【理】与金融周期及房贷有关的3个启示

英国中央银行的副行长康里夫爵士（Sir Jon Cunliffe）于英国地产联合会年度房产投资大会上演讲，其演讲主题是金融周期和家庭债务。

何谓金融周期？

康里夫爵士指出，金融周期（financial cycle）就是人们借贷的款项逐渐增加、资产增值、信贷条件放宽的过程。金融周期结束时的情况未必是不好的，但在金融周期达到高峰时，往往会引发金融危机或偿债能力减低的问题。

金融周期的时间颇长，从一个高峰到另一个高峰，平均历时15年。

启示1：金融周期时间长，财务规划要想得长远，不能只考虑一、两年

对于打算贷款买房子或投资的人来说，除了要考虑首期付款和每月供款的金额，还要考虑房贷利率变动的问题。

理论上，我们的收入会随着年龄增加，所以即使房贷是以浮动利率计算，我们也应该有能力负担。

但理论终归是理论，在一开始贷款买房子时，我们就应该先考虑，当房贷利率调整时，我们的经济状况会如何（比如其他开支会不会增加），确保自己在利率变动的时候能偿还债务和应付生活所需。

贷款数额固定，而资产的价格却会变动

在金融周期中，随着资产价格上涨，家庭债务收入比也会提高。简单来说，随着房地产价格上涨，家庭的贷款数额与收入的差距会拉大。

重点在于，贷款的数额是固定的，但资产的价格却会变动。如果家庭的收入减少，债务负担将变得更加沉重。

启示2：要确保自己有能力偿还贷款

所以，贷款购屋的人必须确保自己不会承担太多债务，把卡债、车贷、房贷控制在自己能够应付的水平。

我们可参考“28/36原则”来控制负债水平。“28”是指与房屋有关的开支（包括房贷供款、房屋保险、产业税、管理费），不应超过家庭收入的28%。“36”则是指家庭的总负债（包括房贷、车贷、卡债）不应超过家庭收入的36%。

房地产泡沫造成的经济衰退较为严重

有许多实际例子显示，在房地产泡沫之后发生的经济衰退往往较为严重，其中一个原因是许多家庭都会减少开支，把钱用来偿还债务。

启示3：留意房地产市场的动向，未雨绸缪

即便你做了长远的打算，也依照“28/36原则”来控制负债水平，但我们仍可能受到整个大环境影响，在经济不景气的时候失去工作，或者收入减少。

所以，贷款买房子的人应该准备一笔储备金，确保自己能在失去工作时继续偿还房贷。有办法的话，平时就应尽量偿还多一些本金。