【新】报业控股房地产信托的3个优点

新加坡交易所有超过30个房地产投资信托(REIT)，报业控股房地产信托(SPH REIT)相对而言还算是这个家族中的新成员。本地消费者对其管理的两座商场应该相当熟悉，即金文泰广场(Clementi Mall)和百利宫(Paragon)。


杠杆比率低
一般上，REIT会把通过上市筹得的资金和银行贷款用来购置物业，然后把从这些物业取得的租金收入分派给单位持有人。

由于REIT必须把至少90%的税后盈利分派给单位持有人，若它们要偿还既有贷款和收购新物业，就必须借贷或发行更多单位。我们通常会以杠杆比率(gearing ratio)作为指标来评估一个REIT的债务水平和其风险高低。

我们应选择投资于杠杆比率低的REIT，因为如果一个REIT的杠杆比率偏高，它在经济衰退的时期将面对较大的风险，原因是它必须持续偿还债务，无论其物业的表现是好是坏。

资料来源：公司的数据，截至2014年6月30日

与本地其他零售REIT相比，报业控股房地产信托的杠杆比率(资产负债比)较低，为26.6%。

现有物业表现佳
虽然报业控股房地产信托目前只拥有2项物业，但这两座分别位于市区和市郊的购物中心都有各自的优点。

金文泰广场靠近地铁站，同时也是一个巴士终站，因此一周七天都会有不少人潮，能够吸引到附近的居民和通勤人士在此购物用餐。

金文泰广场也是许多家庭在周末的好去处，因为那里有公共图书馆、超级市场、百货公司、食阁以及各类零售商店和餐馆。

百利宫位于乌节路(Orchard Road)的黄金地带，其定位与金文泰广场不同。这座购物中心长136米，其玻璃外观相当夺目。

报业控股房地产信托在招股书中指出，百利宫是伊丽莎白医疗集群的所在地，本地人和医疗旅客都会到那里求诊。

此外，位于百利宫购物中心大楼的百利宫医疗中心汇集了超过60家各类型的专科诊所。

百利宫FY03至FY12的租金指数以及出租率

资料来源：公司的招股书

图解：
绿色：出租率；蓝色：百利宫租金指数；红色：乌节路租金指数
公司在这段期间进行了多项资产增值计划，如在2006年和2007年间增建1层医疗套房/办公室，在2008年至2009年斥资8,200万元翻新门面、增加零售铺位和增建2层医疗套房/办公室，在2012年进行外部翻新工程，扩充商场和建造新的德士/巴士站和和车道。
资料来源：报业控股房地产信托的招股书

此外，自2003年以来，百利宫的出租率一直保持在100%，在过去十年内，其年收入稳定增长，即使间中发生了全球金融危机。

可能收购利达广场
报业控股房地产信托的保荐机构是新加坡报业控股(Singapore Press Holdings)，它拥有收购报业控股亚太区零售物业的优先权。

报业控股在盛港建造的6层楼购物中心利达广场(The Seletar Mall)预计将于2014年12月落成。附近一带与其规模相当的商场只有堪宝坊(Compass Point)。

利达广场具有相当不错的潜力，因为盛港和榜鹅一带的多个住宅项目将在接下来几年陆续完成，利达广场周边的人口将会增加。

利达广场的概念图

至今为止，利达广场已招到了5家主要租户，即职总富食客(NTUC Foodfare)食阁、职总平价精品超市(FairPrice Finest)、优衣库(Uniqlo)、BHG百货公司和邵氏电影院(Shaw Theatres)。

利达广场的邵氏电影院将有8个放映厅及800个座位，它将是盛港一带第一家设有电影院的购物中心。

目前，那一带的居民要到电影院看电影，最靠近的选择是实龙岗的NEX购物中心。邵氏电影院将能帮助利达广场吸引人潮。

优点

• 拥有位于市区和市郊的商场
• 百利宫一直以来的表现都不错，金文泰广场也取得良好业绩。百利宫各铺位的租约到期时间不同，而且公司一直以来都得以调高租金
• 杠杆比率低，直到2016年都不需要再融资
• 利达广场具发展潜力

投资风险

• 零售业表现退步及到访旅客减少可能会影响其物业所带来的回报
• 商场之间的竞争可能加剧
• 除了利达广场外没有其他收购目标
• 旗下物业可能无法留住租户

尽管零售销售在过去几个季度下跌，到访旅客也有所减少，但金文泰广场和利达广场应能继续取得良好表现。

金文泰广场是一座市郊商场，到那里消费的主要是周边的居民，因此到访旅客减少对它的影响应不大。

如今投资者可选择的REIT相当多，在考虑要投资于那一个REIT时，投资者除了要看目前的获益率之外，更应该注重其物业组合的表现和发展潜力。