报业控股房地产投资信托(SPH
REIT)向新加坡金融管理局提交了初步的招股书。报业控股提供了8,398万2,000股供公众认购，而配售股部份为2
亿2,490万2,000股。圈购价为0.85元至0.90元，如果获超额认购，公司可选择发售多5,598万8,000股。市值大约为31亿零100万
元。
投资条款书列出的暂定时间表如下：
机构询价圈购:7月10日至16日
定价及配股: 7月17日下午
新加坡公开售股: 7月17日至22日 (中午12点)
上市: 7月24日
承销商：华侨银行、瑞士信贷及星展集团
主要业务
在亚太区投资于可带来收入的零售产业。
始创组合
1. 百利宫(Paragon Mall)，99年租赁产业。(请注意，这个产业实质上是拥有永久地契，但在99年后，业权将归回报业控股) 。租赁年期从上市当天起计算。
2. 金文泰广场，99年租赁产业。租赁期从2010年8月31日起计算。
详情如下：
财务规划
派息率
第一期派息是从上市当天至2013年11月30日，之后每个季度将会派息。每个季度的截止日期是：8月31日、11月30日、2月28日及5月31日。
股东及基石投资者
基石投资者将持有10%，他们分别是:
1. 大东方人寿保险
2. 丰隆资产管理
3. 摩根士丹利投资管理
4. 牛顿投资管理(Newton Investment Management)
5. 挪威银行(Norges Bank)
这些股东没有什么特别或令人感到惊讶，而且它们所持的股票没有“锁定期”。
SPH REIT
o 有机会拥有百利宫，它所在的地点优越，是乌节 路的“地标”建筑物。
o 假设所有超额配股均售出，报业控股依然持有SPH REIT 70%股权，意味着公司的利益将会比较一致。
o 卖方为金文泰广场提供收入援助，如果其年收入低于3,100万元，可获补贴，为期5年或顶限为2,000万元。
o 它是以简单的REIT结构运作。
顾虑
o 出租率达到100%。除非容积率得以提高，或SPH REIT对资产作出一些古怪的提升，否则进步空间欠奉。
o 以高于净资产值(NAV)交易(我想这是因为获得收入补助)。
o 收益率比较上“缺乏吸引力”。
同行估值
图表是由摩根大通(JP Morgan)提供。
基于第一季资本，升禧环球信托目前是以大约6.5% 交易，而股价与账面值比是0.94倍；
嘉茂商产信托则以5.05%交易，而股价与账面值比是1.2倍。
如果基于上述的逻辑，嘉茂商产信托及SPH REIT的投资者应该转而投资升禧环球信托。^_^
假设SPH REIT是在嘉茂商产信托及升禧环球信托的估值尺度内交易，它的交易范围将会是：
0.77元至 0.99元 (基于5% 至 6.5%收益率) 及
0.85元至 1.08元(基于0.94倍至 1.2倍股价与账面值比)。
投资条款书列出的暂定时间表如下：
机构询价圈购:7月10日至16日
定价及配股: 7月17日下午
新加坡公开售股: 7月17日至22日 (中午12点)
上市: 7月24日
承销商：华侨银行、瑞士信贷及星展集团
主要业务
在亚太区投资于可带来收入的零售产业。
始创组合
1. 百利宫(Paragon Mall)，99年租赁产业。(请注意，这个产业实质上是拥有永久地契，但在99年后，业权将归回报业控股) 。租赁年期从上市当天起计算。
2. 金文泰广场，99年租赁产业。租赁期从2010年8月31日起计算。
详情如下：
财务规划
派息率
第一期派息是从上市当天至2013年11月30日，之后每个季度将会派息。每个季度的截止日期是：8月31日、11月30日、2月28日及5月31日。
股东及基石投资者
基石投资者将持有10%，他们分别是:
1. 大东方人寿保险
2. 丰隆资产管理
3. 摩根士丹利投资管理
4. 牛顿投资管理(Newton Investment Management)
5. 挪威银行(Norges Bank)
这些股东没有什么特别或令人感到惊讶，而且它们所持的股票没有“锁定期”。
SPH REIT
o 有机会拥有百利宫，它所在的地点优越，是乌节 路的“地标”建筑物。
o 假设所有超额配股均售出，报业控股依然持有SPH REIT 70%股权，意味着公司的利益将会比较一致。
o 卖方为金文泰广场提供收入援助，如果其年收入低于3,100万元，可获补贴，为期5年或顶限为2,000万元。
o 它是以简单的REIT结构运作。
顾虑
o 出租率达到100%。除非容积率得以提高，或SPH REIT对资产作出一些古怪的提升，否则进步空间欠奉。
o 以高于净资产值(NAV)交易(我想这是因为获得收入补助)。
o 收益率比较上“缺乏吸引力”。
同行估值
图表是由摩根大通(JP Morgan)提供。
基于第一季资本，升禧环球信托目前是以大约6.5% 交易，而股价与账面值比是0.94倍；
嘉茂商产信托则以5.05%交易，而股价与账面值比是1.2倍。
如果基于上述的逻辑，嘉茂商产信托及SPH REIT的投资者应该转而投资升禧环球信托。^_^
假设SPH REIT是在嘉茂商产信托及升禧环球信托的估值尺度内交易，它的交易范围将会是：
0.77元至 0.99元 (基于5% 至 6.5%收益率) 及
0.85元至 1.08元(基于0.94倍至 1.2倍股价与账面值比)。
No comments:
Post a Comment