【新】新加坡的酒店REIT

新加坡股市中有31个房地产投资信托(REIT)和物业信托，其中六个为酒店REIT，意即它们都是拥有和经营酒店与服务式公寓的投资信托。

要挑选出最佳的酒店REIT，就要探讨影响酒店业的各项主要因素。

研究后归纳出以下三点：

1. 酒店业的表现不稳定

图表：到访旅客人次与酒店的每间客房收入

资料来源：旅游局

从以上图表来看，酒店业每年的表现都不一致。

到访旅客人次会影响酒店的每间客房收入(RevPAR)。这可能会影响酒店REIT的收入。

2. 酒店客房的供需
从上面的图表可看出，自2010年以来，前来新加坡的旅客持续增加，因此本地的酒店客房都有一定的需求。

谈了需求，自然要谈供应。

辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)在其最新的业绩报告中引述了一份报告的数据，该报告指出，到了2015年底，新加坡的酒店市场将增加多6万间客房。辉盛国际信托认为，在供应和需求均增加的情况下，住客率将保持稳定。

而且，酒店REIT的业务也不局限于新加坡市场。

比方说，腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust Management)2014年第三季的收入有将近75%是来自澳洲。所以，考虑买入腾飞酒店信托的投资者，应该要研究一下澳洲的酒店供需状况。

3. 债务敏感度
基于酒店业的表现有起有落，投资者应多留意酒店REIT的债务。良好的酒店REIT必须拥有足够的资金来取得增长，而且不会面对财务问题。

以下图表比较了城市酒店信托(CDL Hospitality Trust)和雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)的债务敏感度。



从上图可看出，雅诗阁公寓信托的利息覆盖率比城市酒店信托低，但其固定利率贷款较多。
投资者在进行研究时，必须将增长前景和负债状况一并考虑在内。

结语
要判断出哪一个酒店REIT值得投资者，我们必须看它拥有哪些资产、市场的趋势以及买入的价格。

当然，投资者往往还要考虑其他因素，比如其管理机构是否有能力筹措更多资金来进行收购或者翻新物业。每个酒店REIT都各有其优势和劣势。