多年来，当听到‘美罗’(Metro)这个名称时，总会马上联想到美罗百货公司。美罗曾经是新加坡最受欢迎的百货公司之一，与伊势丹 (Isetan)和诗家董(C.K. Tang)等其他百货公司并驾齐驱。不过近年来，由于网购崛起及经济放缓，美罗不得不面对零售业时移世易所带来的挑战。
新加坡乌节路一带及全岛零售楼面的空置率均攀升至五年高位，也是2009年以来的新高。因此，相信许多投资者完全不会把目光放于美罗身上，在人们的印象中，美罗集团(Metro Holdings)就只是一家百货公司。有些人甚至可能认为，美罗及业绩同样黯淡的伊势丹等其他零售业者将难逃倒闭的厄运。
多数投资者把美罗集团已大幅度缩小的零售业务看得太重，却忽略了其另一个业务：产业发展与投资。
美罗集团早在上个世纪90年代便开始涉足于房地产领域，并以中国、印尼、新加坡及英国等地为主要市场。
业务结构
美罗的零售业务目前在新加坡拥有三家美罗连锁百货商店(分别位于乌节路的百利宫(Paragon)和先得坊(Centrepoint)，以及兀兰)及三家M.2专卖店。公司也在印尼拥有9家百货商店。随 着位于盛港及城市广场(City Square Mall)的两家百货商店的租约到期，公司在新加坡的百货商店数量从FY15的五家减少至目前的三家。虽然美罗城市广场的租金相对便宜，公司管理层仍是决 定把这家蒙亏的门市结束了。附近一家24小时营业的购物中心Mustafa Centre所带来的竞争锐不可当，其产品多样化，价格也极具竞争力。
产业业务方面，美罗集团在中国上海及广州等一线城市拥有和管理数个大型零售和办公楼物业。公司也已扩大至各类不同的楼面，并在一些地产公司拥有可观的股份，包括在中国、新加坡及英国的混合用途及住宅发展项目。
资料来源：美罗集团
重要数字
尽管美罗的大部份收入是来自零售业务，投资者应把公司当成房地产业者来看待。当然，并不会因而毋视其零售业务对整体表现的影响。在零售业受到经济放缓及激烈竞争的打击下，预期美罗的业绩也将受到负面影响。公司的FY16收入增加6%至1亿5,460万元。零售业务的营业额上升了，由于确认美罗先得坊的全年收入，FY15则只有五个月的贡献。美罗先得坊的营运亏损收窄及结束另外两家百货商店前的促销活动均有助缓解结束百货商店而失去相关收入的冲击。
接下来只剩下三家美罗百货商店带来贡献，而结业前的促销活动也只能带来一次过的收入。预期零售业务的贡献将会减少。
产 业业务在FY16录得收入下降至850万元，主要是因于2015年8月脱售了日本一座办公楼Frontier Koishikawa。与零售业务的1亿4,610万元收入相比，产业业务的收入确实是微不足道。如果把焦点从这些业务的收入转移至产业业务独特的业 务模式，或许就能理出个中的道理。
在FY16，联号企业所分享的业绩减少5,540万元，由于与莱蒙国际集团(Top Spring)相关的一项5,740万元负商誉已于FY15确认。尽管如此，联号企业分享的业绩仍是可观的7,570万元。合资企业所带来的贡献飙升 138.7%至6,220万元，乃是来自产业投资活动。
产业发展活动方面，美罗的策略是持有完工物业的少数股份。打个比方，美罗在中国江西省进行一个称为南昌莱蒙都会(Nanchang Fashion Mark)的混合用途发展项目，但只持有该物业的30%股份。公司也持有其在新加坡发展的公寓嘉御苑(The Crest)的40%股份，英国项目的股份则介于25%到50%之间。
由于所有的发展项目均属于合资的形式，所以这些项目带来的贡献并不会计入营业额中。投资者应对联号及合资企业所分享的业绩多加留意，以更了解美罗的业务模式。
产业业务增长
美罗集团的管理层强调，其零售业务的前景在激烈的行业竞争下依旧充满挑战。产业发展活动则将继续采取持有项目少数股份的策略，同时通过合资形式来增加产业发展的收入来源。5月31日，美罗的股价闭市报1.04元。公司建议派发每股0.02元的末期股息及0.05元的特别股息。因此，FY16的总股息为每股0.07元，股息获益率为6.7%。
公司手上持有4亿9,360万元的现金，其净现金额为正数，显示其资产负债比例稳健。加上其持有发展项目少数股份的保守策略有助于分散风险，或许这只股仍是具有吸引投资者的优点。这可能也是它依然在接近其1.11元的52周高位交易的原因，尽管其最新的FY16盈利下跌。公司本年迄今的股价介于0.81元至1.11元之间。
从房地产业的角度来看，美罗集团的0.6倍股价与账面值比无疑是诱人的估值。
No comments:
Post a Comment