最善房地产信托这个REIT目前的价格是否合理。
首先要弄清楚一件事：投资此股的目的是什么？是要定期取得收入，还是期望单位价格上涨取得资本增值收益？
对于希望单位价格上涨赚取价差的投资者而言，最善房产信托目前是以其净资产值的折扣交易，因此可能具有吸引力。最善房产信托的单位价格为86分，与 其约1.10元的每单位净资产值（NAV）相比少了逾20%。而即便与它在去年达到的98分高位相比，最善房产信托依然被低估，尽管日元兑新元的汇率持续 下跌。
那要先搞清楚，其NAV是否现实，方法就是看它能以怎样的价格卖出其物业。在去年9月，最善房产信托卖出了两个物业，售价分别比它 们的帐面值高出19%和12.8%。这显示其资产的估值是保守的。在最善房产信托于2015年2月发布业绩时，它宣布它卖出了另一个物业，售价比估值高出 16%。
最善房产信托在日本的一些永久地契住宅大楼深具价值。但是，其管理机构是否会释放这些物业的价值，并把收益归还给股东，这就说不准了。
最 善房产信托是否会进行收购呢？据知，其大股东Argyle Street Management就希望最善房产信托进行收购。
所以，如果想买入这个REIT，并等待其价值获得释放，那可能必须相当有耐心，因为这样的情况可能不会发生。然而，最善房产信托每年的每单位派息（DPU）约为6分。以其每单位86分的价格计算，其获益率约为7%。
对于想要获得定期收入的投资者来说，他们必须知道，最善房产信托所取得的收入是以日元计算，其派息则以新元计算。因此，其表现可能会受到汇率变化影响。
日元兑新元在过去两年下跌了不少。日元接下来不会跌得太多，原因包括：
- 新元也正在贬值，原因是新加坡金融管理局会确保新加坡保有竞争力，而由于油价大跌，新加坡经济近来也面对通缩的风险。
- 日本政府为了不让其人民受苦，应不会令日元进一步贬值。日本人民目前都面对进口货品涨价的问题。
另外，最善房产信托的贷款多属于长期贷款，要到2030年甚至2040年才会到期。REIT进行长期借贷是合理的，因为房地产投资本来就是长期投资。
由于最善房产信托必须摊还贷款，意即它不能将所有收入都派发给股东。但由于其单位持有人之前行使了凭单，它因此取得了一些现金，得以用来派发股息。但在这笔钱用完之后，其股息会有怎样的变化呢？
如果其他条件不变，其DPU可能会减少五分之二，而其获益率到时可能跌至4%。相对而言，投资者其实可以放心。
估计其DPU减少的情况要在许多年后才会发生，而由于其债务到时将大幅减少，其财务状况势必会变得更好。到时，最善房产信托将能通过贷款收购更多物业，进而使其DPU提高。换句话说，它将在无需向单位持有者筹资的情况下取得增长。
有很多事情是我们无法预知是否会发生的。安倍晋三的经济政策是否会令日本经济持续复苏？日本的住房需求是否会增加，进而使出租率和租金提高？日元会不会进一步下跌？这些问题，我们都不会有确切的答案。
但是，有些事情是有明确答案的，这也是为何选择投资于最善房产信托以取得稳定收入的原因。假设这个REIT在几年后出售物业，那将能因此赚到一笔。而无论它是否会出售物业，长期而言都能够定期取得收入。
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