【新】升禧环球信托FY16股东大会的重点

升禧环球信托(Starhill Global REIT)在新加坡、马来西亚、澳洲、中国及日本拥有零售及办公楼产业。 新加坡人应该对集团在本地拥有的零售商场并不陌生，它们是位于乌节路的义安城(Ngee Ann City)及威士马广场(Wisma Atria)。

无论如何，以目前的经济情况而言，无论回报有多高，我们最好是提高警觉。
升禧最近举行了FY16股东大会，看看其管理层对艰难的零售环境有何计策可施。

以下是升禧环球信托FY16股东大会的重点:

1.乍看之下，还以为升禧的FY16业绩走下坡

收入、净产业收入（NPI）及每单位派息(DPU)均下跌25%至30%。但其实这是因为升禧的财政年度移至6月尾，换句话说，FY15的数字覆盖18个月，而FY16数字是覆盖12个月。因此如果把FY16的数字与过去12个月的数字比较，其实它的表现有所提高：总收入增加11.4%至2亿1,970万元；NPI提高6.9%至1亿7,030万元；DPU增加1.4%至5.18分。升禧目前的获益率(过去12个月)为6.4%。

2. 收入及NPI增长主要是受到阿德莱德Myer Centre的推动，升禧在2015年以2亿8,800万澳元买入这个产业

升禧的澳洲组合在收入及NPI分别提高120% 及89%。相比之下，新加坡组合变动不大，收入及NPI分别微升1%及0.6%。整体而言，新加坡依然为收入带来最大贡献，达到62.6%，澳洲及马来西亚则分别提供19.5%及14.6%贡献。

3. 升禧是首批打进澳洲市场(2010年)的REIT业者

总裁何星表示，澳洲的零售市场有点“特别”。知名零售品牌像Uniqlo、Zara及H&M只是在2013年至2014年进入澳洲市场，其他很多知名品牌还未有在澳洲出现。再加上澳洲的消费模式在改变，因此他认为澳洲零售市场拥有不错的涨升空间。

4. 升禧以25亿日元脱售日本产业Roppongi Terzo

管理层也有计划把余下的日本产业脱售。总裁透露，2020年的东京奥运可能会把估值推高，因此管理层会看准机会在奥运到来之前脱售日本产业。

5. 组合估值增加0.7%至31亿4,000万元

这主要是因为新加坡与澳洲产业的重估值提高，但被脱售日本产业Roppongi Terzo及中国与马来西亚产业的估值下跌（由于外汇亏损）抵消。

6. 整体出租率达到95.1%

总裁何星强调，尽管在衰退期间，升禧的出租率依然大致稳健。在2008年环球金融危机出现时，升禧的新加坡零售组合出租率为98.3%；办公楼出租率为92.4%。展望未来，从2016年至2018年，新加坡乌节路将不会出现新的零售商场或办公楼。

7.升禧的负债比为35%及平均债务成本为3.09%

加权平均债务到期日平均为3.1年，有很大部分(35%总债务；4亿元)是在FY17/18到期。升禧全部债务是通过固定利率、利率掉期及利息顶限等方法作对冲。

8. 为何马来西亚收入在下跌

主席杨肃斌解释是因为令吉偏软。吉隆坡Lot 10购物中心签订了主租约，包含未来三年可以调整租金的条款，事实上，这个商场的表现不错。 Lot 10 是位于黄金地段，马来西亚政府计划把该处打造为一个重要购物区，并会在Lot 10前面兴建一个地铁站，每年可带来1亿购物人潮。主席表示他不可以操纵兑换率，但资产质素可以维持，而收入将会增加。

9. 管理层对吉隆坡的升禧广场(Starhill Gallery)有何策略

主席表示，升禧广场是一个占地30万平方英尺的高档零售商场，但进驻商场的名贵品牌不足够。管理层正计划引进更多餐厅及其他品牌如苹果(Apple)入商场，为其带来更多人流。管理层正说服路易斯威登(Louis Vuitton)在广场内设立环球商店(LV 环球商店目前只设立在巴黎、上海及东京)。主席承认升禧广场的表现没有想象中那样完美，但会尽力做到最好。

10.为何升禧在中国的产业收入下跌

主席解释，主要是因为中国市场的竞争很大。在成都(升禧的仁和春天棕北(Renhe Spring Zongbei)商场所在之处)，当升禧收购了商场后，附近兴建了1亿平方英尺的新商场。另外一个原因是中国严打贪腐，商人不敢太张扬来买礼物送礼。好消息是管理层获得中国大型家具店美克美家(Markor International Home Furnishings)进驻仁和春天棕北成为主租户，后者将为商场带来更稳定收入。主席透露，他不认为成都的情况将会改善，而管理层会在适当时间脱售在中国的产业。

11. 升禧接下来会在哪里收购产业

主席表示，升禧将会把焦点放在新加坡、马来西亚及澳洲。升禧在澳洲可算是快人一步，也准确预测到当地的零售时间将会从下午5点延长至晚上7点，主要是因为亚洲人口增加及希望能迎合他们的购物习惯。至于新加坡及吉隆坡，高铁项目将会对两地的产业均有利。

12. 管理层计划怎样吸引人潮进入商场

总裁何星表示管理层一直与多个机构合作来在乌节路推广活动，像日本仲夏节(Japan Matsuri Summer Festival)；一年一度的圣诞亮灯仪式及F1赛事等。主席表示，管理层知道时下的购物形式正在改变及互联网购物越来越普遍，因此升禧将竭尽所能来吸引购物人潮。升禧也会设法提高零售商的销售数字，让它们可以支付较高租金。

13. 总裁提到伊势丹在威士马广场所占有的空间不属于升禧所有，那个空间的拥有权是属于伊势丹

伊势丹在威士马广场的空间为重新装修关闭了一年，影响了商场的人流。现在已逐渐开放，而伊势丹也在其内设立日本食物城来吸引顾客。主席透露，他曾经尝试说服伊势丹在威士马广场以全日本概念来吸引人潮，就好像吉隆坡Lot 10 购物中心一样，后者获得一致好评。如果这个概念能在新加坡执行，威士马广场的人流将会增加，而升禧也不用花钱。

14. 随着新加坡至吉隆坡高铁将会兴建，管理层会考虑投资在裕廊吗

主席表示，长远来说吉隆坡的产业价格将会提高。吉隆坡的高档住宅现在比新加坡便宜600%，但随着高铁通车，有一天，两地的差距可能会收窄。他也表示，投资吉隆坡的一大考虑是货币贬值，而管理层也需要考虑长远来说一个产业在未来5至10年是否会带来利润。

15. 主席对新加坡产业前景有何看法

由于新加坡人担心房屋价格过高，政府必须控制产业投机及通胀。外国政府不断在印钞票，持有大量现金的外国买家涌入推高私宅的价格，从而令组屋的价格也涨升。因此政府推出冷却措施来打压投机。可是，主席认为政府的冷却措施有点过度。他说很多产业发展商受困，如果它们不能及时售出手上的单位，得面对庞大罚款。他认为政府应调整措施来鼓励经济活动，并认为政府不会坐视不理。他建议大家要有耐性，因为任何改变都不可以一朝一夕发生，但他个人认为明天会更好。