【房】钱途屋语：估值vs投资决定

无论你是潜在购屋者或是房地产的投资新手，投资房地产几乎都会围绕着产业估值（或估价）。你或许听说过有经验的房地产投资者谈及“房产估值”，但房产估值如何影响你购买房产，你又了解多少呢？

何谓产业估值？

房产评估价是指采取房产价格评估的市场比较法，根据同类型的房产实际成交价格进行专业处理。

然后，结合待评估房屋的实际情况，包括产业类型、面积、建造年份、建筑质量、朝向、装修状况、基础设施、其它特征因素等等。

此外，也考量标准和市场供求情况，再具体计算出该房屋相对合理的市场参考价。

房产估值计算法考量了从政府机构的产业服务及估计局（JPPH）获得的近期交易售价。

此外，新房产和即将推出市场的房产也成为其中关键因素，在完成估值后，银行通常会借贷逾估值的90%款项。

譬如说，你对一间公寓单位有兴趣，在与业主谈判后，最终双方同意的买卖价是50万令吉。

若你向银行借贷90%，表示你需要支付头期5万令吉，另外再加其它的费用，而这时候也开始涉及产业估值。

贷款需估值报告

在获得房屋贷款之前，你需要一份由该银行认可的持牌房产估值服务公司所提供的估值报告。

如果房产估值公司只是将该房产估值为45万令吉，你只符合申请45万令吉的90%贷款。

基本上，这也表示如果你决定购买该产业，你需要承担及支付差额9万5000令吉，而不是一开始所预期的5万令吉。

为何出现价格悬殊？

如果你常关注马来西亚房地产市场，或许你大概知道一些特定区域的产业价格正飙涨。

产业服务及估计局需要6个月的时间来收集与分析交易数据，估价公司的计算法都是参考这些数据。

基本上，这也表示房产估价会集中于过去六个月前的售价，估价也很有可能低过目前的市价。

虽然不少公司都不计麻烦地考量众多因素，确保准确与公平的估值，但也有很多其他公司只进行基本所需的程序，造成普遍上产生的估价和谈判价之间的差距。

购屋者如何应对？

如果你已锁定一个房产但不确定是否能获得原本想要的估值，那是否就没有挽回的余地？

其实并不然，购屋者只要在订金收据中，确保立下这一项条款：倘若所申请的贷款无法通过，买房有权利获得订金退款。

 

这样一来，就可以确保购屋者不会因估值问题，损失巨额订金。

总所周知，不同的银行可以提供不同的估值于单一的产业，比较积极的银行销售员会积极地尝试推高产业的估值，以获取更多的交易。

购屋者可以借着这个优势，向多家银行申请贷款，以及为产业估值，从多个管道下手。

小学堂
房产升值3补

照料住家情况和周边环境，是一个能协助你实现成功销售的路径。在还未将家门打开，让买家进入前，你的家园必须看起来干净整洁。

实际上，仍有数个因素可以纳入估值考量，当中有大部分不在你的控制范围内。

因此，要懂得如何辨别它们，这将能协助你取得合理且准确的价格。以下就是3项可协助将产业价值提升的小贴士。

1.学校
邻近校园能让每个社区加分，尤其该学校范围是在步行距离之内。如果你的住家处在明星学校附近，你的住家相信将能引来更多兴趣。

2.休闲区
公园、沙滩、运动俱乐部、健身室、商场和零售分店都集中在同一地区，将能提升你产业价值。
倘若附近有湖泊，且受到很好的维护，也能助你一臂之力。许多绿色开放空间都能使住宅区变得更有吸引力。加上邻近商场和店家的便利，你产业价值将能大幅增长。

3.高档设施
这些高档措施如高尔夫球场，能引来一些特定人士，尤其是愿意花钱的买家。邻近高尔夫球场将能提振产业价值，但不能过于接近，以免被噪音干扰。一些维护良好的网球场也能取得更高要价。