先建后售要三思

許多購屋者發現，從二手市場（secondary market）購屋其實就是享受先建后售的惠益。2011多達79%的住宅房產是以先建后售的形式交易，因為從二手市場購買成屋即是先建后售的概念。
　但一些人或許好奇，既然先建后售的概念看似能吸引更多買家，為何發展商就是難以在新發展計劃採用相同方式？
　先建后售的概念允許買家支付10%定金，直至整個發展計劃竣工為止都可分文不付。但因為欠缺購屋者的漸進式付款（progressive payments），意即發展商極可能需要向銀行取得更高的過度融資，以展開房屋發展計劃。
　一旦房屋竣工后，購屋者最終會否落實購買是項房產也有欠保證。
　舉例說，由于先建后售的概念無需購屋者在初期先行取得銀行貸款，一旦經濟或股市走低，原已繳付定金的買家稍后或情願放棄10%定金並終止合約。

助長猖獗投機
　這將讓發展商陷入“棘手”的財務狀況，畢竟他們必須處理未售出的房屋單位，同時仍得償還銀行貸款。此外，在好景時，這個概念或也助長猖獗的投機活動。
　無論任何生意，買賣雙方之間都應有具約束力的協議，確保交易對雙方公平，沒有任何人可佔對方便宜。由于購屋者在先建后售的概念欠缺承諾，發展商進行大規模的發展計劃和貸款都承受過高風險。
　現有的1966年房屋發展（控制及執照）法令闡明，在先售后建的概念下，不管任何建築和付款狀態，購屋者都有權終止合約。但在先建后售概念，不管計劃進度如何，發展商只能沒收房屋售價的10%定金。
　在澳洲，發展商和購屋者必須遵循先建后售概念下簽訂的買賣合約。一旦發展商竣工后，購屋者必須接收是項房產並繳付余額，否則若買家在簽署買賣合約后卻決定棄購，合約條款允許發展商展開法律行動。

融資風險較高
　因此，除非我國明確要求購屋者在直至工程竣工前，必須為房產價值的90%余額取得房貸（建築期間免利息）或其他形式的抵押存款，否則銀行顯然面對更高的風險，並極可能只資助擁有良好財務狀況且有聲譽的發展商。
　但即使貸款獲批，基于融資風險較高，發展商極可能被徵收較高的利息。
　發展商難以獲得貸款將形成連續反應，尤其現有較小型或新晉房產發展商會逐漸遭擠出房產領域，新業者的入行門檻也變得更高。發展商數目減少將導致新房屋單位的供應有限，房產市場也缺少競爭。
　當房屋需求隨著人口成長提高，房屋計劃供應卻減少，房產平均價格最終將扶搖直上，導致首次購屋者和投資者更難置產，或是房產選擇有限。這終究將挫敗和破壞政府建造負擔得起和可選擇房屋的努力。

落實前有熟慮空間
　此外，房屋供應下滑會嚴重打擊經濟，畢竟房產領域對其他商業活動的貢獻顯著。
　根據國家房地產資訊中心（NAPIC），房產領域在2010年錄得1074億4000萬令吉交易價值，其中住宅房產主導整體市場，佔交易價值47.1%，等于506億令吉。
　若房產領域走下坡，超過140個其他領域和貿易活動將受牽連，例如建築、咨詢、工程、銀行等。
　隨著我們邁向2020宏願，我們對達致先進國地位的目標必須堅定不移。每個領域在實現此目標都扮演非常吃重角色，需確保沒有任何阻礙將延緩各領域的成長和發展，或讓它們倒退。
　有了充足條規和條例，允許自由市場決定業界應當如何運作不但惠及所有單位，也將促進業界的成長和發展。
　先建后售在2015年強制落實前，或許仍有熟慮的空間。至于那些對房屋要有保障的人應該向有聲譽的發展商購屋，或是從二手市場置產，就像2011年那79%的購屋者一樣。