【新】新达城完成4亿元提升工程后脱胎换骨

新达信托(Suntec REIT)的管理公司ARA Trust Management (Suntec) Limited宣布，新达城(Suntec City)在完成总值4亿1,000万元的资产提升工程之后，正式开幕。

提升工程是于2012年6月展开，并于今年6月完工。工程涉及把带来低收入的楼面改头换面、把新达新加坡国际会展中心(Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre)的一楼和二楼改为零售楼面，从而把零售楼面的面积从之前的约85万5,000平方英尺扩大至约96万平方英尺。

在2013年6月完成价值1亿8,000万元的翻新计划后，新达新加坡国际会展中心重夺其作为会展业领头羊的地位，至今已承办过1,200个活动，迎来了平均每年超过500万人。

【新】凯德商用新加坡信托，星狮商产信托，新达信托

• 凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust)在截至2014年12月31日的第四季度录得收入增加2.2%至1亿6,520万元，由于所有购物中心的收入均提高，但IMM大厦及裕冰坊 (JCube)例外。净产业收入率下跌4.2个百分点至64.1%，由于其他产业营运开支上升27.6%。可分派收入提高5%至9,910万元。公司宣布 派发每单位0.0286元的股息，比上一年提高了5.1%，使本财年的总股息达到0.1084元。

•  星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)在截至2014年12月31日的第一季度录得收入增加23.3%至3,550万元，由于亚历山大科技园(Alexandra Technopark)、中国广场中心(China Square Central)及马吉街55号的既有租约所带来的收入提高。净产业收入率下降5.2个百分点至71.8%，由于产业税逾翻倍及维修开支激增58.5%。 可分派收入增加22%至1,670万元。公司宣布派发每单位0.024608元的股息，比上一年同期高了20.1%。

•  新达信托(Suntec REIT)在截至2014年12月31日的第四季度录得收入增加7.3%至7,680万元，由于新达新加坡国际会展中心(Suntec Singapore)重新营业及新达城广场(Suntec City Mall)的第2期资产提升工程完工。净产业收入率下降0.5个百分点至69%，主要由于其他产业开支增加20.9%。可分派收入增加10.8%至 6,460万元，因为新达新加坡国际会展中心的收入提高及在澳洲悉尼北部的Pacific Highway 177号物业带来收入。公司宣布派发每单位0.02577元的股息，比上一年同期提高了0.6%，使全年股息达到0.094元。

【新】Suntec REIT第三季度录得净产业收入增加21.1%

• 新达信托(Suntec REIT)在截至9月30日的第三季度录得净产业收入增加21.1%至4,880万元，由于新达成广场(Suntec City Mall)在完成资产提升工程后重新营业。

• 尽管蒙受一笔与策略顾问表现收费相关的1,690万元信托开支，可分派收入还是提高了12.4%至5,830万 元。

• 公司宣布本季度派发每单位0.0238元的股息。

【新】Suntec REIT的2Q14毛收入增加45.1%至6,810万元

• 新达信托(Suntec REIT)的2Q14毛收入增加45.1%至6,810万元，主要是因新达新加坡国际会展中心(Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre)的资产提升工程已完工，并已重新开放。

• 供分派的收入提高11.3%至5,660万元，每单位派息微增0.8%至0.02266元。

【新】SuntecReit 新达信托

• 财务表现持续进步 

• 在租赁管理方面取得进展 

• 在2016年之前无需进行再融资

公司的1Q14业绩大幅回升，其净产业收入和可派发收入年比分别提高42.7%和7%至4,380万元和5,090万元，主要因新达城(Suntec City)第一期翻新后重新开业以及在悉尼收购的物业带来190万元收入。

新达城在租约管理方面继续取得进展。办公楼方面，在2014年到期的租约中，占逾10万平方英尺的楼面已更新租约，仅剩9.6%的办公楼面的租约将在余年到期。新达城办公楼的平均租金持续提高，达到每个月每平方英尺8.97元(4Q13：8.65元)。

在资金管理方面，公司取得了总额8亿元的5年期无抵押贷款，以为其2014和2015年到期的11亿元借贷的余款再融资。在最近私下配股并提前偿还在2015年到期的3亿5,000万元债务后，公司直到2016年都不需要进行再融资。

【新】新达信托

大家应该都知道，共有五层楼的新达城(Suntec City)位于政府大厦一带和平纪念碑的斜对面，其外墙上有一个大型显示屏。从其名字我们就能推断，这座建筑物的业主是新达信托(Suntec REIT)。

然而，一些投资者可能对新达信托的认识不多，比方说，除了新达城之外，它还拥有另外一些物业。也有传闻说，新达城的建筑设计纳入了风水的考量，能够汇聚财富。

滨海湾金融中心
新达信托因为收购了BFC Development的股份而拥有滨海湾金融中心三分之一的权益。你可能会问：滨海湾金融中心不是属于吉宝房地产信托(Keppel REIT)的吗？

其实，滨海湾金融中心是由新达信托、吉宝房地产信托和香港置地(Hongkong Land)共同拥有，因为这是它们合作发展的项目。

滨海湾金融中心分两期发展，新达信托拥有第一期发展项目的权益，这些物业包括滨海湾金融中心第一和第二塔楼，以及滨海湾联通广场(Marina Bay Link Mall)，但滨海湾居(Marina Bay Residences)并不包括在内。这是因为新达信托持有的是商用物业(商场和办公楼)，住宅不在其投资范围内。

柏利广场
柏利广场(Park Mall)给人的印象是一座售卖高档家具的广场，与凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust)旗下的狮城大厦(Plaza Singapura)相比，人潮相对不多。

然而，这座商场的表现并不差。它在2012年和2013年带来的净产业收入分别为1,710万元和1,790万元。

新达信托之前是以2亿4,510万元买下柏利广场，其租金收益率为7%，它是为新达信托带来最高投资回报的物业。

另外，新达信托以1,510万元向新加坡政府购买了槟榔路的两幅地段，预料它所进行的资产增值计划将使其单位派息增加。

可转换债券
提到可转换债券，既有投资者关注的自然是转换价格和单位价格是否会被稀释。新达信托发行了2亿8,000万元的可转换债券，转换价为每股2.111元，高于其截至2014年4月2日的1.67元闭市价。

这批债券的获益率为1.4%，低于新达信托的2.7%平均借贷成本，因此是成本较低的融资方式。

优点

• 公司之前收购的物业都使收入增加
• 办公室租金开始稳定下来，而供应量吃紧的情况对公司有利
• 每单位派息保持稳定

投资风险

• 莱佛士码头一号(One Raffles Quay)和滨海湾金融中心的租户主要为银行服务业者，较为单一
• 杠杆水平为38%，高于其他办公室和零售产业投资信托
• 它所收购的Pacific Highway 177号物业要在2016年才会开始带来收入

购买一家公司的股票，实际上就是成为公司的其中一名老板(无论你买入的股票是多少)。

下一回，当你在买入一只股票时，不妨把自己当作是企业的经营者来思考。这样一来，你就会深入思考公司的优缺点。

最后送上投资大师彼得·林奇(Peter Lynch)的一句话：“投资不做研究，就像玩扑克不看牌。”

【新】新达信托: 配股对其有利

当新达信托(Suntec REIT)决定发新股来配售给机构及私人投资者时，分析师感到有点意外。它从配售中筹集了3亿4,110万元净收益，后者将用来偿还其今年到期的债务。

分析师感到意外是因为公司刚为了再融资而发行了价值3亿1,000万元的中期票据。

在发行了股票及债券后，公司应该有足够的资金来应付今年的再融资问题。预期公司今年不会再集资，因为它接下来的大型再融资问题预计在2015年出现。

在配股后，公司的财务得到巩固，而其债务水平将会从39.1%减低至35%。可是，由于股票因为发行新股而遭稀释，每单位派息(DPU)将会减少。

一些市场观察家质疑公司通过发股来集资的决定，因为利率依然偏低。如果公司在2015年决定通过贷款来集资，再融资的成本可能会提高，因为这将会与联储局的预期加息相遇。

从长远的角度来看，预期公司的表现依然向好，因为它拥有优质的商用产业(零售及办公楼)组合，其中包括了新达城(Suntec City)、柏丽广场(Park Mall)、莱佛士码头一号(One Raffles Quay)及滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Center)。

目前，公司组合的出租率达到90%以上，公司也准备扩充其组合，因为它最近购入了一座澳洲办公大楼，后者预期在2016年落成。

【新】Suntec REIT配售了2亿1,810万股新股来集资3亿4,140万元净收益

新达信托(Suntec REIT)配售了2亿1,810万股新股来集资3亿4,140万元净收益。

这笔资金将用于偿还债务，进而把负债比从截至2013年12月31日的38%降低至33.8%。

公司将拥有更大的财务空间来在增长良机出现时好好把握。

【新】SuntecReit 新达信托 2014-01-24分析

• 进行资产提升措施以在短期内取得增长
• 可在未来取得增长

第2期资产提升计划令产业的预租率达到97%，提升工程定于1Q14竣工，公司预计将在3Q14获得额外收入。但1H14盈利料仍将疲弱，因为公 司将于2月初展开第3期提升工程，后者预定在4Q14完工。管理层指出，进行资产提升计划有望持续带来10.1%投资回报率，每月租金平均为每平方英 尺$10.10至$12.59。

由于有12.5%的办公室空间的租约将在FY14到期，以及公司要求的每月租金为上一季的每平方英尺$8.65，公司预计将在FY14持续从上调的租金中 受惠，租金调高是由于办公室产业市场复苏。此外，公司最近收购的大楼Leighton Tower预计将在工程竣工时，于FY16带来增长。

【新】新达信托的FY13每单位派息下跌1.7%

 新达信托的FY13每单位派息下跌1.7%

• 新达信托(SuntecReit)在截至2013年12月31日的FY13录得净产业收入从1亿6,340万元下跌9%至1亿4,870万元，由于新达城广场(Suntec City Mall)局部关闭，以进行资产提升工程，所以收入减少。
• 公司在FY13蒙8,540万元的产业开支，比上个财年的9,850万元少了13.2%，主要是因新达城广场局部关闭。
• 缺少了莱佛士码头1号(One Raffles Quay)带来的收入令其他收入项目减少1,640万元，可分配收入微跌约1%至2亿1,120万元。

启示：上述的可分配收入总额意味着，每单位派息为0.09328元，比FY12低了1.7%。办公楼组合的总体租用率为偏高的99.6%，加上在2014年到期的办公楼租约仅仅为12.5%，因此办公楼组合的表现料将保持正面。

【新】新达信托收购北悉尼商业区内的地标性办公楼

新达信托收购北悉尼商业区内的地标性办公楼

新达信托(Suntec REIT)通过其信托人汇丰机构信托服务(新)(HSBC Institutional Trust Services (S))签订了协议，以4亿1,320万澳元全面收购一个澳洲地产。该产业位于北悉尼中央商业区Berry街及太平洋高速公路(Pacific Highway)的交界处，地址为太平洋高速公路177-199号，并且属于永久地契。它是一座31层楼高的甲级办公楼，可出租净面积约为40万平方英 尺。该产业的建筑工程定于2016年初完工，其76%的可出租净面积已由Leighton集团所预租。后者是一家从事建筑、承包及产业发展的澳洲企业，它 将把该产业用作企业总部。Leighton集团的加权平均租期约为10年，它也为产业完工后的任何空置面积提供四年的租金保证。新达信托将以价值5亿元的 无担保贷款来支付收购额。贷款偿还期为五年。

启示：上述收购将有助提高新达信托的盈利及可分配收入，因在该产业的建筑期间，新达信托将获得每年6.3%的利息收入。

【新】新达信托的3Q13每单位派息下降2.6%

新达信托的3Q13每单位派息下降2.6%

新达信托(Suntec REIT)的3Q13每单位派息为2.289分，比去年同期高出约2.6%。3Q13的净产业收入及毛收入分别增加4.7%至4,030万元和5.3%至 6,590万元。信托的管理公司ARA Trust Management的总裁Yeo See Kiat表示，正在进行翻新的新达城第二期部份已取得83.8%的预租率。

启示：截至今年9月底，新达信托的零售空间的总体承诺租用率为98.3%，而写字楼的总体承诺租用率为99.8%。在3Q13签订的新租约和续约合同合共占约16万平方英尺。仅余下1.7%的写字楼租约是在今年到期。预期写字楼的表现将会比上个财年来得好。

【新】新达信托的每单位派息下跌9.2%至2.228分

新达信托的每单位派息下跌9.2%至2.228分

新达信托(Suntec Real Estate Investment Trust)宣布，其1Q13每单位派息(DPU)年比下滑9.2%至2.228分，去年同期为2.453分。其1Q13可分配收入年比下降8.4%至 5,030万元，主因是有一部分的新达城广场和新达新加坡国际会展中心(Suntec Singapore)因进行提升工程而关闭。1Q13总收入减低32.2%至4,970万元。新达信托的管理机构总裁Yeo See Kiat说：“在2013年3月，我们进一步关闭靠近宝龙坊地铁站的新达城广场部分，以执行第二期的提升工程。尽管有一部分的新达城广场关闭，但在 1Q13的5,030万元可分配收入中，只有来自赞美广场(Chijmes)的270万元脱售收益为资本分配。”

启示：新达信托截至2013年3月31日的办公室组合整体预租率为99.7%。它目前将专注于开放第一期翻新完成的新达城部分、确保随后进行的提升工程顺利执行，以及积极提高租用率。

【新】新加坡REIT的获益率仍十分诱人

如果派息股是诱人的话，那么新加坡的房地产投资信徒(REIT)便可媲美瑞恩•高斯林(Ryan Gosling).

在新加坡上市的REIT经过一年多的升势后，可能看起来一点昂贵，但亨德森全球投资(Henderson Global Investors)的亚洲产业证券主管Tim Gibson不以为然，他说如果与证券和债券相比，REIT应该是处于两者之间。亨德森全球投资管理的资产总值1,067亿美元。
 
富时海峡时报房地产投资信托( FTSE ST REIT)指数在第一季上升了5.1%，而截至3月31日的全年里则上升了30.7%。

REIT一般上是会把其从产业所取得的大部份收入派作股息。 Gibson说 无论是以绝对值比较或者是与新加坡的五年期政府债券作比较，新加坡REIT的获益率都是最高。澳洲REIT的获益率与新加坡REIT接近，但其债券的获益率则较新加坡高。

富时海峡时报房地产投资信托指数的获益率大约为5.17%；新加坡债券的获益率大约为0.5%；而海峡时报指数的获益率大约为2.8%。

Gibson说，“只要利率依然受到控制，新加坡REIT仍会在利好情况下表现向好。”
亨德森的全新环球产业收入基金将会把其资产的大约25%投资在新加坡上市的REIT；44%于美国；9.5%于欧洲大陆及5%于日本。

他表示，新加坡REIT的收入不断增长，尽管新加坡的经济放缓，部份原因是它们很多是以高于它们的净资产值交易，换句话说，它们可以发行证券来为收购融资。与此同时，在环球金融危机期间签订的租约目前均以较高的租金更新租约，而许多新加坡REIT已开始在海外购买资产。

Gibson看好新加坡的办公室市场，因为这里的供应相对低，而增加供应需要一段的时间。他认为新达信托(Suntec REIT)是其中较为便宜的一个，后者派发5.5%股息，并不断进行翻新来提高资产获益率及现金流。亨德森也持有城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)的股份。

Gibson表示他也看好新加坡的工业REIT，因为它们派发的股息相当高而且拥有多元化发展。

【新】新达信托的4Q12每单位派息下降6.2%至2.326分

新达信托的4Q12每单位派息下降6.2%至2.326分

新达信托(Suntec REIT)报4Q12的每单位派息(DPU)下降6.2%至2.326分。供分配收入则下跌5.3%至5,240万元，主要由于新达新加坡国际会展中心 (Suntec Singapore)和新达城广场(Suntec City Mall)(第1期)因进行提升工程而关闭，以及脱售赞美(CHIJMES)。全年的DPU下降4.5%至9.49分，可分配收入下跌3.5%至2亿 1,310万元。截至2012年12月31日，公司的零售及办公楼组合的总体承诺租用率分别为98.1%和99.7%。

启示：新达城广场第1期将在2Q13末开始营业，并已取得约83%的预租租约。另外，公司将在今年3月展开第2期的资产提升工程，相关的可出租面积已有37%被预租。

Suntec REIT & FCT 业 绩

新达信托（Suntec REIT）第二季的每单位可派发收入为2.361分，年比下滑6.8％，使到上半年的每单位可派发收入也减少2.2％到4.814分。
　　信托的半年总营收年比增加18％到1亿4429万元，净房地产收入微升1.1％到9443万元。集团第二季的每单位盈利为1.825分，净资产值1.979元。
　　截至6月底，它的整体办公楼和零售组合租用率分别为99.9％和98.5％。

星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）第三季度每股派发2.6分，年比上升33.3％，使到信托现财年以来每股派发7.3分。
　　信托的季度营业额上升30.2％至3555万元，净房地产收入增加32.1％至2465万元。集团每股盈利为2.03分，净资产值为1.41元。
　 　星狮地产信托截至6月底的组合平均租用率为93.7％。新签的合同租金在季度内平均增长27.2％。此外，纳福坊（Northpoint）在其中一间食 阁5月间重新开业后，租用率从之前的92.5％增加到99.7％。长堤坊（Causeway Point）的翻新工程已经进入最后一个阶段，预计在12月完成，到时的租用率将可达到100％。

新达信托 丰树工业信托

新达信托的每单位派息提高2.7%
新达信托(Suntec REIT)报其2012年首季的每单位派息(DPU)年比提高2.7%至2.453分，以其4月23日的1.27元闭市价计算，其年度化获益率为 7.8%。其1Q12可分派收入年比增加3.8%至5,490万元，因其办公室组合的表现进步及联合控制的物业带来的收入提高，包括莱佛士码头一号 (One Raffles Quay)、滨海湾金融中心第一和第二塔楼以及滨海湾联通广场(Marina Bay Link Mall)。新达信托也宣布新达城(Suntec City)资产增值计划的第一期工程将在6月份展开，预计将在2Q13之前完成。另外，在工程开始之前，第一期约45%的净可出租面积已经获预租，公司对 此感到满意。
启示：凭着其租约和办公室组合的表现，新达信托应能如预期般调高租金并取得10.1%的投资回报。其办公室组合的出租率高达99.4%，且仅有7.5%的租约将在2012年到期。


新达信托（Suntec REIT）截至今年3月底的第一季度可派发收入增加3.8％，至5488万元。 　　
信托每股将派发2.453分，较去年同期增加2.7％。
信托季度总收入增加20.1％至7330万元，每股净资产值为1.987元。

丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）截至今年3月底的全年可派发收入增加24.9％至1亿3170万元，第四季度可派发收入增加26.4％至3580万元。 　　
信托第四季每股将派发2.22分，使得全年总派发达到8.41分。
信托全年总收入为2亿4637万元，第四季总收入为6629万元。
截至3月底，信托每股净资产值为1.02元。

雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）首季度可派发收入比去年同时期微增1％至2410万元，相等于2.14分的每股可派发收入，与去年同期一样。
　　信托营收增长6％至7160万元，总盈利略升2％至3720万元，净利增长9％至1801万元。

新达信托第四季可派发收入增23.1％

新达信托（Suntec REIT）的第四季可派发收入增加23.1％，报5530万元，每单位可派发收入上升7％，报2.479分。

　　这带动全年可派发收入增加20.9％报2亿2070万元，每单位可派发收入增加0.7％报9.932分。该信托的毛营收上升8.3％报2亿7028万元，净房地产收入增加0.2％报1亿9338万元。