【股】零售REIT：4个必须留意的重点

以下是评估零售房地产投资信托(REIT)时必须注意的4个重点：

1）不要老是向后看
通常在分析REIT的基本组合时，我们会特别留意产业的土地年期及资本化比率(capitalisation rate)。

可是，单看这些数字可能并不足够，因为它们都是一些比较落后的统计数字，并不能准确反映未来展望。因此，我们必须考虑一些同样重要的前瞻性因素，而似乎这些因素在分析报告中不常看到。

其中一个例子是要知道零售REIT组合内的市中心及市区外围购物商场的产业数目，目的是为了对访客的购物习惯更清楚了解。

这是因为市中心及市区外围商场的访客在任意消费及非任意消费上有很大差别。

在与市中心的购物商场相比，市区外围的购物商场在非任意开支的销售额方面应该较高，因为购物者经常会在商场内购买杂货食品等日常必需品。

因此，市区外围的购物商场尽管遇到经济低迷时期，商场租户的销售额将会较为稳健，从而对REIT的租金收入带来缓冲。

2）自然增长同样重要
资产提升计划(asset enhancement initiatives)所带来的增长可能比收购新产业来得逊色，但除了改善获益率外，它扮演着另一个角色。

REIT组合内的产业必须追上租户及顾客的需求。一个经验丰富的管理人懂得如何令其组合内的产业能追上潮流，从而使客流量得以保持及增加。

虽然较高的客流量未必能保证会为租户带来较高的销售额，但如果一个商场缺乏人流，那么租户想做成一单生意也没有机会。

换句话说，如果一个购物商场的客流量提高，管理人在与租户商谈续租租金调升率时，议价能力会较高，这意味着单位持有人获得的派息也会增加。

3）所收购产业必须是品质上乘
对大部分REIT来说，收购产业很可能是增长的主要动力，但关键是被收购的产业在未来是否能为单位持有者增值。

这不单只适用于零售REIT，整体而言，它是一个重要的考虑因素。

相信很多人可能知道，产业资本化比率的计算方法是以净产业收入除以产业价值。

在净产业收入方面，租金收入有时候会令人误解，像收入支援(如果产业的租金收入未能达到某个水平，REIT的保荐人会覆盖部分租金收入) 可能会掩盖产业的真正租值。

至于产业价值方面，它是一个关键指标，因为如果REIT太急进而以过高的价格购入产业，那么，资本化比率迟早会减低。

结果是，组合的整体资本化比率会受到拖累，而单位持有者的派息将会受到影响。

投资者可能会问，那么，为何REIT要以过高价格来购买产业？说实话，个中可能牵涉很多原因，但通常都是因为来自不同方面的压力。

就好像来自单位持有人的压力，毕竟REIT是一家上市公司；另外是来自REIT保荐人的压力，因为REIT的功能是帮助保荐人执行其资本循环计划(即减轻其资产负债表)。

4）租户组合分配得宜可以减低风险
把租户以其行业来分类称为租户组合(trade mix)，这样的分类可以显示组合对租户销售额所带来的正面及负面影响。

如果一个商场内的租户组合大部分是属于同一个零售行业，相对一个多元化租户组合而言，这个购物商场可能存在着集中风险(concentration risk)。

因为如果某一个行业放缓，又或者是消费模式出现变动，那么整个行业的销售额会大受影响，从而拖累REIT的表现。

就以一个专门售卖电子商品的购物商场为例，电子商贸的增长对实体零售店可能带来威胁，由于消费者的消费模式可能会转向在线媒体为主。

在这个例子里，实事求是的管理人在选择租户的时候，将会在风险及回报之间找到平衡。

换句话说，有些业务可能会带来较高的租金，但如果商场内同一行业的店铺过多，REIT将会存在集中风险及可能带来我们上述提到的影响。

总的来说
就仔细分析零售REIT而言，虽然上述提到的事项不能包含每一个范畴，但通常需要特别注重的一点是持续性，尤其是REIT的大部分回报得视乎管理人的策略及执行方针。

一个组合在某一个时间内可能会带来很高的资本化比率，但这并不代表这个比率可以一直维持下去，尤其是如果该购物商场的客流量持续下跌或者是商场内的零售空间无人问津令空置率提高。