1. 盈利稳定
从公司的收益账中，我们可以看到其自FY11以来的三个年度里，税前盈利(PBT)是以4.1%的年复合增长率(CAGR)增长。
此外，其营运开支(OPEX)呈现下跌趋势。事实上，公司的成本效益是其竞争优势之一。
为提高成本效益，公司实行了电子预定系统，免去会员必须通过服务员来预定球场的手续，因而可以减少对人力的依赖。同时，公司也通过把球场的工序外包及聘请兼职员工来把固定成本减低。
因此，占公司营运开支极大部分的人力成本可以大大降低。
AGT 强调，对经营高尔夫球场来说，可以取得成本效益十分重要，因为这可以让业务继续经营下去及让其盈利力可以长期得以维持。
2. 杠杆水平
接下来要讨论的是公司的杠杆比(gearing ratio)。由于AGT是一个商业信托，因此其杠杆水平受到投资者关注实属无可厚非。
可是，如果投资者并没有作出任何调整，只是以公司总债务除以总资产来计算其杠杆比，所得出的杠杆水平将会高达52%。
如果你以这个高杠杆比作为考量，与其他在新加坡交易所上市的投资信托做比较，那么，AGT的风险回报比率将会较其他信托失色。
目前而言，AGT在上市第一年将给予单位持有者9.1%的派息率(distribution yield)，而基于每单位0.97元交易价，之后每年的派息率为7%。
如果杠杆比率为52%，AGT很可能不会再受到投资者的注意，因为他们很容易会找到给予类似派息率的投资，但风险水平(从杠杆水平来看)却比较低。
Accordia高尔夫球场的景观
3. 把部分债务排除
在仔细研究AGT的债务后，我们发现除了银行贷款外，有两个项目占了其颇大部分。
第一个是会员按金。截至2013年12月31日，会员按金占了公司895亿日元总债务的169亿日元份额。
当打球人士决定成为Accordia高尔夫球场的会员时，他需要支付按金给公司。成为会员后，他可以加入公司的忠诚计划，让其在Accordia高尔夫球场打球时可以获得积分。
当被问及这些按金时，AGT透露，每年大约有10%(或更少)会员提出要求领回按金，而公司会预早作出安排。
公司也注意到，鉴于忠诚客户是公司的竞争优势之一，而把按金提取在很大程度上是视乎公司的可靠程度。因此，在合理的情况下，当计算杠杆水平时，90%的会员按金不应当作总债务的一部分。
另外，AGT报其总债务中，有197亿日元是属于递延税务。AGT澄清，这笔款项主要是因为在收购资产时(特别是与高尔夫相关的资产)，折旧开支没有厘清。
有一点大家应该注意的是，这些递延税务只在脱售资产时才会实现。再者，当这些债务实现时，AGT不需要为这些款项提供准备金。
这是因为AGT可以利用从脱售资产所得的款项来抵消递延债务。此外，在大部分情况下，脱售款项是会比递延税务高出许多。
因此，递延税务只会令脱售款项减少而已。
在把上述提到的两个项目相应地调整后，公司的杠杆水平将大幅下跌至36.1%，后者将与大部分在新加坡交易所上市的投资信托的水平相近(它们的水平为大约30至35%)，这样看来，AGT将不失为一个合理的投资选择。
此外，调整后的杠杆水平也与公司在招股书内所提到的30.1%贷款价值比(loan to value)相若。
换句话说，AGT在购买资产时，将会有较大空间来以债务融资，而不需要发附加股来融资。
转折点？走下坡？
最后想提到的是，纵使AGT有能力维持盈利，但投资者必须注意，它的收入来源下跌。
虽然日本的高尔夫球业前景向好，但在公司取得收入增长前，投资者最好是对这只股多加观察。
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