【新】亚腾资产管理

截至2014年9月10日，在新加坡交易所上市的房地产投资信托(REIT)一共有29个，你知不知道其中有3个是由同一间公司管理？

亚腾资产管理(ARA Asset Management)是一家亚洲房地产基金管理公司，主要的管理对象是上市REIT及私人房地产基金。

公司也提供房地产管理及企业财务顾问服务。

截至2014年6月30日，亚腾的管理资产(AUM)约为258亿元。

亚腾管理的新加坡上市REIT包括了凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)、置富产业信托(Fortune REIT)及新达信托(Suntec REIT)。

此外，它所管理的其他上市公司包括来自香港的汇贤REIT(Hui Xian REIT)及泓富REIT(Prosperity REIT)，以至来自马来西亚的大马第一信托(AmFIRST REIT)。

亚腾所管理的私人基金包括旗下的亚腾基金(Asia Dragon Fund)及亚腾基金II(Asia Dragon Fund II)。

公司怎样赚钱?
在FY13，管理收费(上市及私人基金)占了亚腾收入的81.2%。收购、脱售及绩效收费(ADP)占了其营业额的10.4%，而余下的收入是来自融资收费(finance income)。

亚腾为其所管理的REIT/基金而收取管理费用。一般而言，亚腾会收取一个固定费用(flat fee)，但其所管理的每一个基金还有一个绩效部分。

绩效部分会带来雪球效应(snowball effect)。如果亚腾所管理的资产成绩越好，投资者很可能投放更多资金于公司，因此公司的AUM将会增加越多。

管理收费也包含了房地产管理服务，像执行资产提升举措等。

在ADP收费部分，每当其管理的REIT/基金出售或买入一个产业，亚腾将为管理买卖程序而收取费用。

还有，项目管理及顾问服务收费也属于ADP的一部分。

融资收费方面，对亚腾来说，不是指它从其现金赚取利息的收入，而是其合理值按市值所取得的收益；脱售部分REIT单位的收益及来自金融资产的可分发收入。

还有，从收购而来的负商誉也是属于融资收费。

从上述来看，亚腾从整个产业投资价值链可以取得收入。首先是当产业投资带来新资金时(管理收费)；接着是购买或脱售产业时(ADP 收费)及当公司为产业提供管理服务时(管理收费)。
可是，最重要的部分是管理收费，因为它是属于经常性收入。

在过去7个财政年度里，管理收费以18.5%的年复合增长率(CAGR)增长至1亿1,400万元。

还有增长空间吗?
作为一家基金管理公司，亚腾积极把其AUM提高，而最容易的办法是筹集基金。

自2003年12月以来，亚腾的AUM以45.6%的CAGR增长，截至2014年6月30日为258亿元。

这些资金中的194亿元是来自REIT；60亿元是来自私人房地产基金及4亿元是来自房地产管理服务。

除了产业估值可以令REIT/基金的潜在价值提升外，收购产业及成立新REIT/基金也是亚腾利用来增长其AUM的方法。

迄今，亚腾的投资方法似乎是正确的。

在2013年10月，海峡商行(The Straits Trading Company)购入了亚腾的20.1%股权，并且同意让亚腾管理其全部的投资产业组合(除了酒店资产外)。

在2014年4月，亚腾收购了韩国麦格理房地产(Macquarie Real Estate Korea)，后者拥有两个私人韩国REIT，合共价值约为7亿5,000万元(截至2014年6月30日)。

在2014年5月，亚腾推出了新的发展基金“Summit Development Fund I”，筹集了8,000万美元。亚腾目前所提供的私人房地产基金包括了以发展为主及以核心投资为主的产品。

这些举动证明了亚腾愿意不断增加其AUM，公司的营业额很可能从中受惠。

亚腾的总裁林惠璋预期，公司至2016年的AUM将会增加至400亿元，这意味着公司的AUM将会增加55%。