星狮地产信托是由星狮地产(Frasers Centrepoint)负责管理，它是于2006年7月在新加坡上市。以截至2014年7月22日的1.954元闭市价计算，星狮地产信托上市至今取得了约85%的资本增值，而海峡时报指数在同期内仅上升35%至3,317点。
另外，星狮地产信托的每单位派息自上市以来也逐年增加(见下表)，它所带来的总回报(假设将所取得的股息再投资)高达201%。
资料来源：标准普尔Capital IQ
以其过往的表现来看，星狮地产信托确实符合甚至超出了投资者的期望。然而，今时不同往日，零售业面对的一大风险值得投资者关注。
今年1月，美国大型连锁咖啡厅星巴克(Starbucks)的总裁霍华德·舒尔茨(Howard Schultz)表示，美国的零售业正出现巨大改变。他指出，网络零售商正开始对开设实体店的传统零售商带来沉重打击，而这将是大势所趋。虽然舒尔茨的这 番话谈的是美国的零售市场，而且也可能言过其实，但我们不得不承认全球零售业正出现重大改变的这一事实。
在新加坡，网络零售商所带来的冲击似乎还没有那么显著，比方说，凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust)一共拥有16座分布在市区和市郊的零售商场，而这些商场的购物人潮和租户销售额都没有呈现跌势。然而，星狮地产信托旗下商场的购物人潮却有减少的迹象。
资料来源：星狮地产信托的业绩报告
从截至2013年9月30日的财政年开始，星狮地产信托各商场的购物人流就逐渐减少。与FY13相比，其本财年10月至12月、1月至3月和4月至 6月的购物人流都下跌，这样的情况不免令人担心，毕竟长堤坊才在2012年12月完成了其大型翻修工程。长堤坊为星狮地产信托最大的资产，占其合计净可出 租面积的38%。
自上市以来，星狮地产信托一直都成功地提高其从商场取得的收入(如调高租金和停车场收费)。但其商场的表现如何，终究还是要看其租户的财务状况。如果到其商场逛街购物的人减少，其租户的生意也会受到影响。
当然，导致商场购物人潮减少的原因可能很多，比方说，消费者可能开始选择到其他商场逛街购物。事实上，美国零售业出现的巨大变化，在接下来的十或二十年内可能都不会在新加坡发生(毕竟凯德商用新加坡信托旗下商场的购物人潮没有像星狮地产信托那样出现跌势)。
如果能了解星狮地产信托各商场购物人潮减少的真正原因，投资者就能进一步分析其管理层是否能够改善情况。以目前的情况而言，购物人潮减少这一问题对星狮地产信托是不利的。
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