Accordia高球信托(Accordia Golf Trust，AGT)的杠杆比率(gearing ratio)。由于它是一个商业信托，所以其杠杆水平受到投资者关注实属无可厚非。
可是，如果投资者并没有作出任何调整，只是以公司总债务除以总资产来计算其杠杆比，所得出的杠杆水平将会高达52%(按招股书的数字而得出)。
如果以这个高杠杆比作为考量，与其他在新加坡交易所上市的投资信托做比较，那么，AGT的风险回报比率将会较其他信托失色。
目前而言，按其每单位0.97元的招股价计算，AGT在第一年的潜在股息获益率为9.1%。而其接下来每年的派息率为可分配收入的90%。
如果杠杆比率为52%，AGT很可能不会再受到投资者的注意，因为他们很容易会找到给予类似股息获益率的投资，但风险水平(从杠杆水平来看)却比较低。
把部分债务排除
在仔细研究AGT的债务后，除了银行贷款外，有两个项目占了其颇大部分。
第一个是球场会员按金。截至2013年12月31日，球场会员按金占了公司895亿日元总债务的169亿日元份额。
当打球人士决定成为Accordia高尔夫球场的会员时，他需要支付按金给AGT。当被问及这些按金时，AGT透露，每年大约有10%(或更少)球场会员提出要求领回按金，而公司会预早作出安排。
公司也注意到，鉴于其大部份客户都是忠实支持者，所以要求领回按金的机会甚低。
因此，在合理的情况下，当计算杠杆水平时，90%的球场会员按金不应当作总债务的一部分。
另外，AGT所报总债务中，有197亿日元是属于递延税务。AGT澄清，这笔款项主要是因为在收购资产时(特别是与高尔夫相关的资产)，折旧开支没有厘清。
有一点大家应该注意的是，这些递延税务只在脱售资产时才会实现。再者，当这些债务实现时，AGT不需要为这些款项提供准备金。这是因为AGT可以利用从脱售资产所得的款项来抵消递延税务。
此外，在大部分情况下，脱售款项是会比递延税务高出许多。因此，递延税务只会令脱售收益减少而已。
在把上述提到的两个项目相应地调整后，公司的杠杆水平将大幅下跌至31.8%，后者将与大部分在新加坡交易所上市的投资信托的水平相近(平均约为35%)。这样看来，AGT将不失为一个合理的投资选择。
此外，调整后的杠杆水平让AGT在向其保荐人购买资产时，将会有较大空间来以债务融资。
转捩点
基于日本高尔夫球业的整体前景向好，AGT的收入来源具备进一步扩大的潜力。再加上其精明的收购策略，AGT的盈利能见度将日益清晰，况且其营运开支逐渐减低也有助盈利提高。这意味着其股东将可享有稳定的派息。
AGT保守的资本结构，将给予它充裕的空间来向其保荐人收购更多高尔夫资产，以不断取得增长。
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