星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)是新加坡的一个大型零售房地产投资信托(REIT)，它拥有6座合计价值23亿元的市郊商场。
新加坡的购物中心总是聚集不少人潮。许多人在下班后或周末的节目都是到商场购物和用餐。逛购物中心几乎已成了人们生活中必不可少的一环。
市郊商场通过调整定位而增强了对周边居民的吸引力，如吸引高档品牌开设店面以及增加娱乐设施。基于人口持续增加、新加坡的失业率低、旅游收入和家庭收入提高，零售业将能保持稳定增长。
星狮地产信托的特点就在于其购物中心都是位于市郊。公司一直以来都通过推动自然增长、进行资产增值工程和收购新物业，从而使其物业组合的表现保持稳定。其商场的出租率都保持在一定的水平，租金也逐步提高。
因此，公司的收入、净产业收入、资产总额和派息自2006年上市以来都逐年提高，并抵御了全球金融危机所带来的冲击。
出租率高
公司各商场的出租率都保持在接近100%的水平。截至2014年6月30日，其整体出租率为98.5%。
勿洛坊(Bedok Point)的出租率之前因为进行整修工程而下跌，但在几个租户的租期于3Q14开始后，其出租率已回升到99%以上。
公司之所以能使其出租率保持在高水平，原因在于其商场都坐落在区域中心附近，靠近地铁站和巴士转换站，因此能吸引到大量人潮。这无疑提高了其商场的吸引力，从而保留和拉拢具水准的租户。
第一太平戴维斯(Savills)在其1Q14报告中指出，到了2017年将有11座新商场落成。但星狮地产信托应该不用为此而担心，因为这些新商场都位于中央商业区和其他地带。
另外，莱坊(Knight Frank)在其1Q14研究报告中指出，如今更多商场都会设法突出自己的定位，而星狮地产信托旗下的商场主要仍是提供能满足消费者日常所需的产品和服务，其租户多为售卖必需品的商家。
租金有望提高
公司一直以来都通过收购新商场和进行资产增值计划(AEI)的方式来提高其租金。
星狮地产信托最新的商场樟城坊(Changi City Point)应该能使其FY14盈利增加，其净产业获益率预料将达到5.4%。另外，由于星狮地产信托的管理机构有意调整樟城坊的租户组合，其租金有望进一步提高。
公司也通过进行资产增值工程来取得自然增长。在长堤坊(Causeway Point)和纳福坊(Northpoint)完成了资产增值工程后，星狮地产信托的营业额和盈利都有所增加。在截至2014年3月31日的第二季更新的 租约当中，这两座商场的租金都提高了约10%。整个物业组合在2Q14和3Q14的平均租金调整幅度分别为9.3%和7.8%。
莱坊的1Q14报告显示，市郊商场主要铺位的每月平均租金年比提高了3.9%至每平方英尺32.30元(季比增幅为1%)。
其报告也指出，与上个季度相比，全岛主要零售铺位的租金在1Q14提高了0.8%。主要零售铺位的租金预计将保持稳定，在4Q14结束前可能上涨约3-5%。
有鉴于此，星狮地产信托应能在更新于FY14和FY15到期的租约时调高租金。重点在于，其三大资产在完成了资产增值工程后，将在FY15需要更新的租约占整体的78%，这将为它带来增长机会。
樟城坊使收入增加
星狮地产信托的新物业樟城坊能为它带来不少成长空间。樟城坊价值3亿零500万元，在星狮地产信托的物业中排在第三位，预计它在6至9月间的季度能为公司带来12.8%的净产业收入。
樟城坊也使到星狮地产信托的租户类型增加。该商场有超过130家租户，其中一些是公司招到的新租户，如同乐经典、Samsonite服务中心和耐克 工厂店(Nike Factory Store)。另外，它也能减低公司对其最大资产长堤坊的依赖。公司的2Q14收入有50.4%是来自长堤坊。
财务表现
星狮地产信托在财务表现方面一直都没有令单位持有人失望，其派息在过去8年来都持续增加。自FY06(年度化)上市以来直到FY13，其每单位派息以8.9%的年复合增长率(CAGR)增长。
资料来源：公司的财务报告
公司的每单位派息逐年增加
另外，星狮地产信托的杠杆比率一直保持在40%以下的低水平。截至2014年6月30日，其杠杆比率为30.2%。这包括它之前利用在6月16日配 售单位取得的约1亿5,000万元收益(目的为收购樟城坊)。公司目前的贷款总额为7亿3,900万元，其中75%的贷款是以固定利率计算，或者已利用利 率掉期进行对冲。
整体而言，星狮地产信托的资产质素和财务表现良好，它应能凭着这些条件持续取得增长，为单位持有者带来更多回报。
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