【新】新加坡房地产投资信托的价格是否被高估

由于目前的利率偏低，投资者都选择投资于经常派发股息的股票和房地产投资信托(REIT)。然而，吉宝企业(Keppel Corporation)最近脱售了吉宝房地产投资信托(Keppel REIT，以下简称“K-REIT”)，投资者可能会问：新加坡房地产投资信托的价格是否被高估了？

吉宝脱售单位给高盛
吉宝企业在上周把K-REIT出售给高盛(Goldman Sachs)，令人们开始讨论新加坡的REIT是否被高估的课题，因为投资者不断追捧收益率高的资产。这是吉宝第二次脱售K-REIT的单位，它之前在巴 克莱银行(Barclays Bank)的安排下通过私下配售将其单位出售给不知名的买家。

高盛是以每单位1.555元收购K-REIT的1亿8,000万个单位(6.7%)，配售价比消息公布当天的1.605元市价低了3.1%。以 1.555元的配售价和K-REIT的0.0777元FY12派息计算，高盛取得的收益率为5%，而以1.605元的市价计算，散户的收益率为 4.84%。

投资者追捧高收益资产
目前，新加坡10年政府债券的收益率仅为1.6%，投资者纷纷追捧收益率高的资产，使到市场中的流动资金增加。因此，各类REIT和商业信托也随之在新加坡上市(IPO)。

本年至今上市的投资信托就有丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)、浩正零售信托(Croesus Retail Trust)和亚洲付费电视信托(Asian Pay Television Trust)。而接下来还会有一些大企业将旗下的资产以投资信托的形式上市。

市场人士都在揣测，报业控股(Singapore Press Holdings)、和美投资(Ho Bee Investment)和悦榕控股(Banyan Tree Holdings)都将设立REIT。报业控股最近在一篇文告中提到，它计划以百丽宫(Paragon)和金文泰广场(Clementi Mall)组成一个REIT，从而筹集约5亿4,000万元。这个REIT预计将在7月初上市。

尽管有新的REIT和商业信托上市，但市场中仍有大量资金，导致REIT的收益率受到压缩。华侨银行投资研究(OCBC Investment Research)在报告中指出，REIT的收益率受到压缩主要是因为它们的价格提高，使它们以平均1.24倍的股价账面值比交易。

吉宝房地产信托的价值获得肯定
从正面的角度来看，K-REIT能获得机构投资者如高盛的青睐，可见其价值受到肯定，新加坡REIT的前景光明。

K-REIT拥有一些本地档次最高的办公楼，包括海洋金融中心(Ocean Financial Centre)、莱佛士码头1号(One Raffles Quay)和滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Centre)第一和第二塔楼(占其净可出租面积的80%)。

K-REIT的主要投资者包括淡马锡控股(Temasek Holdings)和美国资本集团(Capital Group)，它们分别持有其2.8%和1.33%的股份。这肯定了K-REIT的价值及其前景，但同时可能也证明了它被投资者高估的观点。

精明投资
在投资于REIT时，投资者必须留意其保荐人，雷曼兄弟(Lehman Brothers)事件就是前车之鉴。尽管金融危机期间信贷紧缩，丰树物流信托因为有实力雄厚的保荐人作为后盾，所以能安然度过该时期。保荐人实力弱的 REIT如MacarthurCook Industrial REIT(如今的AIMS AMP Capital Industrial REIT)则几乎破产。

REIT的债券评级也是投资者应考虑的因素之一，因为这反映了REIT的举债能力和融资成本。债券评级越高，表示一家公司的融资成本越低。

具有投资级评级的REIT也较值得投资，因为监管机构在金融风暴后制定了更严格的规定，保险公司等机构投资者都尽量投资于属于投资级别的资产。基于保险公司一般会持守至到期，这会令债券价格保持稳定。

总而言之，无论一项资产的质素有多好，若其价格被高估了，那就不是明智的投资选择。

投资者在挑选REIT时不仅要评估它们的资产质素，还要考虑投资成本。如果高盛能取得5%的收益率，为何散户不能想办法取得更高的收益率呢？