【房】当房东5大考量

有多余的房产可出租，并不代表你就有“资格”当房东。

去年产业领域充满挑战，今年将更受到关注，要当房东就不容易了。

市场上，供应多，租客可以有更多选择，自然就对屋主要求更加严格。

在成为房东之前，必须先学习如何成为一位业主。

当你有超过一项房产时，就会想说一间自居或自用，另一间出租，每月赚取租金创富。

然而，并非每个人都适合做房东，理想中的房东必须具备一些条件，有意或想当起房东的你，必须仔细透彻的想清想楚以下5大考量。


1.不定时工作
身为房东，你必须随时待命，因为房子发生大小事情，你都必须担起责任。
譬如房子喉管在半夜突然破裂渗水，租户若致电求救，你就必须担起处理责任。
至于支付额外预算，聘请师傅前来处理，还是节省开支自己下手，你还是有决定权的。

2.整修房子
出租一所不适合居住的房子，绝对是不负责任的行为。
所以，房产出租前，必须至少漆上一层新漆，让房子看起来更光鲜。
其他如更换灯泡、检查水管以及电力，确保水电供应和运作正常等，都是最基本准备工作。

3.长期投资
做房东，不但工作时间长，且不能为你带来即时回报。
无论租户是长期居住一年、两年或更长久时间，还是只短期居住，唯有持之以恒提供稳定水准的服务，才能够累计财富。

4.储备应急资金
就算出租房子的初衷是为了赚钱，但为了应付突发状况，还是得拨出一笔资金在个别户口，以防不时之需。
举例说，若房子水管破裂，或者灯泡需要更换，可用应急资金处理，因为旨意租户支付房子设施费用是不道德的。
所以，时刻确定有充足资金应急，就是在出租房子前最必要的准备。

5.社交应酬
喜欢打交道对业主来说很重要，更何况业主的工作之一就是与人打交道。
如果你是不爱交际应酬，这可能无助你的出租事业。


勿持高高在上业主心态
在接触租户时，应抱着提供服务的心态，而并非高高在上的业主心态，因为若没有租户，就等同于没有额外收入。

同样的，若你难以相处，租户大可以在网络上给予负面评语，影响声誉。

一旦成功租出房子，可以把自己想象为服务式公寓或酒店的经理、技术人员、销售人员、维修人员、收账员等集合一身的服务人员，这对提供令人满意的服务是有帮助的。

虽然要谨记，业主首要任务是为租户在居住期间，提供滴水不漏的完善服务，但你也没有必要，满足租户提出的所有要求。

设下一套指标和原则可以保护自己的利益，但也别忘把自己放在租户的立场上，成为你乐意遇见的业主。


最常见5误区

1.无需太认真
若置业的目的只是出租，其实就是等于投资一门生意，所以必须认真看待。不幸的是，很多人都把产业出租当做是业余嗜好或赚快钱的方式，没有考虑过可能会引起一些问题。产业投资要摒弃这种不正确的观念，设立一个正式的户头、做好财报及采取所需行动来为自己的产业赚钱。

2.别依据喜好装潢
一些业主会将出租的房子布置成自己喜欢的模样，这是不对的。出租房子就如同把房子卖掉，不应该依据自己的风格或爱好来布置，应该用最基本和简单的布置，保留空间给住户自行发挥。

3.保持良好状况
很多房产的租金都无法满足业主的要求，是因为屋子的状态实在是太糟糕了，没有人愿意租用。维修和保养是产业投资其中一个重要的环节，若脑一直只是为了节省成本，绝对是错误的投资决定。像酒店般，整齐、干净、和令人舒适的产业，才会有人想要居住。

4.与租户太熟悉
就像聘请亲戚或朋友到自己的公司上班一样，出租产业给关系太密切的亲朋戚友，不是很好的主意。因为关系好，可能未来会引起一些问题，如可能会迟较房租，或者忽视你的规定。所以，应该与你的产业租客保持专业的距离。

5.不起房租
担心起了房租会赶走租客是正常的；但如果你的租金涨幅跟着市场走势，且是渐进式的，一般上租户都可接受。作为业主，要了解市况，依时调升租金。


出租房产3步骤
当你装修好准备出租的房子，就可开始思考3个成功出租产业的重点，这包括租金、租约和宣传。

当然，租金是最难拿捏，因为业主往往无法理清什么成本应计算在内。

业主在出租房子前，也应该开设一个独立的户头，将租金和个人户头分开，不但可直接追踪租金汇款情况，也省去日后整理税务的麻烦。

项目
租金：装修房子后，应重新为房子估价。自己没有办法处理，可聘请专业估价师代劳，提供意见。

租约：通过代理招租，通常可利用准备的租约。这份租约只是一般的条件，业主可与租户谈妥条件后再更改。通常，租约的基本内容包括访客人数、宠物和噪音限制。虽然有权决定内容，但业主切忌，要保留修改租约内容的空间。

广宣：定租金和租房规则，可开始宣传房子。通过代理、上网或在报纸上刊登广告。

关注产业条例变化
业主不仅得更加透明，还需要关注产业条例的变化和出租屋业的情况。

租屋资料网Ready Rentals提出了一些屋主可趁着新年进行检讨的课题。

1.年度缴费
产业有许多定期开销，如更新保险、门牌税和地税等。同时，要定期检查一些基本设备。这些例常费用若忘了缴，可能就要受到惩罚或罚款。

2.房产保险
你屋子保险有什么保障？是否包括意外、遭蓄意破坏等？若保险即将到期更新，就应该乘着更新之前，好好检讨，确保自己获得足够保障。
否者有意外发生时，赔款不足是非常大的困扰。

3.检查硬体
你上一次彻底检查出租的房子是什么时候呢？出租房子的硬体，应该定期检查，确保房子的状况良好，和是否有要修整的地方。要检查的基本设备包括电路、 水喉、烟火检测器、厕所设备及若有提供的冷气和电器是否依然操作正常？或者，还可以去看看租户，是否未经同意就擅自装修或破坏房子的架构。这些检查看起来 很麻烦，令人却步。但你可以上网找一些检查项目格式，自己修改一些，然后跟着使用。

4.检视契约
租约是否还有效？有没有跟上最新的条例？比如屋主出租房子时，定金是否要调高？租户要退租的通知应该有多少时间等。

5.定期翻新
第一印象很重要，新的一年里，不少人可能会想要去健身房运动，让自己外表更好看。房子也一样，屋主应该考虑提升房子的外观或内部环境，尤其想要吸引新租户的时候。检查墙壁是否需要再粉刷、砖块是否脱落、锁头和门把等是否仍操作正常？


了解基本权利
身为业主有产业出租，租金收入来源确实令人羡慕。

但事实上，要当房东，除了财务资源，还有更多必须注意的角色。

业主和租户受限于租约，双方的权利都是事前协商好。基本上，租约并没有一定的规则，都是业主和租户之间的协议。

为了保护本身的权益，业主一定要与租户定下明确的合约条件；同时需注意以下事项：

1.保护产业责任
租约其中一项最值得关注的就是租户不能随意破坏房屋的墙壁。
若租用2个单位，要打通，必须事先取得业主的同意，否者不能随意改变房屋的外观。
租户有责任确保业主所提供的配件和家具等条件良好，一旦坏了，就要负起责任，维修该些配件或家具。

2.账单
不少租客没有通知或缴清房租，就悄悄搬走了，为业主留下一堆未还清的账单。

一些业主会以停水电供来威胁不想续约租户搬离，但这些供应一般上属于业主名下，所以若被驱逐的租户拖欠账单，业主被迫偿还该些欠款。

为了保护本身利益，业主必须在租约内阐明，租户要负责支付的账单有哪一些。

虽然业主可以终止租约，但我国的法律是维护租户的，所以没有庭令，业主不得随意将租户驱逐。