【新】发售新股集资 腾飞房地产投资信托股价大跌

腾飞房地产投资信托（AREIT）发售新股筹集2亿9850万元资金后，股价昨日一度猛挫4.55％，闭市时跌幅虽然收窄至3.8％，仍创下接近20个月最大跌幅，而昨日成交量也是去年4月以来最高——2218万股。
　　腾飞房地产投资信托以每股1.99元的价格发售新股，根据一份提交新交所的文告，这个价格是它之前销售给投资者时预示价范围（1.99元至2.04元）的低端。它所筹得的资金将用于发展建筑项目以及购买中国的一个房地产。
　　星展集团研究部（DBS Group Research）昨日表示，它将降低对这只房地产投资信托今后两年的派息预测，降幅是3至4％。
　　该股昨日收报2.01元，跌幅缩小至8分或3.8％，这是它自2010年9月14日以来最大跌幅。
　　星展的分析员在一份报告中指出，来自这些投资的回报预期对盈利的贡献不是很大，估计初期将会分薄可派发给股东的每股盈利，因为这些发展项目料到2014财年才会开始对盈利作出贡献。
　　联昌国际（CIMB）昨日也把预测每股派息调降3-4％，因此把该股的目标价从2.15元降至2.14元。其分析员在报告中维持对该股的“持守”建议。
　 　腾飞房地产投资信托这批新股的发售价，比该股在5月2日的2.09元闭市价折价4.8％。JP摩根大通（JPMorgan Chase & Co.）以及花旗集团（Citigroup Inc.）是这批新股的联合集资管理人（joint bookrunners）。
　　腾飞信托的管理人腾飞基金管理（Ascendas Funds Management）将连同它们，在采纳累计定价法（bookbuilding）计算后，决定发售价。
　　腾飞信托将把筹到的资金用在美化资产包括TECHplace II、启汇资讯传媒园（Fusionpolis）的商业园发展项目建筑费、购买上海的商业空间房地产等等。

【新】百汇生命房地产投资信托在1Q12取得稳健增长

百汇生命房地产投资信托在1Q12取得稳健增长

负责管理百汇生命房地产投资信托(Parkway Life REIT，简称“PLife”)的机构于2012年5月3日宣布，PLife在FY12首个季度取得不错增长，其总收入和净产业收入分别提高6%和 5.6%，原因是它于2011年1月和3月在日本收购的物业带来全季收入，新加坡物业的租金也提高。其可分派收入与1Q11相比提高8.5%至1,550 万元。PLife也打算将其每单位派息(DPU)提高8.5%至0.0256元。以其2012年3月31日的1.795元闭市价计算，其年度化收益率为 5.7%。公司总裁Yong Yean Chau表示，PLife的组合能够稳健增长，是因为公司谨慎控制增长步伐、有效地控制成本以及其新加坡物业的租金收入稳健增长。

启示：PLife收购了吉隆坡鹰阁医疗中心(Gleneagles Medical Centre)的分层地契单位，从而涉足大马市场，以增加在成长中的医疗市场的收入来源。

【新】腾飞房产信托将私下配售1亿5,000万个新单位

腾飞房产信托将私下配售1亿5,000万个新单位

在FY12取得稳健增长后，腾飞房产信托(Ascendas REIT)的管理机构拟私下配售约1亿5,000万个新单位以筹集资金。新单位的配售价将介于1.99元至2.04元，相等于2012年5月2日的 2.0844元成交量加权平均价格的4.5%及2.1%折扣。公司希望借此筹集到2亿9,400万元至3亿零140万元，并计划将收益用来进行资产增值计 划(5,700万元)、作为两个发展项目的建筑费用(1亿零30万元)、充作一般营运资本(4,650万元)以及购买一项位于中国上海的商用物业。公司表 示，这项私下配售计划将使公司的资金增加，令它能把握潜在的增长机会。

启示：这项私下配售计划预料将使公司的杠杆水平从目前的36.6%减低至约34.6%。但若其各项发展计划的成果不尽理想，其每单位派息可能受到影响。

永久债券（Perpetual Bond）

永久债券（Perpetual Bond）

永久债券时一种没有期年限的债券，发行人不会赎回此债券，但会永久派发稳定的利息。

永久债券的利息一般高于浮动利息，债券发行人一般有多位商业银行，发行目的是为了扩充银行的自有资金实力。

除非公司破产或有重大财务事件外，永久债券的持有者一般不能要求清偿，有人认为这是一种最彻底的公司债。

在美国有一种期限为数十年甚至百年以上的公司债，也可认为是一种变相的永久公司债。

教你如何富过三代

据统计，家族企业能够顺利传承给下一代的
只有30％，能够传承超过三代的只有12％。在传承的过程中，家族成员往往争论不休，使得第一代辛苦建立的企业王国面临瓦解。
　　如何让企业的财富延续，让企业王国屹立不倒？宏富集团有限公司（Rowell Wealth Management Pte Ltd）执行董事颜金德日前在中华总商会举办的讲座上分享了他的企业传承心得。
　　要使企业能够传承下去，颜金德建议，要先将个人拥有的企业转成注册有限公司（Limited Company），通过成立有限公司来延长企业的寿命。

他解释说：“如果这家独资企业（Sole Proprietorship）或合伙企业（Partnership Enterprise）不是有限公司，那么只有注册人在，公司才在。如果第一代过世了，公司也就不存在了，金钱账目处理起来就很复杂。”
　　“成立有限公司还有另一个好处，公司的股权可以很方便地转让给他人，不需要交额外的税，处理步骤也比较容易。”
　　对于有跨国企业业务的商人，颜金德建议成立岸外公司（Offshore Company），用岸外公司来控制海外的公司。“这样既能享有税务优惠，又能使传承的手续办起来更方便快捷。”
　　成立有限公司之后，股份过于分散也会造成财产的流失和企业的破败。
　　颜金德举例说：“第一代只有创始人一人占100％股份，第二代可能有五个子女，每个子女又有更多的孩子，这样算来，分到每个孙辈的股份就很少，公司的股份就像一盘散沙。”
　　他建议成立一个控股公司（Holding Company）来解决股权分散的问题。
　　“控股公司持有有限公司的大部分股份，可以对这家有限公司进行控制。控股公司就像一个组织里面的老大，他掌控公司的管理和经营。如果没有这个老大，组织就会群龙无首，乱七八糟。”
　　控股公司的股份又如何安排呢？颜金德建议道：“控股公司可以把超过一半的股份交给信托公司（Corporate Trustee），家族成员再分配剩下的股份。由信托公司掌握大部分股份，进行专业化的管理，公司的运营将会更有效率。”
　　他补充说：“控股公司的董事会及管理层由信托公司的专业人士和家族成员组成，保证企业能更好地发展。在董事会和管理层之外，还可以成立咨询委员会和管理委员会。”
　　咨询委员会的作用是让家族成员有发表意见的空间，表达他们对公司事务的意见。管理委员会则从公司的利益出发，解决可能出现的争议，对公司的管理和操作进行评估。

为了更好的管理经营，颜金德提议，控股公司内部应该设立不同的职能部门，如财务与会计（Finance & Accounting）、行政（Administration）、人事与研发（Human Resources & Research and Development）、市场与客户服务（Marketing & Customer Services）和生产与贸易（Production & Trading）等。
　　划分具体部门之后，分工更明确，管理更有效。他打比方说：“公司整体就像一个人体，每个部门如同身体的各个器官，一个器官有问题，能很容易查出问题，对症下药解决问题。”
　　颜金德强调说：“华人的传统是将家产传给后代，却忽略了后代可能是败家子的情况。后代如果把家产败得精光，还不如托付给信托公司来打理。”
　　交给信托公司处理，表面上是让外人插手，但家族成员还是可以拥有股份，并享受红利。“企业也正因为有专业人士打理，将能继续发展壮大。”
　　他提醒说：“信托公司的角色如此重要，所以一定要慎重选择。信托公司应该要通过新加坡金融管理局的认可，有合法经营的执照。这类的信托公司才值得信赖。”
　　颜金德又提到另一个常在企业传承中出现的问题。“有些人可能因为要面子，不愿意撕破脸皮，所以在财产分配时，不喜欢立下白纸黑字的正式文件。”
　　这种现象导致的结果是，企业创始人过世后，家族成员因分配问题闹得不可开交。颜金德举例说：“有台湾经营之神称号的王永庆辞世后，夫人和儿女们就闹不停，连政治人物李登辉也卷入其中。”
早立遗嘱或签股东合约
　　“为了避免出现这样的麻烦事，第一代在生前就应该准备好合法文件，让财富的传承能够顺利平稳地进行。第一代可以通过两种方式来传承财富，即立遗嘱和签订股东合约（Shareholder Agreement）。”
　　针对个人财产，颜金德建议通过遗嘱的方式会比较方便。个人财产包括个人住房、手表、珠宝、汽车和个人股份等。

“华人往往不愿意在生前就为身后事做准备，担心不吉利。但是如果不立遗嘱的话，子孙日后处理起来就会很不方便。”
　　“如果没有遗嘱，合法受益人将包括父母、配偶、子嗣和兄弟姐妹等。所有合法受益人要同意选择一名管理人，这名管理人还需要一些法律程序审核。”
　　“当这名管理人被授予遗产管理书之后，才能按照遗嘱继承法来分配遗产。”整个过程耗时长，花费多。如果子孙之间再发生争议，处理起来就更麻烦。
　　除了个人财产之外，第一代往往也想要将整个企业传承下去。颜金德认为，相对遗嘱而言，签订股东合约的方法更适合用来传承企业。
　 　“如果没有签订股东合约，大股东过世后，公司可能会因为原来大股东的缺席引起其他股东的争执，影响雇员的信心，影响公司的信誉，最后导致公司运营出现问 题。如果这名股东在生前就签订了股东合约、填写了授权书（Power of Attorney）和股票转移表格（Form 32A），那他过世后，他的股权就能顺利转移给其他股东，不会对公司的运营造成影响。”
　　颜金德举例说：“曾经有一位老板和几个朋友合伙 成立五金公司。老板去世后，他的妻儿继承了他在公司的股份。但其他几个股东因为股份太少，而不愿意继续为公司效力。这几个股东就成立了新的五金公司，和这 家公司抢生意、抢客源。很快原来的公司就濒临倒闭，于是不得不以超低的价格转卖给新成立的公司。”
　　他指出：“生前签订股东合约，可以保证子女能够分到公司的红利，也能保证自己辛苦打造的企业王朝不会因为接班人的问题而改朝换代，走向灭亡。”

让导师来帮助起步公司 少走弯路更快成长

对起步公司而言，有一个导师从旁指导很重要。导师除了能够提供针对性的指引，还可以指出错误，帮助公司少走冤枉路，能更快及顺利地成长。
本地起步公司将有机会通过一个导师计划，获得启动资金的同时，还得到资深企业家的从旁指导。
创业行动社群（ACE）昨天为其起步公司计划（ACE Startups）推出了一个导师计划，在计划下的所有起步公司除了获得启动资金，也能得到资深企业家提供建议与指引。
创业行动社群起步公司计划是在今年1月推出，类似标新局旗下的青年企业家起步公司计划（YES!Startups）的一个延伸加强版，但不同的是它不限制26岁以下者才可申请，它也提供其他方面的帮助。
计划下的本地起步公司可以获得多达5万元的拨款资助，而创业行动社群也会以提供指导，协助扩展商业网络、开拓海外商机等方式来帮助它们。
第一批11家本地起步公司，昨天获得启动资金以及导师配对。

贸工部政务部长张思乐说：“对一个正开始创业之路的起步公司来说，它们需要一个导师来指引，导师也可以帮忙过滤点子，减少难关等。”
他表示，导师和被指导者之间的关系是需要建立信任，才能一起走过这段旅程。最重要的是，拥有导师并不是担保生意必然成功，而是为他们提供思想和生意上的支持。
27人报名担任导师
张思乐也是创业行动社群主席，他在受访时谈到了这项计划的未来展望，他说：“对创业行动社群来说，其中一个最重要的任务是我们希望把资金拨款的焦点缩小，而把更大的焦点放在指导与扩展商业网络这一方面。”
他认为，对起步公司来说，帮他们赚得第一块钱，比把给他们第一块钱的种子资金来得更重要，因为最终来说，如果可以通过指导与扩展网络来帮他们开启很多扇门，那比启动资金能给于他们更持久的帮助。
导师小组委员会主席康盛人生（CordLife）集团首席执行长范文星博士说：“通过导师计划，我们希望能助起步公司一臂之力。每个起步公司在创业之路 的首12个月，将获得配对一个合适的导师。这些导师本身就是在起步公司社群里成功的企业家、天使投资者（angel invertor）以及专业人士，他们不但很有经验，也非常愿意为起步公司提供必要的指点与建议。”
目前，该计划已获得了27名志愿者报名担任导师的角色，这些导师并不会获得创业行动社群的酬劳。
范文星也表示，导师计划虽然是创业行动社群发起的首个关于指导的倡议，但并不会是最后一个。他们也意识到企业在尝试建立一个环球生意的时候，只向一个导师咨询是不够的，而是需要来自各专业领域导师的不同意见。
因此，他表示希望可以创立一个支助框架，为起步公司提供更多一对一的指导机会，让起步公司在不同的发展阶段可以从不同的导师身上获益。
夜店集团参加导师计划

昨天其中一家受惠的本地公司为Biggest Baddest Parties Inc（简称BBP），公司正设计一个手机应用软件，通过软件提供本地酒吧与夜店的资讯，包括派对在哪里举行、各家夜店的收费等信息，服务对象主要针对喜欢酒吧夜生活的年轻人。
BBP首席运营员马诺（Mano Kunasegaran）受访时表示，公司的目标是在三到六个月内赚到第一笔营收，而在一年半之内把生意做大，踏出新加坡，因此希望通过导师计划向有资深业主学习。
BBP配对的导师是Octopus Group执行董事郑翠冰，Octopus Group在全岛经营约65家酒吧和夜店，为本地最大的酒吧特许经营连锁。
郑翠冰表示，她自动报名参加这个导师计划，是希望能够回馈社会，并帮助年轻的创业企业家。
她说：“我选择这家起步公司的原因是因为我们行业相近，我能理解酒吧经营者以及酒吧爱好者的出发点，而这些人是该公司潜在的客户与用户，因此我相信通过分享我的经验，能够给BBP提供帮助。”
导师和被指导者之间的关系是需要建立信任，才能一起走过这段旅程。拥有导师并不是担保生意必然成功，而是为他们提供思想和生意上的支持。


——张思乐
贸工部政务部长

【新】淡马锡减持中行与建行股权

淡马锡控股减持中国银行和中国建设银行的股权，套现达24亿美元（约30亿新元）。
根据彭博社统计的数据，淡马锡控股脱售了约12亿美元的中行股票，以及约12亿美元的建行股票。
淡马锡控股昨天确认了这两项股权脱售。市场情绪在这个星期有强劲上升的趋势，这项脱售是淡马锡控股在数个星期前增持工商银行H股之后，为了重新平衡投资组合作出的决定。
据了解，淡马锡控股仍对中国市场拥有信心，重新平衡投资组合的部分原因也是为中国或其他地方的机会作出准备。
据知情人士称，淡马锡旗下的富登金融控股（Fullerton Financial Holdings）出售了总值约12亿美元的中行股份，售价介于3.13至3.18港元之间，较中行H股昨日闭市价低2.5到4％。
此外，淡马锡的另外两家子公司Cairnhill Investments （Mauritius）和Crescent Investments （Mauritius）出售了16亿建行股份，售价为5.99至6.10港元之间，总值12亿美元。