【房】钱途屋语：应否选择净息贷款

如果你熟悉什么是摊销（Amortization），那么你应该知道一般抵押贷款（即是普通抵押贷款）的每期供款将包含利息及贷款本金（贷款余额），一般抵押贷款的供款是利随本减，摊分长时间供款。

最后，你将会还清利息而你的贷款余额也会逐渐减少、还清。

市面上也有一种抵押贷款叫做净息贷款（pure interest only mortgage），意即你的供款只还利息，不还本金。

在你决定该用哪种贷款之前，先了解两者之间的差异是必须的。

净息贷款优点

★较低每月供款，投资高价值或昂贵的产业如果我们申请一笔45万令吉的房贷，年利率4.5%，偿还期20年，使用普通抵押和净息抵押的每月供款将有所不同，而所欠的母金也会不一。

下列的表我们将两者的供款放在一起，让大家看得更清楚。

注意：一般抵押贷款和净息贷款的支付款项的差别，选择净息贷款每月供款少于1159.42令吉。你可善用这笔多余的钱，供个人开销或投资，以钱生钱的方式赚取额外收入。

假如你选择的抵押贷款是净息贷款，那么，每月的供款本对一般贷款低，因为供款主要只是还利息，但并不包含本金。

这意味着贷款余额由始至终将保持不变，而你必须在贷款期限结束时，一次过还清所有的贷款余额。

以下图表，可让你更清楚一般抵押贷款与净息贷款的不同。

3种还清净息贷款余额典型方式
1.出售房产，将所获的收益还清贷款余额
2.将额外现金投入投资计划或储蓄计划，以累积足够，以便在贷款期限结束时还清贷款余额
3.再申请另一个一般抵押贷款来还清贷款余额

★灵活供款方式

净息贷款允许你更灵活的供款，以减少贷款余额。

事实上，金融机构每每担心借贷人在贷款期限结束时，无法还清全额，所以常鼓励借贷人灵活供款，即在现金流充足时多付供款，以助减少贷款余额。

通过弹性供款，你同时也是在减少每个月的利息。

若有信心投资能获得比年利率4.5%更好的回酬，就应该先用多余的现金投资，然后再以赚得的投资收益来支付房贷母金。

这灵活性的偿还方式，对于没有固定收入或赚取佣金的人来说，有相当的吸引力，因为他们能根据当下的收入灵活的处理每月供款。

★产业价值提高=利润

净息贷款较低的每月供款，可让你马上就能负担原本需要多些时候才有能力购买的较昂贵产业，也就是升值潜质较高的房产。当净息贷款的期限结束时，如果产业的价值比贷款余额更高，你可将产业变卖，从中赚取差价。

换个角度来看，其实你是以低成本租下产业并在租约期限结束时获取利润。

净息贷款的缺点

★净值保持不变

就如之前所说，由于净息贷款计划的每月供款只需支付利息，因此除非你偿还比指定的每月供款更高的数额，以减少贷款余额，否则贷款余额将保持不变。

贷款余额保持不变，纵使你拥有该产业再久，产业净值都没有任何进展，而金融机构还是只会在你还清贷款全额后才释放产权。

★产业价值减少=无法偿还贷款

你必须在贷款期限结束时，一次过还清所有的贷款余额。如果依靠你的投资账户和期待产业升值，作为日后还清贷款的方法，就必须承受相当的风险。

如果产业价值因为保修，结构或地理位置的相关因素不增反减，不但难以脱售赚利，产业市值还可能比你的买价更低。

★高昂利息

利息是根据你的贷款余额计算，假如贷款期限内，你没有支付比每月供期更高的款项，以减少贷款余额，最后所支付的利息会比一般抵押贷款更多。

结论

低息贷款好比把双刃剑，只付低利息的每月供款看似很有吸引力，可是你的贷款余额将继续维持在原点保持不变。

如果你想选择这类抵押贷款，就得用心计划并且有恒心地持续供款比每月供款高的款项，直至还清全额为止。