协和(Hiap Hoe)是新加坡一家中型产业发展商，专门售卖高端住宅项目。公司在去年开始转型为一家综合发展商，在本地及澳洲经营不同类别的发展项目。
随着政府推出一连串的产业冷却措施，令本地产业市场的需求减少及为本地发展商带来冲击，公司的多元计划可以帮助其渡过难关吗？
FY13表现不错，FY14上半年下滑
在过去五年，协和的收入及盈利大致走高。
尤其是在FY13，其收入跳升了35.9%至2亿4,080万元，而盈利则上升38.2%至8,000万元。
FY14年初的表现却比下去。1H14的营业额下跌46.7%至5,900万元，由于中山公园(Zhongshan Park)综合项目在3Q13落成，因此少了这个项目的建筑收入贡献。
可是，产业发展部门的跌幅却被来自租赁、酒店营运及娱乐业务的新贡献所抵消，后者是来自公司于FY13在澳洲收购的投资产业及中山公园综合项目正式开张营业(包括两家酒店、购物商场及办公楼)。
乍看之下，1H14的净利好像提高了差不多9倍至3亿4,870万元。
但细心一看，原来大部分的增幅是来自非现金项目，包括从收购而来的负商誉及重新评估投资而来的收益。不包含这两个项目，1H14净利减少至80万元，比1H13的3,950万元减少许多。
本地高端住宅备受压力
新加坡产业市场的近期表现受到降温措施的影响。发展商开始感受到压力，尤其是高端住宅项目。
虽然位于加文纳路的Waterscape At Cavenagh 项目(定于2014年末落成)在2013年12月31日前已经售出75%，但位于百慕乐路的另一个落成项目Treasure on Balmoral却很难找到买家。
Treasure on Balmoral在2012年11月已经获得临时入伙准证(TOP)，但一个单位也没有售出(实际卖出了一个单位，但后来买家取消有关买卖)。
这有点令人担忧，因为上市地产发展商需要在获得TOP的两年内，把项目的所有单位售出。
如果没有售出单位，发展商将需要缴交延期附加费，第一年的附加费相等于购买土地价格的8%，第二年为16%，而从第三年起，一律为24%。费用将按照所售出单位的比例来支付。
因此，公司为了避免支付庞大的罚款，在7月的时候，计划把整个项目以1亿9,140万元出售。
这意味着每平方英尺的售价为1,850元，低于百慕乐路另外两个项目的中位价: Goodwood Grand (每平方英尺：2,360元)及One Balmoral (每平方英尺：2,451元)。据说有买家兴趣买入，但迄今还未有达成任何交易。
在新加坡及澳洲作多元发展
协和在去年开始进军澳洲产业市场，并在墨尔本购入三个产业。
位于Pear River路 6-22号及Lonsdale街 380号的地皮目前拥有住宅发展准证，可是，集团准备为这两个地皮向当局申请混合用途项目准证，可以让其发展住宅及酒店。
第三个产业是位于Bourke街206号，这是位于墨尔本中央商业区的零售及办公楼产业，可以为公司带来租金收入。这个产业也获准在第四层楼以上兴建拥有142个房间的酒店。
公司进军墨尔本住宅市场，当地的住宅正面对供过于求及楼价下跌的现象。幸好，公司建议把两个地皮发展为混合项目，这应该比较合适。
本地方面，随着中山公园综合项目落成(公司拥有这个项目的50%股权)，协和正式向酒店及商用产业发展。这个项目内的两家酒店、中山广场及协和大厦为公司带来了经常性收入来源。
投资亮点
鉴于目前的市场不明朗，有些发展商采取减价策略；有些依然不退让。
可是，协和Treasure on Balmoral项目的销售限期快到，如果不及早放手，可能需要付出沉重的代价。
话虽如此，集团向澳洲市场及酒店业进军可能会给予公司一点缓解。
但长期而言，为令投资者放心，集团的项目发展及在获取新合约方面最好是有更大的能见度。
随着政府推出一连串的产业冷却措施，令本地产业市场的需求减少及为本地发展商带来冲击，公司的多元计划可以帮助其渡过难关吗？
FY13表现不错，FY14上半年下滑
资料来源：公司年报
在过去五年，协和的收入及盈利大致走高。
尤其是在FY13，其收入跳升了35.9%至2亿4,080万元，而盈利则上升38.2%至8,000万元。
FY14年初的表现却比下去。1H14的营业额下跌46.7%至5,900万元，由于中山公园(Zhongshan Park)综合项目在3Q13落成，因此少了这个项目的建筑收入贡献。
可是，产业发展部门的跌幅却被来自租赁、酒店营运及娱乐业务的新贡献所抵消，后者是来自公司于FY13在澳洲收购的投资产业及中山公园综合项目正式开张营业(包括两家酒店、购物商场及办公楼)。
乍看之下，1H14的净利好像提高了差不多9倍至3亿4,870万元。
但细心一看，原来大部分的增幅是来自非现金项目，包括从收购而来的负商誉及重新评估投资而来的收益。不包含这两个项目，1H14净利减少至80万元，比1H13的3,950万元减少许多。
本地高端住宅备受压力
新加坡产业市场的近期表现受到降温措施的影响。发展商开始感受到压力，尤其是高端住宅项目。
虽然位于加文纳路的Waterscape At Cavenagh 项目(定于2014年末落成)在2013年12月31日前已经售出75%，但位于百慕乐路的另一个落成项目Treasure on Balmoral却很难找到买家。
Treasure on Balmoral在2012年11月已经获得临时入伙准证(TOP)，但一个单位也没有售出(实际卖出了一个单位，但后来买家取消有关买卖)。
这有点令人担忧，因为上市地产发展商需要在获得TOP的两年内，把项目的所有单位售出。
如果没有售出单位，发展商将需要缴交延期附加费，第一年的附加费相等于购买土地价格的8%，第二年为16%，而从第三年起，一律为24%。费用将按照所售出单位的比例来支付。
因此，公司为了避免支付庞大的罚款，在7月的时候，计划把整个项目以1亿9,140万元出售。
公司在7月计划把Treasure on Balmoral项目以1亿9,140万整体出售
这意味着每平方英尺的售价为1,850元，低于百慕乐路另外两个项目的中位价: Goodwood Grand (每平方英尺：2,360元)及One Balmoral (每平方英尺：2,451元)。据说有买家兴趣买入，但迄今还未有达成任何交易。
在新加坡及澳洲作多元发展
协和在去年开始进军澳洲产业市场，并在墨尔本购入三个产业。
位于Pear River路 6-22号及Lonsdale街 380号的地皮目前拥有住宅发展准证，可是，集团准备为这两个地皮向当局申请混合用途项目准证，可以让其发展住宅及酒店。
第三个产业是位于Bourke街206号，这是位于墨尔本中央商业区的零售及办公楼产业，可以为公司带来租金收入。这个产业也获准在第四层楼以上兴建拥有142个房间的酒店。
公司进军墨尔本住宅市场，当地的住宅正面对供过于求及楼价下跌的现象。幸好，公司建议把两个地皮发展为混合项目，这应该比较合适。
本地方面，随着中山公园综合项目落成(公司拥有这个项目的50%股权)，协和正式向酒店及商用产业发展。这个项目内的两家酒店、中山广场及协和大厦为公司带来了经常性收入来源。
投资亮点
- 新酒店的业务表现良好(两家酒店的入住率均达到80至90%), 为公司提供了新的经常性收入。
- 以目前的0.825元价位而言，估值相当吸引(过去12个月本益比: 1；每股账面值: 1.54元)。
- 澳洲混合发展项目拥有潜在涨升空间。
- 新加坡产业市场的涨升空间有限，因为市场可能持续放缓。
- Treasure on Balmoral项目可能要缴付延期附加费，公司盈利可能因此受损。
- 盈利能见度不清晰，而接下来的项目不多 (只有一个在加冷的工业项目预期在2014年尾落成)。
鉴于目前的市场不明朗，有些发展商采取减价策略；有些依然不退让。
可是，协和Treasure on Balmoral项目的销售限期快到，如果不及早放手，可能需要付出沉重的代价。
话虽如此，集团向澳洲市场及酒店业进军可能会给予公司一点缓解。
但长期而言，为令投资者放心，集团的项目发展及在获取新合约方面最好是有更大的能见度。
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