得的“买入”评级从11个增加至14个，“持守”评级从12个减少至9个，“卖出”评级仍为2个。华侨银行投资研究给予腾飞房产信托的评级为“买入”，目标价为2.58元。

【新】腾飞房产信托2Q15每单位派息提高13.7%

腾飞房产信托(Ascendas REIT)报2Q15每单位派息为0.0416元，比2Q14的0.0366元提高了13.7%。

可分派收入增加10%至1亿9,090万元，由于收入提高10.7%，因分别于2014年6月和9月收购的凯发创新中心(Hyflux Innovation Centre)和工业大厦Aperia带来额外收入，以及更新租约时得以调高租金和一些物业的租用率提高。

公司于今年9月公布将收购澳洲26个物流产业，这不但将扩大公司的组合，并能带来新的收入来源，以对公司的新加坡业务带来辅助效益。预期收购交易将于4Q15完成。

【新】腾飞房产信托拟在澳洲收购10亿余澳元的物业

腾飞房产信托(Ascendas REIT)在澳洲物色了总值10亿1,300万澳元的26个物流产业来收购。

这组物业均座落于永久地契地段上，并且靠近主要交通设施，组合的可出租总面积约为63万零946平方米。

预计这项收购将在第一年带来约为6.4%的净产业收入获益率(仍未计入交易成本)，若计入收购交易成本，则是6%。

这组物业将为公司在新加坡市场的业务带来辅助效益，并将进一步加强公司的永久地契物业组合。

【新】腾飞房产信托脱售物业

腾飞房产信托(Ascendas REIT)已完成把位于樟宜南1街50号的BBR大厦(BBR Building)脱售给BBR控股(BBR Holdings)。

脱售价为1,390万元，比该物业于2005年的680万元原价高出超过一倍。这项交易对公司FY15的净产业收入和每单位派息的影响估计分别为86万元和0.03分。

在完成交易后，公司的物业组合将包含位于新加坡的102个产业及两个中国商业园。上述脱售项目与公司积极管理资产的策略相符，即有选择地脱售那些收入增长潜力日益缩小的物业，以便重新调配资金来提升组合的素质。

【新】最高回报的3只海指成份股

华侨银行投资研究(OCBC Investment Research)最近发表了一份新加坡股票表现报告，并以股息获益率来排列。

海峡时报指数排在首三名位置的成份股分别是和记港口信托(Hutchison Port Holdings Trust)；腾飞房产信托(Ascendas REIT)及吉宝企业(Keppel Corp)。

资料来源：华侨银行投资研究。基于回报排名的首3只海指成份股

和记港口信托

资料来源:《金融时报》和记港口信托过去5年的派息表现

和记港口信托是首个在新加坡上市的集装箱港口信托。这个信托在香港、深圳、江门、南海及珠海经营港口。

此外，公司也通过Asia Port Services及和记物流(Hutchison Logistics) 提供港口配套服务及物流服务。

公司目前的股息获益率为9.1%，是海指成份股之冠。可是，在接下来的财政年度，预期回报将会降低至7.3%。然而，如果投资者对高派息股感兴趣，和记港口信托最具吸引力。

摩根大通分析师在今年初把公司的评级提高至 “买入”，上涨空间为39.8%。此外，投资者也可能从美元的升势中获益，由于这只股是以美元交易。

腾飞房产信托

资料来源:《金融时报》腾飞房产信托过去5年的派息表现

腾飞房产信托是新加坡首个上市的商业园及工业房地产投资信托(REIT)。它在新加坡拥有105个产业及在中国拥有两个商业园，租户来自1,410 家国际及本地企业。

目前，公司的派息获益率为6%，并预期在接下来的财政年度升高至6.5%。它获得25个分析师评级，其中7个建议 “买入”； 14个 “持守”及4个 “卖出” 。

星展唯高达的分析师给予公司 “持守”评级，潜在上升空间为9.1%。

吉宝企业

资料来源:《金融时报》吉宝企业过去5年的派息表现

吉宝企业所涉足的业务包括岸外与海事、产业、基建及投资。它也是多个房地产投资信托的保荐人，包括吉宝房地产信托(Keppel REIT)、吉宝数据中心房地产投资信托(Keppel DC REIT)及吉宝基础设施信托(Keppel Infrastructure Trust)。

吉宝目前的派息获益率为5.8%，但在接下来的财政年度预期会稍微下降至5.3%。市场对这只股普遍看涨。它获得24个分析师的评级，其中10个为“买入”、 11个为“持守”及3个为“卖出”。

麦格理研究给予吉宝企业 “买入”评级，潜在涨升空间为32.6%。

【新】腾飞房产信托(Ascendas REIT)

公司正在成熟市场(包括澳洲和德国)中物色投资良机，所涉及的物业或会占物业组合的20%至30%。

这并不令人感到意外，因为新加坡市场的增长空间有限。

不过，公司目前所管理的资产中有70%为商业和科学园、高科技楼面及数据中心，这类楼面的供需情况是工业物业领域中最稳定的。

此外，公司的保荐人仍拥有总 值20亿元的物业可注入公司。

基于公司的资产负债比更加强健(34.7%的负债比率意味着公司仍可借贷7亿至15亿元的资金才会达到40%至45%的负债 比率)，以及澳洲和德国的货币均走低，所以在这两个市场的拓展步伐料将比在中国来得快。

公司依旧是首选的大型新加坡房地产投资信托股，因为其每单位派 息增幅为可观的5.5%，它仍有不少楼面有待出租，以及其物业租用率逐渐提高。

【新】丰树信托,腾飞信托,雅诗阁信托,普洛斯,速美

丰树物流信托以2亿5,300万澳元收购冷藏货仓

• 丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)以2亿5,300万澳元收购了位于澳洲新南威尔斯Eastern Creek的一个永久地契冷藏货仓。

• 该物业包含两座单层冷藏货仓，总楼面面积为5万5,395平方米。物业所在地段面积为16万5,200平方米，其中1万5,000平方米的空地可供未来的扩充用途，并料可添加7,000平方米的总楼面面积。

• 该物业是为既有租户Coles Group(澳洲第二大超市连锁集团)而建，租约为期20年，将于2034年6月到期。

腾飞房产信托对两个承包商展开法律行动

• 腾飞房产信托(Ascendas REIT)对两个承包商A@risco Services及Concorde Security展开了法律诉讼及仲裁程序，事关这两个承包商已为公司提供的服务及公司应支付的服务费。

• 与两家承包商所涉及的金钱纠纷分别约为360万元(A@risco Services)及180万元(Concorde Security)。

• 法律诉讼程序也包括公司向A@risco索讨一笔约为50万元的赔偿金，是与后者为公司进行的一些工程相关。

雅诗阁公寓信托以1亿6,350万美元在纽约收购酒店

• 雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)为以1亿6,350万美元收购纽约喜达屋西时代广场酒店(Element New York Times Square West)而签订协议。

• 该物业楼高40层，拥有411间客房，其地契将于2112年到期。

• 按历史数据来估计，该物业可每年带来约1,010万美元的息税折旧及摊销前盈利。假设把该物业计入公司的FY14业绩，可分派收入将提高80万美元，这意味着每单位派息将从实际的数字提高0.0007元或0.8%。

• 这项收购把公司的组合增加至96个物业。公司的物业遍布全球14个国家的40个城市。

普洛斯在中国签订5万8,000平方米面积的新租约

• 普洛斯(Global Logistic Properties)在中国与四家大企业签订了合计涉及5万8,000平方米面积的新租约。

• 这四家大企业是在中国提供电子商务服务及从事零售和汽车业，其中三家是公司多个地点的租户，它们是京东(JD.com)、大润发(RT-Mart)及一家大型国际汽车生产商。

• 国内消费与日俱增将继续带动对现代化物流设施的需求。

• 这些租约显示了公司旗下设施的优势，因为其设施能协助租户加强它们在中国的分销能力。

速美工商房产信托基金1H15总盈利增加8.8%

• 速美工商房产信托基金(Soilbuild Business Space REIT)的1H15派息前总盈利增加8.8%至2,260万元。

• 收入提高13.9%至3,820万元，主要是因数个物业带来额外的租金收入。

• 产业营运开支攀升40万元，由于商业园West Park BizCentral的产业税和租赁佣金提高，以及最近收购的物业蒙产业和租赁管理费。

• 公司的财务开支增加45%至650万元，因为在FY14提取贷款来为收购三个新物业融资。

• 尽管市场疲软，公司已在1H15为超过50万平方英尺的空间更新租约或取得新租约，目前将着手处理将于2H15到期的租约，所涉及面积约为40万平方英尺。

【新】腾飞房产信托调整物业组合，获益率可达6.8%

腾飞房产信托（Ascendas REIT）最近通过收购和脱售物业调整了其投资组合。各分析师对这个房地产投资信托提出了不同的看法。

收购 The Kendall

腾飞房产信托将收购位于新加坡科学园II（Singapore Science Park II）一座六层楼的建筑物The Kendall，其租户主要为从事研发工作的企业。

这是腾飞房产信托向其保荐人购买的第27个物业，交易价格为1亿1,370万元（包括交易费用）。The Kendall的出租率为93.2%，余下的土地使用期为64年。

The Kendall的净产业收益率预料将为6.8%，高于既有组合的约6.3%，因此这项交易将使公司的收入增加。

脱售位于圣诺哥大道的物业

腾飞房产信托最近以2,480万元脱售圣诺哥大道（Senoko Way）26号的物业，售价比最初的1,550万元买价高出60%。此物业余下的土地使用期为36年，但目前并无租户。

这项交易符合腾飞房产信托的管理机构定下的策略，即脱售已发挥了潜力的物业。它将把所取得的资金用于投资、偿还债务、充作营运资本，同时可能用来派息给单位持有者。

美国加息对REIT的影响

美国联邦储备局可能调高利率，令分析师对REIT的看法不一致。与一般上市企业相比，REIT的借贷相对较多，由于它们的借贷成本可能增加，因此将面对成本方面的压力。

此外，在利率提高之下，投资者也可能考虑投资于其他资产，REIT的吸引力将随之减低。

分析师的看法

华侨银行投资研究（OCBC Research）的分析师给予腾飞房产信托“持守（Hold）”评级。以2.58元的目标价计算，腾飞房产信托可能下跌6.2%。

【新】剑桥工业信托，腾飞房产信托

• 剑桥工业信托(Cambridge Industrial Trust)以约1,100万元向Oxley Projects收购了Cambridge SPV1 LLP的其余40%股权。在完成交易后，公司将全资拥有收购对象，即拥有位于大士南4道3号的物业。公司将以既有的贷款设施来偿付收购额。

• 腾飞房产信托(Ascendas REIT)的经理人腾飞基金管理(Ascendas Funds Management)以1亿1,200万元向公司的保荐人腾飞集团(Ascendas Group)收购了位于科学园路50号的商业大厦The Kendall。该物业是位于科学园的优良资产，并由科学园内的研究员、工程师和员工所用。这是公司自2002年挂牌上市以来，从其保荐人收购的第27个 物业，并料将在第一年带来约6.8%的净产业收入获益率(按收购后成本额计算)。

【新】丰树工业信托，腾飞房产信托，雅诗阁公寓信托

• 丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)截 至2014年12月31日的第四季总收入增加3.3%至7,810万元，因在更新租约时调高租金，以及已完成的发展项目带来收入。净产业收益率从3Q14 的72.7%提高1.5个百分点至74.2%，原因是营运开支减少。尽管利息收入下跌及借贷成本增加，可分派收入提高9%至4,600万元。每单位派息 (DPU)提高6.4%至0.0267元。

• 腾飞房产信托(Ascendas REIT)在截至2014年12月31日的第三季度录得收入增加11.2%至1亿7,170万元，由于确认分别于2014年6月和8月收购的凯发创新中心 (Hyflux Innovation Centre)及工业大厦Aperia所带来的租金收入。科技大厦Nexus@one-north和腾飞金桥瑞邑(A-REIT City @Jinqiao)的租用率提高，以及租金得以上调等因素也有助于收入增加。净产业收入率下跌3.6%至66.7%，由于营运开支攀升。可分派收入增加 1.6%至8,640万元。公司宣布派发每单位0.0359元的股息，比上一年高出1.4%。

•  雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)在截至2014年12月31日的第四季度录得收入增加13.2%至9,500万元，由于所添购的物业带来贡献及既有物业的收入提高。毛利率下 跌1.5个百分点至48.1%。可分派收入增加25.9%至3,310万元。公司宣布本季度派发每单位0.0216元的股息，比上一年同期高出 62.4%，使本财年的总股息达到0.082元。

【新】腾飞印度信托第二季度收入增加16.9%

• 腾飞印度信托(Ascendas India Trust)在截至9月30日的第二季度录得净产业收入增加16.9%至1,920万元，因为于今年1月开幕的商厦Aviator带来租金收入及几个物业 的租金上调。

• 再加上460万元的未实现外汇收益，盈利激增147.7%至1,200万元。

• 公司宣布上半年派发0.024元的股息。