【理】理財八寶袋．從今天開始 7個投資步驟

理財達人
林俊喜碩士－VKA財富管理董事經理兼財務規劃師
電郵：javernlim@vka.com.my
網址：www.vka.com.my

讀者李小姐問

　我姓李，剛進社會工作一年半，薪水不多，每月都會變“月光族”。

　請問我該如何儲蓄和改善目前的狀況?

　我想學些投資但又不是很會， 所以想問一些理財投資貼士。

　我每月只剩大約250令吉左右，為了儲蓄有嚐試減少不必要消費，但還是不見得有改變，謝謝。

　以下是我的財務狀況：

　月薪：每月1500令吉
　每月要繳交如下:
　車貸款 400令吉
　保險 150令吉
　家用 200令吉
　雜費 350令吉
　車油費 150令吉

答：謝謝你的問題，其實有很多讀者也和你，面對同樣的問題，而我也曾給了不少的建議，你可以瀏覽我在中國報財富經專欄里給予有關的建議http://www.chinapress.com.my。

　欲想要成為一位成功的投資者非一日之事，投資者必須學習金融世界、投資產品項目的利與弊，以及了解你本身投資的個性，必須要花時間和有耐性地看待，要敢于承擔投資風險，因為投資會成功也會失敗。

　今天，我想借此機會和讀者分享7個投資的步驟，及需要注意的事項。

1. 展開旅程

　成功的投資旅程，不是說一次性就可以達成，準備功夫要做好，同時也要清楚了解你自己的方向。

　你不妨考慮你最大的目的是什么，需要些哪一方面的資源等。分析清楚自己最終的目的后，你就可以開始計劃你的投資旅程了。

　舉個例子，你是否計劃要在30年后或在55歲前退休呢﹖有想過要撥出多少錢來進行投資嗎？進行投資前就須了解自己的方向，因為你的計劃是將會根據你初衷而安排的。

2. 先學明白

閱讀或參加有關現代金融理念的書刊和課程能助你一臂之力，不然，我們也歡迎你跟隨VKA面子書，來獲取有用的最新金融提示。

　當你對市場的走勢有些概念后，你就可列出一些簡單的規則，這或許對你會有幫助。

　像美國股神巴菲特（Warren Buffett），就是個成功的投資者，他的簡單投資說法就是：“如果我不明白，我就不會投資。”當年，在科技領域衝向高峰時，他錯過投資機會，但他卻避免隨后2000年科技領域陷入泡沫破裂且令人痛心的低迷。

3. 了解自己

沒有人能比你更清楚你想要的是什么，你自己最是最有資格來為自己進行投資。

　你目前最需要幫助的，就是明白你自己的金融目的、投資期限、風險概況和可用的資源，識別和妥善安排其特質是否能給你幫助或是阻止你投資成功。

4. 勿被誘惑

提防假裝為你好和說會和你同一陣線的損友，因為市面上會有許多不老實的投資專業人士，他們的投資方向或會和你的有異。

　你可到證券監督委員會、國家銀行的網站或詢及一些值得信賴的持牌財務策劃公司，來確保說會協助你的“投資專業人士”提供的金融產品擁有良好的監管，以避免你陷入投資騙局。

　尤其是要堤防某人說能保證每月能讓你獲得2%至3%的金錢遊戲性質的投資。

　要記住，你可能是自己最大的敵人，因為成功會根據你的個性、戰略和具體情況而被破壞，如會受到高風險或高回報的投資影響而遭受巨大的損失。

　你需要對自己誠實，了解、分析、確定和修改那些會防止你投資成功的因素。

5. 正確路徑

你的知識、個性和資源水平將確定你所選擇的路徑。

　一般來說，投資者都會採取以下其中一項策略：

　◆別把所有的蛋放進同一個籃子里，換句話說，就是要多元化投資。

　◆你可以把所有的蛋放在同個籃子里，但確保要把籃子看好。

　◆把以上兩個方法聯合起來。

　多數成功的投資者起初都會開始于多元化並低風險的投資組合，之后再從中學習。當那投資者對投資有更高的理解和知識后，他們就會採取更加積極行動來選擇適合自己的投資組合來進行投資。

6. 堅守紀律

堅持最佳的長期投資戰略，未必是最激動人心的投資選擇。然而如果你不被你的情緒或“假朋友”影響，成功的機會就會增加。

7. 樂于學習

市場是很難預測的，但有一點能肯定的，就是，這一切都是是不穩定的。投資旅程通常是漫長的，而學習就是一個成功投資者的一個漸進的過程。有時，市場會證明你的選擇是錯時，就要勇于承認，並從錯誤中吸取教訓。當然，如果你成功的話，那就得要慶祝了。

【理】理財八寶袋．現金狀況佳 可靠投資積創業金

理財達人
林俊喜碩士－VKA財富管理董事經理兼財務規劃師
電郵：javernlim@vka.com.my
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讀者威偉問

　我名字叫威偉，單身，今年27歲，目前住在吉隆坡，無負資產，任職繪畫員。我想在30歲前存到15萬令吉到20萬令吉的創業資金，有可能嗎？

　現在我需要怎樣做才能達到目標呢？如果不能，那要幾年才能做到呢？

　定期存款：3萬令吉
　現金 ：1萬令吉
　股票 ：1萬令吉
　------------------
　總資產 ：5萬令吉
　------------------
　月淨收入介于4500令吉至5500令吉
　每月開銷：
　汽油 ： 400令吉
　電話費： 100令吉
　房租 ： 300令吉
　父母 ： 500令吉
　伙食 ： 500令吉
　----------------
　總開銷：1800令吉
　----------------

答：　恭喜你，你擁有一個非常強勁且健康的現金狀況。

　現金資產 ：5萬令吉

　月度順差開支：2700至3700令吉

　※根據我們的投資回報率計算例表顯示，你可以選擇每月利用3000令吉予投資計劃。

　你欲想儲存足夠的創業資金是有可能達到的，這里有兩種方式來達成個人理財目標包括，即提高賺錢能力，或通過投資積累財富的策略。

　針對你的中期財務目標，我們建議你可通過單次投資（lump sum investment），加上每月定期儲蓄或投資策略，組成動產類的投資組合，例如包括現金、定期收入、債券，本地及國際股票、商品、對沖基金和其他等。

　為了避免本地股市短期內的高本益比（PE），你或可以考慮其他國家，例如在未來三年有市場潛力前景的股市，如東協新興市場、拉丁美洲、非洲、印度和中國。

　進入對沖基金的小組合，是為了要進一步分散投資風險。

　如果你想在三年時間贖回投資額，你就需要避免在註冊任何投資賬戶或任何罰款的初始成本，此時你就需要與投資顧問協商，讓他們能提供你最低註冊費用或服務費。

　如果不行，他們是有可能拉長你的投資期限至五年，而不是僅僅3年。

總結：

　你必須仔細考慮自己的投資風險狀況，才決定在你的投資組合。

　此外，你還要清楚了解你個人的風險承受能力，方可以助你選擇一個適當的資產配置策略。如你選擇採取積極或非常積極的戰略，你就更須持有積極管理和投資監測。

　我們強烈建議你預約諮詢一個你值得信賴的持牌財務策劃師，以給予進一步的專業意見及策略建議。

　最好是他或她可以幫助你詢問到上表的多個本地及國際的基金經理的投資產品，以便能為你提供進一步分散你的投資經理的風險，及更大的投資機會。

　祝你成功實現你的財務目標！

　以下是代表威偉投資組合的預期回報率，以達到預期創業資金。

預期回報率和風險狀況表
N 每年% 一次過投資（令吉） 定期投資（令吉） 未來價值（令吉) 投資者風險狀況
3 2.96 5萬 3000 15萬 非常保守
3 5.78 5萬 3000 16萬 保守
3 8.49 5萬 3000 17萬 中等
3 11.08 5萬 3000 18萬 適度積極
3 13.58 5萬 3000 19萬 積極
3 15.99 5萬 3000 20萬 非常積極

冷眼随笔：马建屋乘胜追击•冷眼

人民银行的放贷约85%是借给公务员，总额近400亿令吉。

国内贸易、合作社及消费事务部长宣布：人民银行（BANK RAKYAT）去年净赚20亿令吉，比上一年增加49.5%，派发20%股息。

人民银行不是上市公司，与股市无关。因此，这则新闻相信不会引起投资者的注意，也没有几个人有兴趣阅读。

但是，别的人可以不读，马建屋的股东以及想知道马建屋前景的投资者，却不可不读，因为这是从另一个角度预测马建屋前途的重要资料。

马建屋和人民银行有两个共同点：

第一点，这两个金融机构都不是由国家银行监管。马建屋是由财政部，而人民银行由于是合作社银行，所以，是归国内贸易，合作社及消费人事务部管辖。

该银行的业绩，是由国内贸易、合作社及消费人事务部长拿督斯里依斯迈沙比里公布，原因在此。

第二点，两者都是依靠大量借钱给公务员而取得庞大的盈利。贷给公务员的款额，在两金融机构的总放贷中，占很高的比例。

人民银行的全名为马来西亚人民合作社银行（Bank Kerjasama Rakyat Malaysia），创于1954年，拥有92万4921名个人及1637名合作社股东，个人股东都是合作社社员和公务员。

借款公务员安全放贷

该银行的放贷中，约85%是借给公务员，总额近400亿令吉，该银行去年所取得的20亿令吉净利，主要是来自公务员贷款。
这十多年来，该银行靠借款给公务员，盈利年年上升。

该银行是通过合作社总机构（ANGKASA），直接从公务员的薪金中，按月扣除还款额。

换句话说，先扣除摊还给该银行的款项后，才发薪给公务员。因此，借款给公务员，坏账极低，是最安全的放贷。

马建屋其实在2003年已取得合作社总机构的批准，可以直接从公务员薪金中扣除贷款，但初期并不积极去做，直到3年前，才大力发展这方面的业务，一方面简化放贷手续，一方面降低利息，与人民银行火并，全力以赴，欲分享公务员贷款这块肥肉，结果取得突破，使该公司起死回生。

该公司去年原本计划贷出50亿令吉给公务员，结果超额完成任务，共贷出66亿令吉。

今年该公司乘胜追击，计划贷给公务员80亿令吉，但在今年首两个月已经贷出20亿令吉，今年贷给公务员的款额可能又创纪录。但跟人民银行的400亿令吉相比，仍是小巫见大巫。

该公司到去年杪的178亿令吉总放贷中，贷给公务员的款额约占90亿令吉或50%，今年可能更高。

贷款给公务员的数额大增，使该公司的净利直线上升，由前年的1亿4600万涨至去年的3亿2543万令吉，每股净利由20.85仙增至32.43仙（根据该公司账目）。股息由9仙增至去年的12仙。

投资者不了解市场潜能

要知道马建屋的前途如何，只要看人民银行10年来的盈利表现，就可窥见一斑，因为马建屋所走的，显然就是人民银行的路线。

许多投资者对马建屋作了错误的判断，就因为他们对人民银行缺乏认识，不了解公务员贷款这个市场的潜能有多大。

马建屋实际上是人民银行的缩影，如果目前积极贷款给公务员的策略持续，可能发展成为第二个人民银行。

一般声明：本文纯属个人意见，仅供参考，并非推荐购买。作者可能拥有或未拥有此股。

文：冷眼 （股市基本面大师）
2012-04-06 10:00

【马】马建屋2亿脱售2地段

（吉隆坡5日讯）马建屋（MBSB，1171，主板金融股）计划以逾2亿令吉，脱售位于柔佛和双溪毛糯两块地段。

马建屋总执行长拿督阿莫再尼奥曼表示：“我们欲脱售两块位于柔佛和双溪毛糯的地段。目前，我们正与收购者商谈脱售细节，脱售计划仍有待取得法律事务方面的核准。”

他是在今日马建屋的年度股东大会的记者会上，发表上述言论。

阿莫再尼指出，马建屋未来也将专注于零售领域的业务发展，其零售领域的大部分业务为私人贷款和房屋贷款，其中小部分为汽车贷款。

“有鉴于此，我们预测，马建屋2012年的贷款将持续增长，增长幅度介于15%至20%。15%至20%的增长幅度相等于30亿令吉。不过，贷款增长幅度将取决于本地市场情况的波动。”

自律融资影响微

为了管制发放予消费者的贷款，今年1月1日，国家银行已开始实行自律融资指南。针对此措施会否影响马建屋的业务表现，他指出，在国行推行自律融资指南前，马建屋已自行开始管制发放贷款予消费者。

“有鉴于此，自律融资指南对于我们的影响不大，此举有助于推动和改善我们的融资服务。同时，我们必须确保消费者有能力偿还贷款，在管制发放贷款之余也能为消费者提供更优质的服务。”

询及马建屋有无收购外资银行资产计划，他随即表示，马建屋目前并无收购其他外资银行资产的计划，将专注于公司的核心业务发展和推动业务增长，暂不考虑这类计划。

与此同时，阿莫再尼指出，为了让顾客更方便，马建屋放眼在今年斥资600万至700万令吉增设10间分行、15至16间办事处和10个代表办事处。

截至2011年12月杪的财年，马建屋的私人融资贷款按年增长118.81%至87亿2000万令吉，上财年则为39亿9000万令吉。

甲级办公楼租金 今年料跌15％

本地办公楼市场在经济展望不确定以及大批供应涌入的影响下，今年全年的甲级办公楼租金预计将下滑15％。

　　世邦魏理仕（CBRE）昨天公布的首季研究报告指出，今年首季，甲级办公楼月租下滑3.6％报每平方英尺10.6元，全岛B级办公楼月租则跌1.3％，报每平方英尺7.25元。

　　空置率方面，今年首季，全岛共有380万平方英尺的空置办公楼面，这相等于7.27％的空置率，比去年第四季度高出57个基点，也较去年同期增加了162个基点。

　　在中央商业区，空置率从去年第四季的8.8％增加到9.3％。

　　世邦魏理仕预计，空置率在未来还将增加，而且是所有办公楼领域，但应该会在2013年见顶。

　　该房地产咨询公司也指出，银行业在办公楼的租赁活动已经冷却，不过幸好一些跨国企业仍然有兴趣在近期到本地设立业务，所以在一定程度上令办公楼租金仍然表现出韧性。

　　今年第一季的净吸纳量为58万7000平方英尺，主要是因为新加坡滨海湾金融中心第三大厦有高达70％的可租用楼面已有确定租户。

办公楼供应在这个季度也达到5280万平方英尺，不过今年内已经不会再有新办公楼供应进入市场。然而由于多家银行如花旗、星展和瑞士信贷以及思科（Cisco）等都将搬迁到新的滨海湾金融中心，那些现有办公楼面都将在未来18个月内被腾出。

　　报告指出，虽然今年内办公楼租金将下滑，但幅度不可能像2008和2009年金融海啸期间，租金猛挫57％那么严重。

　　世邦魏理仕说，从长远看，新加坡仍然从全球离岸金融活动以及经济实力转向亚洲的进程中受惠。这一轮房地产周期中较低的办公楼租金成本，将能让新加坡变得更具竞争力。

　　至于在大宗房地产交易领域，今年第一季的交易明显淡静，成交额只有40亿元，较去年末季下跌49％，年比也减少53％。

　　虽然来自公共领域的售地计划依然稳健，但私人大宗房地产交易在政府向买家及公司加抽10％额外买方印花税（简称ABSD）的冲击下，明显大不如前。

　　即使是不受降温措施影响的办公楼领域，投资成交额达到5亿8140万元，较去年第四季猛挫了76％。今年首季最瞩目的房地产投资则是嘉康信托（CapitaCommercial Trust）购入Twenty Anson的交易，交易金额达4亿3000万元。

　　以资本价值而言，今年第一季度的办公楼资本价值季对季下跌了3.9％，报每平方英尺2500元。不过展望未来，只要全球市场情绪好转，办公楼资本价值将于下半年回稳。

TA Corp 长益集团

业务
公司主要从事建筑业及发展与销售住宅和其他类型的产业。[FY11营业额]建筑(56.3%)，房地产发展(43.7%)。

透视
12年2月，尽管政府最近实施产业降温措施，但公司认为新加坡的优质住宅发展项目仍然有需求。加上建筑订单强劲(约$526m)，预计建筑与房地产发展部门将会在未来取得适度增长。公司作为新加坡建筑承包商已超过40年，它目前获得建设局CW01类别(属于一般建筑)的A1最高评级认证。公司在1995年进军房地产业务，所承接的主要为中高档市场项目。它认为其在业内所累积的经验将能有效地帮助它预测产业供需和趋势，以发展符合市场需求的项目。公司这些年来也获得许多奖项和认证，其在执行建筑工程的各方面表现获得了多个政府机构及业内权威的认可。

FY11收入增17.2%，因房地产发展及建筑部门均增长。但$2.3m的上市开支令盈利下滑5.6%。(27/02/12-LF)

【马】遵守國行放貸指南 馬建屋嚴格把關放貸

（吉隆坡5日訊）儘管不在國家銀行管制下，但馬建屋（MBSB，1171，主要板金融）仍嚴格把關，根據可支配收入淨額來批准貸款，相信最新放貸條例不會對公司造成“太顯著影響”。

馬建屋總執行長拿督阿末再尼指出，公司旗下房屋和汽車貸款皆根據國行放貸標準，但個人貸款則以商業考量為出發點，以客戶償還能力為準。

由于國內非銀行機構借貸活動越愈激進，恐出現公務員過度貸款的趨勢。

為了避免“影子銀行”（shadow banking）的出現，國行去年已和大馬合作社委員會（SKM）及其他相關政府單位達成協議，不在國行監管下的合作社，必須採用國行最新負責任放貸指南里的一些審核標準及條件。

提供公務員貸款

馬建屋是國內提供公務員貸款的非銀行機構之一。

他今日出席年席股東大會后，針對今年1月1日生效的負責任放貸指南回應媒體提問；出席者包括總財務長鄧佑西和零售業務部高級副總裁阿茲曼阿茲斯。

儘管國行收緊放貸條例，但阿末再尼說，國內不乏放貸機會，公司亦遵守國行放貸指南，對房貸和車貸嚴格把關。

個人貸款佔馬建屋總貸款的55%，約有12萬名客戶。

他說，以國內130萬至140萬公務員估算，若一半公務員申請貸款，馬建屋在個人貸款的市佔率逾10%。

“個人貸款只佔國內總債務截至今年1月約1兆令吉的5%，這包括私人界發放的個人貸款。”

阿末再尼強調，當中公務員獲得的個人貸款，佔整體家債比重仍不大。

冀貸款增20%

馬建屋預期，今年貸款可成長15%至20%，比較早前預測為20%至25%，變相下修成長目標。

阿末再尼放眼，今年總貸款可錄得15%至20%成長率，比較業界成長率為9%至10%。

該公司原設定更高成長率，但他說，考量經濟狀況和外圍環境改變，故稍下修成長目標。他早前預期，今年可達20%至25%成長率。

“零售業務仍是主要成長動力，包括房貸、車貸和個人貸款。”

併購交公積金局決定

國內金融機構積極併購擴充，但阿末再尼指出，馬建屋現階段無意展開併購，即使有也是由大股東主導。

公積金局是馬建屋單一大股東，截至今年2月8日，持有65.5%股權；國民投資機構則持有7.4%股權。

阿末再尼指出，將主力經營現有業務，若有任何的併購計劃，那也是由股東方面提出。

“我的目標很簡單，就是盡可能讓業務獲利更多。現階段，我們沒有意願（展開併購）。”

詢及馬建屋與興業資本（RHBCAP，1066，主要板金融）合併的可能時，阿末再尼拒絕置評，表示將交由股東決定。

馬建屋與興業資本大股東皆為公積金局。