【房】钱途屋语：6招提高借贷能力

在大马，大多数购屋者都必须向银行借贷，再通过每月供款，慢慢清还贷款后，才能真正拥有自己的房子。

除了赚多少钱会影响你可选购的房产外，能借多少钱也是一大关键。

但是，影响你能借多少房贷的原因有很多，而且有的会相互影响，有的是你不以为意的因素。

如何提高借贷能力？以下给大家一目了然的答案。

根据房地产发展商协会（REHDA）进行的一项调查显示，今年首半年，银行拒绝了约35%的房屋贷款申请，比去年同期又增加了6%。

即使你收入丰裕，也有能力承担高额的供款，但若借不到高额房贷，你还是无法购买心目中价位的房子。

赚多少非唯一因素

大家要搞清楚，你赚多少，并非唯一决定你能借多少房贷的因素。

贷款申请者的收入不达标、信用纪录欠佳、融资保证金低和银行要求更多的相关文件以协助审核，都是贷款申请被拒绝的主要原因。

当中，大约46%屋价介于25万至50万令吉的贷款申请被拒绝；而屋价介于70万至100万令吉的贷款申请，则有大约19%遭驳回。

那么你需要准备什么以成功获得贷款？银行通常会根据以下四点来评估你的借贷能力：
1）负债率（Debt Servicing Rate）
2）个人风险评估
3）产业估价
4）对比房价贷款比例（Loan To Value）

个人负债率显示负债能力

你的负债率和风险评估，其实比你的财产估价和贷款价值比例来得重要。

个人负债率能计算出你的债务和收入的比重，并有效的向银行显示出你的负债能力。

个人负债率以百分比（%）计算负债率=总债务／净收入 

与净收入相比，若偿还率高，将致更高的负债率，这意味着你的借贷超出你的负担能力，那么你的贷款违约风险也相对提高。

允许70-80%负债率根据经验来看，健康的负债率大约是净收入的30%；但银行一般允许70-80%负债率。要申请到贷款，你需要减少总债务或增加净收入，以降低负债率。

除了负债率低，银行也会仔细审查你的信用纪录，来评估你的个人风险。银行也会展开其他的背景调查，以检视你之前与现有债务的偿还率。

6种提升负债力和信评方法

1.减少总债务

尽力和尽快付清你的债务；这包括所有银行和非银行类型的债务。银行债务：房贷、车贷、个人贷款、信用卡等。非银行债务：国家高等教育（PTPTN）贷款、债务证券、政府项目等。信用卡欠债高和拖欠高教贷款，会推高负债率。

举个例子，如果无法偿还高教贷款，你可能会被列入CCRIS黑名单而遭银行拒绝贷款申请。

不要忽略非银行债务，因为银行以同样的方式看待这些非银行债务。这些债务会反映在你的CCRIS和CTOS记录，请看以下解释。

2.保持良好信评

银行会用你的信用纪录，作为你是否良好贷款者的证明，即作为将你归类为良好欠款者，或是有违约风险，又或无法如期偿还贷款的借贷者。

银行基本上会通过两个主要系统来检查你的信用历史：
●中央信用参考系统（Central CreditReference Information System，简称CCRIS）
●信贷情报系统（Credit Tip-OffSystem，简称CTOS）如果你一直按时足额还款，就几乎无需担心；但定期检查你的CCRIS和CTOS记录会更好。

信评纪录

CCRIS：报告只会显示最近12个月的记录。这报告主要包含三大类别的交易：
I.未偿还贷款包括未付金额，借贷限额，付款习惯及任何法律行动
II.特别注意账目强调不良贷款或“特殊债务管理计划”
III.所有贷款申请：所有被批准和被拒绝的贷款纪录应该避免：
●错过或逾期还款
●同时拥有多个贷款或信贷申请
●过度使用信用卡或透支－这将显示糟糕的财务管理
*您可以在国家银行免费打印你的CCRIS报告或致函向国家银行索取你的CCRIS报告。

CTOS：CTOS记录将被无限期保存。

CTOS系统内的以下纪录，将会影响你的贷款申请：
I.破产信息
II.曾经被采取或未解决的法律行动
III.以担保人身分拖欠贷款
IV.拖欠账单私营企业如水电和电信公司都可以提交客户的不良纪录

你应该检查：
●所有个人资料都正确
●所有纪录都是最新和正确的
●没有针对你的法律行动
●业务信息和利益关系被准确地纪录下来
●如果有任何针对你的法律行动或未付款项纪录已经解决了，但却没被更新，请马上通知CTOS更新你的纪录

*直接向CTOS要求你的个人CTOS报告（付费服务）如果你发现自己处在以上任何一个负面情况，那你必须在下一个贷款申请前采取措施提升你的CCRIS纪录。

3.贷款需信用纪录

如果你没有信用纪录，请从现在开始建立你的信用纪录，可能将使你和拥有不良信用纪录者一样，在申请贷款时陷入劣势。

银行很有可能拒绝你的贷款申请，因为没有信用纪录，使他们没有任何依据来支持你的偿还能力。

这在毕业生或第一次贷款申请者中，是比较常见的。你可以申请信用卡做为开始，保持低余额及每个月尽量付清使用额。

如果你不能全部付清，尽量支付余额。

4.保持低信用卡余额

拥有高余额看起来很糟糕－银行会质问为什么你拥有多项债务。这意味着你不善管理你的个人财务状况。

5.显示你的存款

银行喜欢有存款的人。有储蓄的人都被认为有很低的违约风险，因为他们能够证明他们有足够的资金偿还债务。这包括所有类型的定存、基金、债券等。

在提交你的贷款申请时，请确保你所有文件都是最新的。如果你没提供必要的资料，你的贷款仍然可能被拒绝。

6.结合收入

你也可以通过“联合购买”的方式与你的配偶或伴侣一起置产，并在申请贷款时结合双方收入，以增加你的净收益并使负债率降低，这将对你的贷款申请有利。

但是请确保双方完全了解，你们在共同拥有权下的个人权利。

结论
有责任确保没超支

以上几点为你解析，银行如何在技术层面上评估一个人的贷款资格。

此外，努力增加你的净收入，拥有稳定的工作或受雇于著名公司，也将对你有利。但有好的负债率或信用评级，并不意味着你没有任何财务风险。

你有责任确保你没超支，同时间你也必须考虑你的还款和家庭开销和储蓄次序。