【房】钱途屋语：什么影响房价

最近，国人茶余饭后的话题，总是离不开有关房地产产价格的话题。

房产价格不断攀升，让有意购置的人萌生退缩的念头。

如今，高不可攀的房产价格已成了购物者首要面对并解决的问题。

 

为何房价会涨会跌？目前的涨势又有多可怕？

第二季度的房价指数有显著的下降，房价指数是随意升降，还是有特定的因素主导？

业权年限

一般上，业主会偏好拥有永久地契的住宅，因为业主可以完全拥有物业的所有权，一直到业权被转让为止。

有别于永久业权，租赁业权物业的租赁期为99年，期限到了，业主可以选择缴付租赁合约续期费用延长租赁期，或把物业的拥有权归还给政府。

以下的公式是计算租赁土地（不包括土地上的房屋）每年所需的费用。根据雪兰莪州土地规则2003的第七节，公式为：

费用：1/4X1/100X每平方尺市价X更新地契年限X土地面积（平方尺）

打个比方说，位于白沙罗的4000平方尺住宅物业，还剩余20年的租赁期，有关当局的估价为每平方尺150令吉，租赁合约续期费用如下：

费用：1/4X1/100 X150（99-20）X4000平方尺1100=RM118,500

另一方面，永久业权物业的价格也有别于租赁业权的物业，也就是说永久业权的房价或许会更高或更低。无论如何，若是以长远投资来看，永久业权物业的增值率会相对的更好。

地点

有人认为，许多不同的因素会造就一个良好的地理位置，例如：与学校、工作场所和零售商店的距离一般来说，业主会选择更靠近工作场所以及零售商店的住宅。

若是住宅附近还备有购物商场和百货公司，这绝对会为住宅价值增值，因为逛街购物是老少皆宜的家庭活动。

安全性
犯罪率上升，加强住宅安全已经是必然的需要。住宅区的守卫和围墙、保安人员及闭路电视，是人们理想中的保安装备。

若是住宅区备有完善的保安系统，保安费用可纳入房价里。

环境质量
发展步伐加快、范围扩大及都市化，严重造成绿地景观的不足。相对于钢骨森林，人们更钟情绿意盎然的大自然景观，享受绿色空间。

房屋发展商若能将有限的土地，瓜分部分来种植花草树木，那么所发展的房屋可定价较高。

方便性

对于无车一族来说，从住家到城市或城市边缘都是令人头疼的问题，必须乘搭公共交通工具，如轻快铁和公共巴士。

住宅与轻轨和地铁站之间的理想距离是20分钟的步行路程；如果住宅距离轻轨和地铁站太近，可能会面对人潮拥堵、噪音和犯罪问题；假如距离太远，又必须考虑住宅附近是否有巴士站。

高速公路绝对是去城市最快的方式之一，人们一般上会选择最快的路线前往城市。因此，靠近高速公路的住宅区都会有较高的市场需求量，同样的住宅区的房价也会较高。

对于有车一族而言，停车场是选择住宅最重要的因素。

假如住宅区没有提供停车位，住户必须花许多时间、汽油与精力在寻找停车位。因此，拥有充足空间供停车专用的住宅区将更具吸引力。

其他设施如休闲设施、泳池、健身房、桑拿浴室、烧烤区等，都能吸引买家。

未来发展

具有增值潜能的高端住宅区，明显的更有价值。

举个例子来说，在八打灵再也第十三区域从工业用途被重新规划成商业用途，这决定在短时间内就刺激了土地价格上扬。

土地的扩张性也是影响物业升值的一环，比如，在雪隆的城市地段由于过度的发展以及人口量增加，土地的供应逐渐减少，这导致雪隆城市一带的土地价格飙涨。

总结

根据经验，一般情况下，一间持有永久业权的住宅，若是符合了理想位置、交通方便和有未来发展潜质的条件，物业的价值会随着时间推移而节节上升。

然而，并不是每个收入阶层都能负担得起这类型的物业，因此，奉劝欲购买物业的买家要根据自己的收入在能力范围内选择最适合自己的物业。