【新】丰树商产信托

在新加坡，表现较佳的购物商场都有三个共同点。

那就是：地点优越、人潮多、租户佳。丰树商产信托(MapleTree Commercial Trust)的怡丰城(VivoCity)正好具有这三项优点。

怡丰城靠近圣淘沙，许多游客和本地的消费者都会到那里游览和购物，它可说是丰树商产信托的重要资产。

由于怡丰城的地点优越(在港湾地铁站之上，靠近圣淘沙)，租户多元化，因此这座商场的人潮总是络绎不绝。

怡丰城的租户以餐饮、服装、霸级市场/百货公司业者为主(主要租户为VivoMart超级市场、Golden Village戏院、诗家董(Tangs)和Best Denki电器行)。

因此，除了游客外，许多家庭也会到怡丰城购物。

怡丰城在周末的购物人潮

其他资产
除了怡丰城之外，丰树商产信托管理的其他物业包括美林港湾大楼 (Merrill Lynch Harborfront)、港务集团大厦(PSA Building)和Mapletree Anson。

下表为丰树商产信托旗下物业截至FY13/14的出租率(均高于90%)：



公司与美林环球服务(Merrill Lynch Global Services)签署的是长期租约，因此美林港湾大楼将保持100%的出租率，不会出现个别楼面租约到期的情况。

这些资产都帮助公司取得了增长，自它于2011年上市以来，其收入连续7个季度都增加。

优点

• 旗下的资产表现良好
• 持续派发盈利给单位持有者
• 收入连续7个季度提高
• 有淡马锡控股(Temasek Holdings)作为后盾
• 旗下物业的租户组合良好
• 有望调高其零售商场的租金
• 港务集团大厦周边的发展(如拉柏多和直落布兰雅的预购组屋)使人潮增加
• 获益率为5.215%(以1.23元的单位价格计算)

公司的收入(百万新元)；资料来源：辉盛研究系统

投资风险

• 0.70倍的净债务股本比相对偏高，杠杆比率也高达40.8%
• Mapletree Anson将有44.8%的租约在FY14到期
• 经济衰退或金融业的不稳定状况可能会影响Mapletree Anson主要租户的业务，它们多为保险和银行服务业者
• 利率提高可能影响公司的再融资选项，导致其利息开支增加

怡丰城仍然会是公司的资产中表现较佳的物业。

然而，投资者也应该留意其有望取得增长的物业，即港务集团大厦。

港务集团大厦的周边地区为一大利好因素，但却不常被提及。

怡丰城和港务集团大厦都位于港湾城和拉柏多公园一带。就算港务集团大厦的人潮流失到怡丰城，受惠的还是丰树商产信托。

然而，港务集团大厦有11.7%的租户为餐饮业者，它们的顾客主要来自市区及周边的办公区(港务集团大厦和海皇大厦)。目前，直落布兰雅、巴西班让和德普路一带的人潮都是港务集团大厦的顾客群。

Telok Blangah Parc View(预计将于4Q17竣工)和Telok Blangah Ridgeview(预计将于1Q16竣工)这两个预购组屋项目都可能使港务集团大厦的人潮增加，因为它们都位于其周边地区。

港务集团大厦为公司旗下处于增长阶段的资产，其表现料将不错。

虽然丰树商产信托面对风险(尤其是MapleTree Anson)，但当其单位价格变得具吸引力时，仍是值得买入的。