【房】产业倾情：合理房价 计算有理

行情有上有下，这就是市场。房价也一样，会随着大市与大环境的变动而起起落落。

今年内，全球房价料调整，也是买方的市场。有意买房或投资的，正是趁低买入或抄底的大好时机。

然而，要如何为自己找到合理房价？

今年，很多投资者，甚至业界人士都看淡大马房市，认为大马房市普遍看跌；尤其是大马房市在历经了从2008年到2014年黄金7年的产业大涨之后，稍微调整也是必然的现象。

而其实，看跌房市又何止大马而已？房价下跌，现已形成全球的发展趋势。

从全球房价最高的城市香港，到伦敦、纽约、新加坡、日本等，如今的房价也都在经历过去几年的大涨潮后，稍微回落。

尽管如此，预料今年将是房价的调整年，也是买方的市场。

有意买房或投资的，正是趁低买入或抄底的大好时机。

成交价未必反映真相
房价纵使再低，但也不能买贵，总得找出一个合理价位才行。但市场上待售的房子那么多，每个单位的个别情况都不一样，合理的价位怎么找？

这里提供几个方法，或许可以让有意购屋的人士参考。

1.搜集公开成交价
若没有雄厚的资金，就要比别人更了解市场。因为资金有限，投资更加马虎不得。

通过各方管道，包括上网、业者、产业代理（经纪或仲介）、旁人等明查暗访，从市场搜集二手屋、预售屋的成交价与租金率，这三大决定房价的重要元素，将有助你更加了解房价走势。

尤其是向产业代理询问时，你可以把你要求的条件，包括地段、类型、面积、屋龄、环境、交通、便利等逐一告诉代理，让他帮你分析、寻找。

当然，如你能说得越详细，所获得的资讯也越准确。

2.发掘真正合理价
很多时候，买卖双方都不想让人知道他们的交易价，到底是高或。

有的买家为了要向银行申请较高的房贷金额，提高报价；也有卖方不想影响整个社区房价行情，而报价更高。

这些因素都导致很多买卖方，都不据实报出屋子真正成交价。

因此，公开的成交价，不能尽信，只能当作参考。想要发掘真正的合理价，还需花费一番功夫。

至于预售屋的实际价位，或许只有发展商才懂。但屋比三家，至少也可以让你看出一些端倪。

另外，打听社区与周边环境的租金情况，也有助你对房价与房租比有更深一层的认识；再对比房价，慎重考量才买也不迟。

5招找出真正合理价位
另外，想要找出真正的市场合理价位，你还是可以通过以下几个诀窍一探究竟。

1.八折算法
在买方的价位，打个八折或许更接近真正的市场行情。接着再根据屋龄、社区、环境、交通、便利等，作进一步的细分，衡量是否值得买。

2.实买虚卖
在市场买卖中，买方的买价永远高于实际的成交价，而卖方的卖价，也常常被产业经纪压价。因此，在探询行情时，不妨转换角色，以卖方的口吻打探实情。

3.找产业估价师估价
产业交易，动辄都数十万令吉计，任谁都不想买贵。

因此，确定目标后，找合格的产业估价师为你估价，确定这个价位是你要的、可以负担的价位。还要初步估算一下，你可以借贷的房贷额度是多少。

4.法定拍卖价
以最近法定拍卖同一地段、同一类型的房屋拍卖价作为基准，也是底价参考。然后，再计算过去5年内，拍卖价的平均均价，大致上就能计算出一个属意的合理价位。

由于法定拍卖的拍卖底价，都经过银行、法庭的慎密计算，因此参考价值高。

再加上房市每5年一个循环周期，以此作为一个区间，再打个九折，就能计算出最贴近市场的合理价位。行情好时，拍卖价一般是市价的八或九折，行情不好时，则降低到七折。

5.租金回酬率
租金回酬，主要是视地点、产业类型、屋龄、交通、便利设施与市场而定。

因此，眼光独到的买方，买前会从旁观察、考察潜在产业项目、邻近地区产业、未来产业市场的出租比率与租金回酬，再审慎评估、分析、决定。

一般而言，只要租金回酬率，每年取得6%以上，比一般的银行定存还高，再加上产业增值，已是很不错的产业投资。

总之，投资产业，机会成本与投资风险永远并存，而投资产业的第一步，就是发掘市场的合理价位；不管是自住或投资，都需以合理价位买入。