【新】REIT实施对冲策略 缓和利率上扬影响

本地房地产投资信托（S-REIT）去年的股价虽波动，但表现优于大市。分析师认为，多数房地产投资信托已实施对冲策略，缓和利率在今年上扬的影响。

根据新加坡交易所的数据，房地产投资信托去年的股价平均上扬9.17％，跑赢海峡时报指数的6.24％。

联昌国际（CIMB）在研究报告中写道：“过去几个季度，房地产投资信托管理人都在积极地为债务进行再融资。2015年里需要再融资的债务平均少于20％，且有75％的债务以固定利率对冲，加上债务在三年至五年后才到期，在这种情况下，新加坡房地产投资信托经得起利率上扬的考验。”

三个月的新加坡银行同业拆息利率（SIBOR）与新元掉期利率（SOR）突然在去年12月飙升，分别于昨日与12月30日攀至0.45738％与0.73782％的最高点。

华侨投资研究公司认为，尽管较高的利率会增加借贷成本，但多数房地产投资信托管理人已为此做好准备。

在它所分析的房地产投资信托中，一些有多达100％的债务是以固定利率计算，最低也有46％，而平均75％的债务通过利率掉期（interest rate swap）对冲。

它在报告中写道：“房地产投资信托管理人再融资后，贷款期限也延长了。这缓和了利率波动对可派发收入的影响。”

信贷评级机构惠誉（Fitch Ratings）最近的一份报告指出，酒店房地产投资信托明年到期的债务最多，以固定利率计算的债务最少，因此它们的再融资风险与利率风险最大。

细分领域方面，尽管办公楼房地产投资信托短期内受看好，但有分析师认为，租金在2016年与2017年难以持续上涨，且办公楼房地产投资信托的股价已经相当高，因此是套现的时候了。

瑞士信贷（Credit Suisse）认为，凯德商务产业信托（CapitaCommercial Trust）与新达信托（Suntec REIT）的股价大致反映投资者对它们的增长期望，相对而言，吉宝房地产信托（Keppel REIT）在去年9月收购滨海湾金融中心第三大厦后，股价应还有上升的空间。

看好办公楼房地产投资信托的华侨投资研究公司也提醒，虽然办公楼租金因为短期内供应有限、租用需求稳定而会在接下来几个季度上涨，但由于2016年下半年会有大约390万平方英尺的大量供应，涨幅届时预料会缩小。

然而，鉴于近期供需情况对办公楼房地产投资信托有利，华侨维持对这个领域的“加磅”评级。

不看好工业房地产投资信托

另一方面，分析师认为，工业房地产投资信托可能受到供过于求与转租条例的影响，因此不太看好这个领域。

裕廊集团去年10月生效的新条例，规定工业房地产投资信托须把至少70％的楼面总面积转租给裕廊集团批准的基石租户。这些基石租户必须在增值、技能与每名员工薪酬方面符合裕廊集团的条件，并租用至少1500平方公尺的空间。

联昌国际指出：“在新工业条例下，工业房地产投资信托会受苦，尤其是那些较小且无法调动租户的信托。”

华侨投资研究公司也表示：“调整这个条例后，工业房地产投资信托会因为面临空置风险，以及必须调整旗下的租户组合，而在运营上面临更强的逆风。”

瑞士信贷认为，物流类的工业房地产投资信托的租约较长，一般上属于防守型投资，因此较看好这个板块。“工厂与货仓仍有稳健的需求，租用率维持在90％以上，可支撑租金增长。商业园的空置风险与乙级办公空间的疲弱表现可能影响商业园租金的增长前景。”

裕廊集团今年与明年将分别推出260万平方公尺与190万平方公尺的工业空间。华侨投资研究公司指出，这高于过去三年来每年平均140万平方公尺的供应及每年平均90万平方公尺的需求。