房產屋語．發展商真的賺太多了嗎

最近關于房地產價格高漲的討論不斷延燒，這讓我反思可能造就這種情況的各種因素，包括究竟發展商是否賺太多的問題。
　我認真探討后發現有許多有趣和值得分享的想法，稍后我們才進一步深入研究房產價格居高不下的真正原因。
　根據國內3大主要房產發展商實達集團（SPSETIA，8664，主要板房產）、UEM置地（UEMLAND，5148，主要板房產）和馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）的年報。

平均盈利賺幅18%
　3家公司從發展計劃中獲得平均18%的盈利賺幅，員工成本則佔總營業額的7%。
　這3個業者皆是大規模住宅房產的主要發展商，並擁有相當高的銷售額，所以可良好反映住宅市場發展商的平均盈利賺幅。
　這些發現，可能與人們對房產發展領域盈利的認知有很大的對比。
　雖然這聽起來有點妙想天開，但假設我能說服這3大房產發展商把所有盈利回退給顧客，這意味著那年的房價平均可折扣18%。對買家來說這的確是難以置信，但18%折扣能否真的讓這些房產變得可負擔？我能想像的是人們仍會覺得這些房產昂貴。
　就以八打靈再也價值70萬令吉的排屋為例，折扣18%后的價格是57萬4000令吉。
　若購屋者能取得90%貸款及最長達30年的攤還期，70萬令吉和57萬4000令吉的貸款還款額分別是3081令吉和2526令吉（根據目前每年6.6%基貸率和基貸率-2.4%的貸款配套計算）。
　依據以上例子，儘管折扣對房屋標價影響顯著，但對每月還款額的影響卻微乎其微。后者造成的債務負擔水平仍相當高，並影響許多年輕一代，特別是剛剛開始工作者。

企業不會放棄盈利
　現在就讓我們假設房產發展商決定讓員工免費工作1年，意味著扣去員工成本后顧客再享有7%折扣，但即使總折扣達25%，對許多人來說很多地區的房產仍處于高水平。
　但回到現實，任何企業都不可能免費營運或放棄盈利，畢竟它們需要永續經營和滿足股東的期望。
　房產發展領域的產品生命週期介于4到6年（從收購土地開始直到移交鎖匙給顧客），考慮到如此長的產品生命週期風險和通貨膨脹因素，若進一步壓縮盈利賺幅乃是一大挑戰。

銀行業賺幅35%
　我們再看看其他領域做個比較，探討它們的盈利賺幅。銀行業最大的3間本土銀行是馬銀行（MAYBANK，1155，主要板金融）、聯昌集團 （CIMB，1023，主要板金融）和大眾銀行（PBBANK，1295，主要板金融），電訊業的3大業者則有亞通（AXIATA，6888，主要板貿 易）、明訊（MAXIS，6012，主要板貿易）和數碼電訊（DIGI，6947，主要板基建）。
　業績顯示銀行業的平均盈利賺幅為35%，電訊業則享有平均26%的盈利賺幅。
　現在回到我之前提出的問題：“國內的發展商真的賺太多了嗎？”
　比起銀行和電訊業的平均盈利賺幅，房產發展公司享有的盈利賺幅明顯較低，稅前的確實盈利更無法與這兩大領域相提並論。
　撇開房產發展盈利賺幅比另兩個領域較低的現實后，究竟是什么其他因素造成房產價格高企？
　與其只以市場趨勢或發展商盈利造成的理由來思忖這項課題，我們還應探討導致房價飆漲的其他相關潛在因素。
　政府、房產發展商、購屋者和非政府組織（NGOs）有必要攜手合作，正視導致我國可負擔房屋供應不足的主因。