Wednesday, August 31, 2016

【新】康福德高企业(ComfortDelGro Corp)


康福德高企业宣布它将会把巴士产业出租,而不是出售给陆交局。

这样的安排可能令投资者失望,由于他们预期公司会在新巴士承包框架下派发特别股息。

但大华继显对新安排满意,因为这将会为公司带来更多自由现金流,而派息将会逐渐增多

虽然德士及巴士的营运面对更大的竞争,但公司不错的派息将可抵消增长放缓的忧虑。

买入, 目标价 3.22元

【新】第一资源(First Resources)


第一资源的2Q16业绩亮丽,核心净利报2,490万美元,高于大华继显的预期

表 现强劲主要原因是销量提高及上游业务的平均售价较佳。

2Q16的原棕油平均售价季比大幅上升至每公吨621美元。

可是,提炼及加工部门蒙亏,由于竞争加剧 及农作物受到厄尔尼诺的冲击令原料价格高企。

第一资源依然是大华继显的首选种植园股之一,由于它的成本效益甚高及管理层经验丰富。

买入, 目标价 2.00元

【新】金光农业资源(Golden Agri-Resources)



金光农业资源报2Q16净利为3,950万美元,年比涨升了超过100%,主要是因为受到递延所得税利益刺激,后者是由于其种植园资产的应计折旧税提高。

管理层预期2H16也会录得类似的递延所得税利益。

由于金光农业资源的本益比依然低于其5年平均及新加坡同行的估值,大华继显认为其估值仍旧被低估

由于公司是这个领域的上游大商家之一,因此它最能受惠于原棕油价格的表现。如果原棕油价格比预期佳,金光农业资源可享有更大的涨升空间。

买入, 目标价 0.42

【新】鸿通电子控股(Valuetronics Holdings)


虽然鸿通电子控股因为撤出低毛利的LED(发光二级体)灯泡大众市场而导致净利下跌,但其1Q17毛利率因此提高至16%。展望未来,汽车部门将会推动公司的表现

财 务方面,净现金及股票占了鸿通市值约60%,如果把可供出售财务资产计算在内,公司的净现金及股本将占其市值的72%。

鸿通的净现金及零债务情况突出了公 司在理财方面所持的谨慎态度。

鉴于公司拥有庞大的净现金,大华继显有信心鸿通在FY17将会维持每股0.20港元的派息,意味着股息获益率为7.1%。

买入, 目标价 0.60元

Tuesday, August 30, 2016

【新】细心挑选工业房地产投资信托


预期新加坡的工业房地产投资信托(REIT)将在2016年下半年及2017年面对重大挑战,由于新的工业楼面将在近期内陆续增加,但需求却放缓 了。不过,工业REIT并非商机全失,辉立证券研究(Phillip Securities Research)建议投资者持有以下三只基础强稳的工业REIT。

首先,让我们了解一下对工业REIT带来影响的一些因素。

工业前景暗淡

新加坡的采购经理指数(PMI)在2015年多数时候是处于50点的水平以下,而在2016年迄今是持续地低于50点,这意味着工业活动正在萎缩。6月份的工业产值年比下跌0.3%,与5月份相比则下跌2.5%(经季节性调整)。

上述两个讯号都指向工业前景走弱的趋势。因此,工业领域的企业不太可能扩充楼面和提高对楼面的需求。

租赁市场依旧疲软

需求偏低
工业楼面的租户正面对不明朗的业务前景,因而令工业楼面需求下降。楼面业主为了维持租用率而同意较短的租期,以缓解租赁市场疲弱所带来的部份冲击。这些业主也以短期租约把部份单位出租给那些不愿承诺更新租约的租户。

供应过剩
除 了需求下降之外,工业REIT也面对更多新项目完工、楼面增加的挑战。截至2016年第二季,新加坡的工业楼面合计为4,540万平方米。裕廊集团 (JTC Corporation)估计,分别将有约160万平方米及204万平方米的工业楼面在2016年下半年及2017年涌现,并分别为既有供应增添3.5% 和4.5%。

投资锦囊:三只基础强稳的工业REIT

辉立证券研究建议投资者继续持有REIT的股票,但必须精挑细选那些市场有所需求、具备明显的非自然增长潜力及能够渡过供应过剩这个难关的REIT。

吉宝数据中心REIT:买入,目标价1.26元

吉宝数据中心REIT(Keppel DC REIT)的物业组合与别不同,并受到市场的需求。其物业遍布七个城市,FY15的总租金收入中有41%是来自新加坡。预期公司将在3Q16完成收购新加坡的一个数据中心Keppel DC Singapore 3。

公 司也宣布,它已签署了购股协议来收购位于意大利米兰Via Bisceglie街71、73及75号的一座数据中心。该中心目前是出租给全球最大的电讯公司之一,直至2027年12月31日。预计这份租约将续约多 六年,除非届时该租户另作打算。假设这项收购是全数以举债来融资,并把相关资产计入吉宝数据中心REIT的FY15财报的话,该财年的每单位派息将会是 0.0668元,比实际的0.0651元派息高出2.6%。

速美工商房产信托基金:买入,目标价0.79元
丰树工业信托:买入,目标价1.90元

预期速美工商房产信托基金(Soilbuild Business Space REIT)及丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)都会跑赢大市。
前者在未来两年内没有任何主租约到期,这意味着它能够渡过供应过剩的难关。

后者目前有几个量身建造项目及资产提升工程定于2017年第二季及2018年第一季完工。辉立证券表示,这只信托的非自然增长能见度偏高,这将在短期内把其股价推高。

Monday, August 29, 2016

【投】风险投资专家看重的4大特质


投资的策略有很多种,有的人会投资于业务表现稳定的企业,定期收股息(dividend),有的人会投资于被低估的股票(undervalued stock),以赚取资本收益(capital gain),有的人则会投资于具有增长潜力的企业,期待日后会有好收成。

以上都是散户能采取的策略。大户(institutional investor)的层次则不一样。风险投资基金(venture capital)专门投资于拥有新颖概念、研发创新技术和产品、有望改变业界(甚至世界)的新企业(start-up)。一旦这些新企业成功出位并上市,风险投资基金就能取得丰厚回报。

风险投资基金看重的特质

企业咨询机构麦肯锡(McKinsey & Company)采访了美国矽谷风险投资基金Draper Fisher Jurvetson的其中一名合伙人史蒂夫·裘维森(Steve Jurvetson),以了解风险投资基金在考虑要不要投资于一家企业时,看重的是哪一些特质。

一、创业家应极富热诚

Steve Jurvetson表示,创业家应对自己从事的工作极富热诚,而且具有感染力(infectious enthusiasm),深信自己正在开发的产品或服务能成功,就像特斯拉(Tesla)的总裁伊隆·马斯克(Elon Musk)那样。


二、创业家的概念要新颖、与众不同

Steve Jurvetson在选择所要投资的企业时,注重的是创业家是否提出了新颖、与众不同的概念,因为真正能够改变世界的往往都是“疯狂的想法”。

所以,如果一小部份人提出大部份人都认为不会成真的想法,Steve Jurvetson会认为这是一个好迹象。

三、创业家应注重团队

Steve Jurvetson指出,创业家应对自己的概念或产品有信心,但也应该要谦逊,尊重团队中的其他成员,不能独断独行。

四、以软件为中心、快速增长的业务

Steve Jurvetson的风险投资基金会投资于那些以软件为中心、不断创新、能够改变既有行业的创新公司。

他指出,随着科技不断发展,许多行业都因此改变。比方说,美国的汽车领域多年来都没有新业者上市,在Elon Musk的特斯拉出现后,汽车业转变成一个以软件为中心的领域,不再只是单纯地制造车子。


启示

从以上四大特质来看,风险投资基金注重的始终是创新企业的人和技术,这与一般的投资理念并无不同,只不过风险投资基金更加在意一家企业能否创新、改变社会或世界。



【新】新电信(Singapore Telecommunications)


新电信建议以24亿7,000万元从母公司淡马锡控股购入泰国电信公司InTouch Holdings的21%股权及印度巴帝电信(Bharti Telecom)的7.4%股权。

InTouch拥有亿旺资讯服务(Advanced Info Service)的40.5%股权、Thaicom的 41.1%股权及一些在泰国的其他小型业务;巴帝电信则拥有Bharti Airtel的45.1%股权。

新电信将配售每股4.16元的3亿8,600万新股给淡马锡来为项目筹集16亿零500万资金, 余款将由内部现金及短期债务来融资。

这项交易必须在股东特别大会上获得新电信小股东们的赞同及获得新加坡、泰国及印度有关当局的批准。

建议中的交易可帮助 集团在泰国及印度建立稳固的根基,后二者均为高增长的新兴市场。

InTouch Holdings及巴帝电信的建议收购价均低于它们目前的市价,为此感到惊喜。

【新】吉宝数据中心(Keppel DC REIT)


吉宝数据中心宣布以3,730万欧元(5,730万元)在意大利米兰买入一栋数据中心, 后者是属于出租模式(shell and core)的建筑物。

这项收购是完全利用债务来融资,令公司的总负债比预期从29.1%增加至32.5%。

按模拟估算,收购项目预期可以令每单位派息 (DPU)增加0.17分。

数据中心已全面出租给一个客户,它是全球最大电讯公司之一,为期12年,直至2027年12月31日,并可选择延期6年。

因 此,公司来自主租约的收入将会从31.6%增加至34.2%,而组合的加权平均租约年期将从8.7年延长至9.3年(以可出租面积计算)。

 FY16、FY17及FY18的预估总租金收入提高,从而令DPU预测也相继增加。

【新】达丰控股(Tat Hong Holdings)


达丰控股的1Q17 收入下跌16%至1亿1,670万元,达到全年预估的23%,由于除了塔式起重机租赁部门(TCR)外,其他部门的收入均减少。

值得注意的是,之 前对FY17全年度的净亏损预估大约为1,000万元,但集团报1Q17净亏损为360万元(1Q16报净利280万元),由于未确认的外汇亏损预期大约 为420万元。

与业内其他同行不同之处是它们的收入主要是来自新加坡,但达丰的收入相对来说是来自多个主要市场,如澳洲及中国。

可是,大部分市场的需求预 期依然受抑制。预期TCR业务为公司盈利带来支持。

此外,达丰的股价在某程度上有希望受到公司之前宣布的一项在进行中、并有机会达成的交易支持

【新】宝德新加坡(Boustead Singapore)


宝德新加坡的1Q17收入下跌3%至1亿1,370万元(8,400万美元),而净利则提高11%至700万元,主要是受惠于非经常性的外汇收益。

把所有一次过收益或亏损不计算在内后,集团的核心净利下跌30%,由于来自能源工程部门的贡献减少。 

集团拥有51%股权的工业房地产公司宝德项目(Boustead Projects)报1Q17净利上升25%,主要因为租赁业务的贡献提高。

能 源工程部门报税前盈利为70万元(不包含外汇收益),令人有点喜出望外,因为之前预期这个部门在FY17至FY19 不会带来任何盈利贡献。

由于澳洲及东南亚对Esri Technology(地理信息系统)的需求强劲,令公司的地理空间信息部门的收入及税前盈利增长继续受到推动,而预期它将取得高单位数税前盈利增 长。所有明显的负面因素已经考量在股价内。

Sunday, August 28, 2016

【理】理财梁伴:保险买多少才够


有个关于人寿保险的笑话:“谈到人寿保险,大概十个人会有6个人点头说已买了,3个人会说保险骗人;第十个则会说买不足,这也因为其实他是一名保险代理员。”

这也难怪,大部分人都认为自己已拥有人寿保险了,有者是基于年幼时父母已为他安排好;有些人则已为自己投保了。

而那第十位的存在则也显示了每个人身边都会有至少一位朋友是人寿保险从业员。
 
奈何,保险或保险公司也不骗人,而骗人的往往都是保险代理员。

人寿保险合约与其他保险合约一样,是一个指定承担风险的期限和条件的法律合约。

在契约法的监管下,任何合约只要符合应有元素,就有效,而合约当事人就必须履行合约中的责任。

对方的权益则是我方的义务,我方的责任就是对方的权益。

因此,那些指责保险公司骗人的,往往都是因为对其身在该合约内的权益有所误解,或根本不了解的人为多。

而这责任其实就落在保险代理员的身上,代理员有责任向投保客户解释保险合约内容,以确保对方了解,不然,赚取佣金岂不是不劳而获吗?

所以,你的保险代理员有否尽责向你解说,或草率了事游说,就成为了非常重要一环。

那么到底点头的六个人是否真的是买了保险呢?

头都点了,肯定是买了无误吧。只是值得探讨的是:“他们买对了吗?”我的保险应该怎样买?


以保障数额为导向
究竟我们应该以保费或保障来决定呢?如果你不想买错保险,那正确的方式,应该以保障数额来决定如何买保险。

我们投保是在未雨绸缪,为自身与家人备有储备金应急,同时也可替代我们的收入。

总的来说,我们应该以保障数额为导向。

通常刚刚毕业的社会新鲜人可以采用以下的简约方式计算:

●父母的生活费
如果一年会提供1万2000令吉生活费,而若某些疾病或意外提早离开后,希望可以把这份孝心延续10年,那么数额则是12万令吉。

●自身债务
若你有向亲戚贷款或有高等教育基金(PTPTN)债务,或父母有为你的教育做任何借贷,这些都应计算在内,因为,若人已不再,债务还是要还清。若你已向银行借贷购买汽车或房地产,也拥有信用卡债额,那这些也应在考量范围内。

●身后事
因个人宗教信仰而异,个人身后事费用会有不同的需求与价格。

●其他责任
若有为弟妹提供教育或生活费的意愿或责任,那么也可以把所需款项计算在内。

确保涵盖重病住院保障
这项计算方式是要算出当自己离世后所需要的“费用”;在某些情况,我们可能会患上严重疾病或残障,当这些情况发生时就肯定不止以上数字。

当严重疾病发生时,可能自己的生活费因此而增加,如额外长期药物费用,物理治疗费用,生活方式改变而增加的费用等。

由于最基本的人寿保险只为投保者提供死亡与终身残障的保障,那自己就必须确保该保单另设有涵盖至严重疾病的保障,若染上疾病后才发现买错保险就太迟了。

还有一项非常重要的,那就是住院保障。

科技发达让我们在经历病痛时,都可以寄望予医生的妙手回春及药物的起死回生之效。

医药通胀率极高
奈何医药费确实是如公认的意见般,不止昂贵,而且医药通胀率非常高,所以住院保障也异常重要。因此,务必确保你的保单中具有此项保障,且需拥有特高的终身顶限,以及高年限保额。

当然,你不会是一位一无所有的人,你也有财产的,对吧?

假设计算出来的死亡保障所需是15万令吉,你可以做以下调整:
所需保障150,000令吉,扣除:-存款户口现金5,000令吉-定期存款10,000令吉-基金投资6,000令吉
还需:129,000令吉
所以,其实只需要12万9000令吉的保障即可。

防无钱存款或投资 购买保险宜量力而为
其实我们对保障的需求是不会有尽头的,最重要是确保自己拥有一些合理的保障来确保家人生活无忧。

如果你容易被动摇,因为保险公司发送一些“加保邀请函”或你的代理员找你分享关于某些人意外后家人如何痛苦,就可以即时为你制造加保的“需要”,那么你是很容易成为“买重保险”一族。

咦,这样不好吗?
也不是不好,但是要点是由于人生有多重目标,我们也想在人生中达成多种理想,因此在每一种目标都需要财务能力来完成。

若你的现金流大部分都绑在保险,你的存款及为将来生活做投资的能力就会相对减低。

确保自己有足够的保障,买对低佣金的保险产品,然后把省下来的保费转移去累积自己的财富,以便为日后的生活增加胜算吧!

但无论如何,切记为自己增添一份单一意外保险,这可是最基本的保险。

确保资料无误
此外,未来我们也可以在网上通过保险聚合网以一站式方式,为自己从个别公司产品(由于直接购买因此保费会比通过代理员较低)做比较,选出较适合的产品,以达到省时省钱省麻烦的绩效。

还有,个人寿险的规划并不是给了首次保费及在一份提供12万9000令吉保障的保单申请表格签上名字就完成,相反,签名之前请确保自己的资料是完全正确,如:职业、生日日期、个人医疗病历。

因为这些资料的一些小错误或不准确,可能会导致日后在索偿时出现不必要的麻烦,最严重的错误如隐瞒了病历,可能导致该份保险合同无效,而最终只获得全缴过的保费退款。

如果有吸烟,也有喝酒,那就别在这些问题上写“不吸烟,不喝酒”。

提名受益人需知
根据2013年大马金融服务法令的第130章,投保人(你)是有权利提名受益人。大部分人只知道可以提名受益人,可是却不理解自身权利与局限。

简单来说,如果今天你未婚,你提名父母为受益人,这将会形成信托保单(trust policy),在信托保单下,保险公司理赔的保险金不再属于投保人遗产,将确保你的至亲可领取保险金全额。

若今天你未婚,在受益人的一栏写上了父母以外的名字(例如姐姐),这将形成非信托保单(non-trust policy)。

姐姐将以保单执行人的身分领取保险金,但有关保险金将会是你遗产的一部分,你姐姐必须依据遗嘱或根据1958年大马遗产分配法令来分配有关保险金,包括你的债权人。

看似小分别,其实影响非常大。若我们离开人间同时尚有债务在身,债主是可以向我们的遗产索偿,若是如此,那打算把钱留给姐姐的美意就会破灭。

若已婚且有妻儿者,提名妻儿就会形成信托保单,妻儿以外的提名都将形成非信托保单。

所以,提名受益人时要注意。如果你真的想让非信托保单的提名人成为受益人,那你就必须做额外的步骤,例如写遗嘱以及实行简单的遗产规划。

有人问,去年未婚时提名父亲为受益人了。

那么现在结婚了是否必须更改受益人?

答案是除非你想更改妻子为受益人,不然就没必要更改。

这是因为你进行这项提名时,你是未婚的,所以信托保单已经形成了。

其实,父母或妻儿,我们都对他们有责任,所以与其考虑更改受益人,不如为自己增添保障以保障他们的生活。

话虽如此,若今天提名第一任妻子,五年后再婚,那第一任妻子的提名则会被改为无效。

趁早买保险免后悔莫及
大多数人都应该存有一个问号:“哪一家保险公司的产品最好?”。

其实,产品都是大同小异,只是有些产品会在某方面做得较出色,有些产品则可能定价较高等等。

最好的产品是在我们需要理赔索偿时会做出赔偿,能肯定做到这一点,恐怕就只有在事故发生前已经生效的保单了。

所以切记,别拖拖拉拉到最后发生状况了才恨晚。

Saturday, August 27, 2016

【新】巴士服务新框架


经过重重商讨之后,新加坡陆路交通管理局(LTA)终于与新捷运(SBS Transit)及新加坡地铁(SMRT Corp)旗下巴士公司SMRT Buses就新的巴士路线外包模式(bus contracting model)达成协议。另外,淡马锡控股(Temasek Holdings)在此前宣布有意把新加坡地铁私有化。

巴士服务框架有所修改,以下是投资者须知的三个重点。

资产

陆交局决定不把既有巴士服务公司的巴士买过来,而是按这些资产的折旧额把巴士车队租下来。换言之,陆交局将以“分期付款”的形式,以相关资产的净账面值把这些资产买下来。

因此,投资者不可能从预期中脱售车队所获收益中分一杯羹,即期待中一次过的特别股息泡汤了。或许一些投资者对此难免感到失望。

不过,星展银行研究部(DBS Research)的分析师对陆交局不直接收购巴士资产的决定一点也不感到意外,因为较早前的计划已是希望按照一个租赁结构来分阶段接手相关资产。

合约

除了颁发合约给既有巴士服务公司外,英国巴士公司Tower Transit及新加坡的Go-Ahead两家巴士服务公司也获颁合约,入行提供服务。而目前的招标活动也正在物色第三家新业者。

至 于既有的服务业者方面,原定的九个配套已改为11个,因为一些路线将分区营运。新捷运及SMRT Buses将分别营运八个和三个配套,即总值53亿2,200万元的196条路线及总值18亿6,500万元的77条路线。这些合约为期两年至十年不等。 若以加权平均合约期计算,新捷运所获合约的期限约为七年,SMRT Buses约为六年。

是喜是优?

星展银行研究部的分析师认为这样的安排应该是好消息,因为在新的模式下,巴士服务公司的长期营运环境会比较稳定。

巴士服务公司的业绩长期以来令人摇头,因为营运成本及服务水平都与日提高,但车资上调幅度缓慢。在新的模式下,巴士公司将获得一笔固定收入,而巴士服务本身的盈亏将由政府来承担。这将让巴士公司能够更准确地预估营运现金流,进而把盈利水平稳定下来。

投资锦囊

星展银行研究部的分析师建议买入康福德高企业(ComfortDelgro)。康福德高乃新捷运的母公司。至于目前持有新加坡地铁股票的投资者,分析师建议接受私有化收购收购献议。兴业证券研究(RHB Research)给予康福德高‘买入’建议,目标价为3.25元。

Thursday, August 25, 2016

【新】Swiber控股接受司法管理后——4大重点


油气领域业者Swiber控股(Swiber Holdings)在约三个星期前接受司法管理。基于Swiber之前分别在6月6日和7月8日偿还了两批中期票据(MTN)的款项(1亿3,000万元和7,500万元),许多人都没有想到这家公司会出问题。

继Swiber之后,其他油气业者是否也会陷入困境?以下为投资者应注意的4个重点:

一、银行的准备金足够吗?

Swiber出问题之后,投资者最关心的课题就是:油气支援服务业者会令新加坡的银行面对多大的风险?

据估计,整体而言,油气支援服务业者的不良贷款率(NPL ratio)约为3%至15%,以目前的信贷周期来说算低。

但银行是否有足够的准备金呢?自2015年第三季以来,三家银行的准备金覆盖率已下跌。马来亚银行金英指出,假如油气支援服务业者的不良贷款率达到20%-30%,本地三家银行都必须增加准备金,星展集团(DBS)需要增加的数额最多。

二、投资者缺乏信心,但机会是否也同时出现?

Swiber无法偿债影响了本地股市的交投气氛。各项外在因素,如全球经济增长缓慢、英国决定脱离欧盟以及美国总统选举的选情不明朗,也影响了投资者的信心。

然而,新加坡的三家银行都拥有充足的资金,它们应能妥善地应对油气领域可能带来的冲击。

大华继显预测银行业的贷款增长将会提高,这将使它们的表现在下半年进步。

它也预测银行股将逐步回升,因为银行股的估值仍便宜,DBS的股价为股价与账面值比的0.89倍,华侨银行(OCBC)则为1倍。DBS的一级普通股本充足率为13.4%,OCBC则为12.7%。此外,DBS和OCBC的股息获益率仍颇具吸引力,分别为4%和4.2%。

在三家本地银行中,大华银行(UOB)借给油气业者的款项最少,而且它较能够调高信贷息差,马来亚银行金英因此给予UOB“买入”评级。

基于银行股的估值便宜,投资者可考虑买入。大华继显表示,近来油气领域面对的问题,令投资者有机会能趁低买入银行股。

三、油气领域仍难复苏

基于油价短期内应不可能回到每桶100美元的水平,大型石油企业的业绩也不理想,油气支援服务的价格应难以回升。就算油价上涨,业者的盈利应该也不会有太大的变化。

基于大型石油企业近来发布的业绩都无法达到它们所预测的水平,油气支援服务的价格应仍会受压。

四、投资者应避开油气服务业者如以斯拉和Pacific Radiance

有鉴于此,油气服务业者可能会面对现金流的问题。大华继显列出了一些可能面对问题的企业,其中包括以斯拉控股(Ezra Holdings)和Pacific Radiance

这两家公司的净杠杆水平相对较高,现金流也受到侵蚀。大华继显表示,这两家公司都没有财力雄厚、能在有需要时为它们注资的股东。

以斯拉控股——评级:卖出;目标价:0.026元
Pacific Radiance——评级:卖出;目标价:0.15元

【新】中闽百汇购物的3大优点


中闽百汇购物(Zhongmin Baihui Retail Group)是一家在新加坡交易所(SGX)挂牌的企业,其业务是在中国经营和管理百货公司及超级市场。

中闽百汇购物是福建省的大型连锁购物中心业者之一。其购物中心的地点优越,大部份都位于住宅、购物和商业区。

除此之外,这些购物中心也靠近公共交通枢纽、住宅区中心及交通要道。凯德集团在本地的许多商场也是如此,它们都相当靠近巴士或地铁转换站,许多人每天上、下班都会经过其商场,所以其商场的客流量相对稳定。

中闽百汇购物于1997年开设其首间百货公司,截至FY15,其百货公司的总数已达到14间,总楼面面积合计超过20万平方米。公司计划在FY16结束前使其百货公司的总数达到16间。
以下是公司截至FY15的四大收入来源:

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在公司的FY15总收入当中,货品销售额(包括超市售卖的所有产品如干货和新鲜食物以及珠宝首饰)所占的比重超过70%。

由于公司的购物中心地点优越,能够吸引大量人潮,许多知名品牌如周大生(Chow Tai Seng)和耐克(Nike)都乐于进驻其购物中心。特许专柜销售所带来的佣金也因此成为其第二大收入来源,同时也是目前最大的毛利来源。

公司的楼面出租率颇高,其购物中心的平均出租率约为95%。

社区店将带来盈利

中闽百汇购物于2016年1月在泉州开设了其首间社区店。这家规模相对较小的社区店预计会在1Q16开始为公司带来盈利。

由此看来,社区店从开业到取得盈利似乎不需要经过太长的时间(在一季之内即可获利),这可能是因为公司选择了正确的地点和产品组合。

公司计划在泉州开设第二家社区店。这家新店将分两层,底层的铺位将出租给其他店家,上层为超级市场。

在以泉州的社区店打响首炮之后,公司计划继续探寻商机,以推动社区店业务的发展。

持有大量现金,无债务

截至FY15,公司持有2亿6,810万人民币的现金,约占其总资产的50%。

下图显示,在FY11至FY15之间,公司的现金增加了超过200%,年复合增长率为32.2%。

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公司的营运现金流偏高,资本开支则相对偏低,原因是其租约的条件对它有利,令它能取得不错的利润。

在FY11至FY15之间,公司的营运现金流从2,650万人民币增加至1亿零260万人民币,几乎增加了三倍。

公司的FY15营运现金流下跌,原因是4Q15的天气比预期来得温暖而影响了其表现。下图显示,自FY11以来,公司的营运现金流持续提高,这一点展现了其获利能力。

目前,公司的账面上没有债务。


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派息稳定

公司为FY15派发的股息为每股0.045元。与FY13的每股0.01元相比,增幅超过三倍。

自FY13以来,公司已派发的股息总额,已经超过了它在上市时所筹得的730万元净收益。

基于公司持有大量现金,而且今年的资本开支偏低,它可能会在FY16派发更高的股息。

公司的12个月滚动本益比约为24.2倍,远低于中国同业的平均38.7倍。



Wednesday, August 24, 2016

【马】可口食品(Cocoaland Holdings)七个月内带来65%回报


在新加坡的邻里杂货店通常都能买到Lot 100糖果,如果仔细看一看糖果包装,原来马来西亚上市公司可口食品(Cocoaland Holdings)是这些糖果的生产商。投资于日常消费品与服务的业者是赚取回报的一种方法,而可口食品就是一个好例子。

图片来源:可口食品
图片来源:可口食品


可 口食品的业务是生产一系列的甜食,包括糖果、零食、威化饼、曲奇、汽水和果冻等等。公司也涉足于企业对企业的电子商贸市场,并为 GlaxoSmithKline、花莎尼控股(Fraser & Neave)、利宾纳(Ribena)、Pokka及Coffee Bean等企业代工生产瓶子。

众所周知,甜食市场的竞争十分激烈。到任何一家超市的糖果部逛一逛,我们不难发现玲琅满目、不同品牌的各种甜食。这些皆是可口食品的竞争对手。作为一家规模不算大的业者,或许我们会认为可口食品与业界内的巨头较劲是鸡蛋碰石头。

公司的收入和盈利在FY08至FY13之间的五年里翻了一倍

FY08收入及净利:1亿2,900万令吉/900万令吉

FY13收入及净利:2亿5,400万令吉/1,800万令吉

收入增幅:98%

净利增幅:100%

在经过一些研究之后,可口食品取得成功的一大原因是其管理层能够不断地扩大分销网络。其产品不仅仅在新马两地的霸级市场、超市和杂货店均有出售,这些产品也出口至中东、香港、台湾及越南等40多个地方,甚至是网购巨头亚马逊(Amazon.com)的平台上也可以买到可口食品的产品!

可口食品是由刘氏九兄弟在经营,他们合计持有公司的54.4%股份。他们九人在开发和营销自家品牌方面功不可没,像Lot 100、fruit10及Sour+等品牌都是他们经过一番努力之后的杰作。

大马花莎尼控股于2010年入股可口食品成为大股东之一,拥有可口食品的23.08%股份。花莎尼在大马及东南亚拥有最大的分销网络之一。在这个行业大哥的协助下,可口食品的分销渠道日益扩大。这是它能够大大地加强其“经济护城河”的主要因素。

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财 务表现方面,可口食品在2006至2013年之间录得销售额步步高升。其2008年的净利润率下跌7%,由于当时它大手笔斥资在大马及国际市场打广告和搞 促销。公司的净利润率继而在2011年回升至11%。在花莎尼的慷慨投资下,可口食品于2012及2013年积极地拓展业务,因此其2013年的业务开创成本攀升,令其净利润率回落至7%。

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可口食品公布其9M14的财报:

9M13收入及净利:1亿8,800万令吉/1,400万令吉
9M14收入及净利:1亿8,800万令吉/1,200万令吉
收入变化:0%
净利变化:下跌14%

其业绩差强人意,收入仅仅持平,但投资者预期的是有所增长。更糟的是,同期的盈利下跌14%。公司的出口销售额占其总销售额的35%至40%,而美元走弱影响了其表现,并导致其股价下跌。

公司管理层解释道,盈利下跌的主因是,大马当局于2013年1月1日开始实施最低工资政策,这令公司的业务开创成本和日常开支增加。公司也在越南、印尼及中国等市场积极地进行推广和营销活动。这些开支对公司未来的增长及盈利潜力起着一定的作用,相信其业绩将在几年之后恢复正常水平。

若 把公司盈利所面对的短期压力排除在外,公司的资产负债表显示它并没有任何债务,其流动资产与负债比为3.5比1。自2010年起,可口食品每年都有派息, 从2010年的每股4.4仙提高至2013年的6.5仙。其派息比例也一直保持在50%到60%之间。

公司也说过,它不会在2014年作出任何大型投资,直至盈利稳定下来为止。这表示,管理层正致力于提高公司的净利润率。由于2014年并没有任何庞大的资本开支,所以公司得以把任何多余的资本派发给股东。即便公司无法在短期内提高盈利,它也能在能力范围以内提高派息比例来维持每股股息的水平。


可口食品于2015年1月2日的股价为1.52令吉,相等于经调整现金流的8倍。这只股的4.3%股息获益率也算诱人。

可口食品股价。来源:金融时报

可口食品股价。来源:金融时报

这只股它于2015年5月获得投资基金Navis Asia以每股2.20令吉把它私有化的提议。一个星期之后,公司又获得印尼富商林逢生旗下第一太平(First Pacific)以每股2.70令吉把它私有化的献议。
当一只股的股价升幅比其基本面增长高出许多时,我们必须认真考虑是否要继续持有这只股。另一方面,在股价达到目标价时回吐套利的投资策略,以释放相关股票的投资价值。

在把股票卖掉之后,可口食品的股价甚至还升至2.94令吉。不过第一太平最终撤消其私有化收购献议。可口食品也宣布以1配3的形式发红股。其FY15盈利回升,由于之前的投资有助其厂房利用率提高;原料(白糖)成本减低;以及令吉兑美元走弱。

展望未来,公司管理层预期其出口至中国的销售额将会提高。但有其他方面的顾虑。FY15的盈利提高是因白糖价格特别便宜及令吉走弱。一旦白糖价格回升,可口食品的短期盈利将受到冲击。

投资锦囊

上述的个案研究显示,赚取格外丰厚的回报是可能办到的事,甚至是在短短几个月的时间内也可能办得到!你必须做的是,在股市中找到这样的良机。

但多数人面对的问题是,要物色到像可口食品这样的机会需要花很多时间来查找资料和进行研究,而许多全职工作人士缺乏的就是时间。即使你有的是时间,自己做研究和分析也是一件十分繁杂累人的事,并非每个人都愿意去做。

【理】公积金新建议 公积金终身入息递增计划


为协助新加坡人更有能力应付晚年时与日俱增的生活开销,公积金咨询委员会提出了新的退休计划建议。所谓建议,就是说这些计划仍未落实,虽然政府已经 接受了建议书。两项新建议是:公积金终身入息递增计划(CPF LIFE plan with escalating payouts),以及长期投资退休计划(Lifetime Retirement Investment Scheme,简称LRIS)。

公积金终身入息递增计划

选择这个计划的公积金会员将在开始提取每月入息时,获得比既有的固定入息少约20%的金额,但他的每月入息会逐年增加2%,以跟上通货膨胀。

很自然的,我们会想知道,这个新计划是否值得选择。在入息递增计划下,提取每月入息的第13年之后,每月入息才会超过目前的固定入息计划下的每月入息。

此外,即使你的递增入息额已超过固定入息额,这并不表示你的累计入息已高于固定入息计划下的累计入息。据估计,递增入息计划下的累计入息在约23年之后才会超过固定入息计划下的累计入息。

截图来源:狮城有约之十分访谈(2016年8月8日播出)

问题一:你对钱财规划和预算有多拿手?

如果你不懂得省钱和理财,又没有自律,或许你可考虑选择入息递增计划。这样一来,你的入息会随时间而增加,或多或少能缓解通胀所带来的冲击,而不会到时候有‘钱越来越不够用’的感觉。

长期投资退休计划(LRIS)

目前而言,公积金会员可利用部份的公积金存款,通过公积金投资计划(CPFIS)来进行投资,一系列的合格投资产品有200多个,并以主动式产品为主。这个计划比较适合对投资有所认识的公积金会员,因为所涉及的风险比较高。CPFIS下的投资产品是由金融机构通过中介推销给公积金会员。

至于在LRIS下,合格的投资产品比较少,但不失多元化的被动式工具。在既有的CPFIS下,由于投资产品是售卖给会员个人,所以投资者必须支付的费用可能会比较高。例如,买卖收费可高达投资额的3%,也可能另有1.75%的年度收费。

反观LRIS则将整体由一个基金管理人管理。根据独立咨询公司美世(Mercer)的估计数字,在LRIS下,投资者需要支付的年度收费可能仅仅为0.5%或更低。

问题二:你对投资有多拿手?

虽然许多人都会把额外的收入/资金用来投资,以便达到钱滚钱的目的。不过,在作投资之前所需做的准备功夫有时候会令一些人乍舌。不是每个人都有足够的时间和精神去查找资料和做投资研究。

根据人力部的统计数字显示,只有16%的公积金投资者能够通过CPFIS赚取高于2.5%的回报。这样看来,LRIS似乎是一个比较简单,或许也比较安全的选择,由于被动式的指数基金一向来都表现得比大部份主动式基金来得好。

Monday, August 22, 2016

【国际】美国银行股


那些热切追求高收益的投资者推高了消费必需品类股和公用事业股,但他们对另一种同样有着不错收益的股票却依然退避三舍,那就是银行股。不过这种情况应该改变了。

美 国六大银行股的平均股息收益率为2.3%,虽然比标准普尔500指数2.1%的收益率高不了多少,但与颇受欢迎的Consumer Staples Select Sector SPDR Fund的收益率相同,后者价格不断上涨,基于2016年每股收益的市盈率已经飙升至22倍,相比之下,主要银行股的平均市盈率为12倍。

一 部分优质银行股派发的股息尤为丰厚,比如摩根大通公司(JPMorgan Chase & Co., JPM)的股息收益率为2.9%,富国银行(Wells Fargo & Co., WFC)为3.1%。一些主要的区域性银行股也很具吸引力,例如BB&T的股息收益率为3.2%。

可以与高乐氏(Clorox Co., CLX)这样的典型消费必需品股比较一下:高乐氏股价连年上涨,目前的股息收益率仅为2.4%,市盈率达24倍,与科技股的估值水平类似。

投资者青睐消费必需品股的原因是,他们认为这些公司的股息收益率是安全的。在利率处于纪录低点的环境下,很难找到稳定的收益来源。实际上,新兴市场放缓以及来自独立新兴企业的竞争加剧等一系列因素都可能威胁到消费必需品股的股息。

相 比之下,大型银行的派息可能更安全。这些银行不同于金融危机中几乎倒闭的机构。银行业现在每年都接受美国联邦储备委员会(简称:美联储)的压力测试,以确 保即便遭遇异常艰难的形势也能维持股息和股票回购。美联储最近一次压力测试模拟了同时出现一个大型交易对手倒闭、一次级别等同于2009年的全球衰退以及 美国国债收益率为负值的情形。

不过银行股仍不被投资者青睐。KBW纳斯达克银行指数今年已累计下跌4%,而标普500指数同期上涨5%,消费必需品SPDR基金则上涨9%。

这可能是因为投资者理所当然地认为银行业是低利率环境中的输家。如果美国利率和日本、欧洲一样沦为负值,银行业的确会遭受损失。不过至少按照美联储压力测试的结果,即使在这种情况下,银行也能够存活并继续支付股息。

再来考虑相反的情形。如果利率最终上升,因股息而持有的估值过高的必需品类股和公用事业类股可能受到严重打击。但银行股有望反弹。

在投资者热烈追逐高收益的时候,不要忽视了美国银行股。美国银行股不仅提供可靠的收入,当利率最终上升时,还能带来资本收益。

【马】安利控股(Amway (Malaysia))2Q16净利下跌40%,派息减少


安利控股(Amway (Malaysia))报2Q16净利下跌39.6%至620万令吉,由于令吉走弱和产品价格提高使进口成本攀升,以及营运开支增加。

本季的收入上升43%至2亿6,890万令吉,由于在2015年4月实施消费税之前,1Q15产品大卖,之后2Q15的销售放缓,所以2Q16的收入相对较高。

1H16的净利下跌48.5%至2,420万令吉,主要是因进口成本攀升,以及40周年纪念的营销活动令推销奖励开支增加。1H16的收入提高12.7%至5亿7,480万令吉。

公司宣布派发每股5仙(0.05令吉)的第二轮单级股息,比上个财年的每股10仙来得低。

启示:展望未来,安利控股表示,下半年的营运环境将持续充满挑战,由于消费情绪依旧冷淡,并预期下半年的业绩将不如上半年。尽管如此,公司将继续投资于营销活动及Amway Business Owners安利会员基本设施。

Sunday, August 21, 2016

【理】发达国家年轻一辈会比父母穷的原因


法国经济学家汤玛斯·皮凯提(Thomas Piketty)在2013年出版了《21世纪资本论》(Capital in the Twenty-First Century)这本书,并提出了“r > g”(资本回报增幅高于经济增长)这个公式来解释为何贫富差距会扩大,因而声名大噪。


企业咨询机构麦肯锡(McKinsey & Company)在8月份发布了一份报告,其研究员指出,发达国家的年轻一辈,将来可能会比他们父母一辈穷,而其中一个原因与皮凯提的论调相呼应。

发达国家的家庭收入在过去十年持平或下跌

麦肯锡针对25个发达国家进行调查并发现,在2005年至2014年之间,65%至70%的家庭(5亿4,000万至5亿8,000万人)的实际收入(工资加上资本收益)持平或者下跌。而在1993年至2005年之间,收入持平或下跌的家庭只占不到2%。

如果这样的趋势持续下去的话,发达国家的年轻一辈,自然会比他们的父母一辈来得穷。

三大原因

麦肯锡表示,发达国家年轻一辈的收入下跌,原因在于:

一、2008年全球金融危机导致经济衰退

2008年发生的全球金融危机导致经济衰退,全球的总体需求(aggregate demand)随之减少,失业率大幅提高。
之后,全球经济复苏的步伐缓慢,产值及就业增长都减低甚至跌至负数,欧洲还面对欧债危机。在经济状况持续低靡的情况下,家庭收入因此下跌。

二、人口结构变化

人口结构变化也是家庭收入持平或减少的一大因素。随着生育率下跌,人口老化,每个家庭可工作的成年人因此减少,家庭收入跟着下跌。

三、工资占GDP的比重下跌

随着科技不断进步,生产力持续提高,企业对低技术员工的需求也跟着减少,劳工的工资在国内生产总值(GDP)所占的比重因此下跌。

麦肯锡在其报告中指出,在1970年至2014年间,其调查的6个国家的工资占GDP比重平均下跌了5%。但美国和西欧企业的盈利却在过去三十年内持续增加,其中不少款项应该都成了公司股东的资本收益,即皮凯提所说的资本回报。


基于电脑和机器人可处理的工作越来越多,自动化将取代人力,许多工作可能因此而消失,低技术劳工的收入将因此受到影响。


家庭收入持平或下跌可能造成的问题

麦肯锡在报告中指出,家庭收入下跌将造成一些问题。比方说,人们可能会减少花费,这将影响市场需求及经济增长,而政府可能也要拨出更多款项来提供福利。

此外,当人们的收入难以提高,他们对全球化、自由贸易和外来移民可能会有负面的看法,如认为外来货品及移民抢走了他们的工作。


综上所述,如果人口结构持续改变,科技不断取代人力,而“r > g”这个公式也是正确的,那我们就应该好好累积资本,学习投资,拥有可带来固定收入或升值的资产。

Friday, August 19, 2016

【新】安泓投资(Admiral Investment):亚洲酒店房地产投资信托诱人的原因


在这十年来,除了股票投资外,酒店投资已成为新加坡及其他地区投资者的另一选择。按传统而言,酒店的重点是在于其日常营运活动。一家酒店成功与否将取决于其品牌、营销策略及日常营运,这些都不是其他商业房地产活动的重点。


万豪酒店作为例子

1993 年,酒店业主兼经营商万豪(Marriott)分拆为万豪服务(Host Marriott)及万豪国际(Marriott International)两家企业。万豪服务负责业权方面的活动,在北美拥有万豪酒店资产。而万豪国际是负责经营酒店,并拥有万豪品牌。

在重组后,万豪酒店资产归万豪服务拥有,但这些酒店是通过管理协议,由万豪国际来管理和经营。万豪国际也会塑造品牌及执行营销策略,同时维持个别酒店的服务素质。这样的安排免去了万豪服务必须兼顾酒店日常营运大小事务的麻烦。


现在的酒店业主也是“买入后长期持有”型的投资者

与其他商业房地产的业主无异,如今的酒店业主只专注于投资策略,例如收购后长期拥有、装潢和发展等等,均把焦点放于投资回报及资本管理上。

酒店房地产投资信托现已成为纯酒店业主,为散户投资者提供一个涉足于亚太区酒店领域的机会。此外,在过去二十年里,提供有限服务形式的酒店(非全面服务)已在亚洲及世界其他主要地区落户。

尽管旅游市场与日扩大使需求增加是带动酒店投资的主因,但把酒店业权和营运活动分开的模式也进一步刺激这个领域的投资活动。一般房地产私募投资基金旗下酒店资产,乃至纯酒店资产私募投资基金都给予更多、更大的投资者涉足于这个领域的机会。

基于对酒店住客最重要的是客房这个概念,有限服务酒店把全面服务酒店所提供的许多传统服务和设施都省略掉了。如此一来,相关的投资额及营运成本将会减低,令酒店投资带来更稳定的收入,而总回报也和其他商业房地产并驾齐驱或稍微高出一些。


酒店投资风险降低的因素

在从前,机构投资者会认为酒店的风险比办公楼或零售地产高,但现在有数个因素把酒店投资的传统风险降低了。

首先,把酒店业权及日常营运活动分拆开来的模式令酒店生意转变为酒店品牌。而拥有酒店业权的机构现在更能专注于投资策略方面的活动。

第二,由人工智能操作的收入管理系统让连锁酒店集团能对入住率、每日平均房费及每间可用客房平均收入等数据作出及时的反应。这比以往依赖个别酒店管理层的片面式管理活动更有效率,从而有助提高收入。

再者,有限服务酒店模式的营运成本较低让酒店市场得以减低季节因素所造成的影响。大部份酒店市场往往都会经历旺季和淡季,唯有大城市内的酒店例外。如果旺季不够旺,传统式的全面服务酒店在旺季取得的收入可能不足以支出全年的营运成本。

另一方面,由于有限服务酒店仅提供部份的酒店设施,所以大部份楼面都是客房。加上它们的客房面积一般上比较小,通常只有全面服务酒店客房的三分之二或一半。


所需员工较少,营运毛利率提高

仅提供部份服务和设施也意味着,有限服务酒店所需要的员工比较少。分析结果显示,有限服务酒店的员工人数只占全面服务酒店的三分之一以下,而两家酒店的规模不相上下。

这表示,有限服务酒店的营运毛利率会提高20个百分点。较高的营运毛利率意味着,能够达到收支平衡的每间可用客房平均收入及入住率也会相应地下降。若把规模相似的有限服务酒店与全面服务酒店作比较,前者的收支平衡入住率约为30%到40%,后者则需要60%以上的入住率。


总结:如今的酒店投资比商业地产投资的风险较低

在安泓投资所研究的大部份酒店市场中,酒店资产的获益率比办公楼或零售地产高出100至300个基点。譬如,香港的零售楼面一般上能取得约3%的获益率,但酒店却能带来约5%的获益率。
办公楼、零售地产及酒店资产的资本升值额大同小异。在按风险作出调整之后,酒店投资的回报与其他商业地产相似,甚至是稍微高出一些。

现在的酒店资产犹如二三十年前的物流资产。当时的投资者对物流资产是否具备长期投资价值抱着怀疑的态度。不过,在把资产业权和日常营运活动分开的模式日趋成熟之后,多个不同市场的物流资产曾一度在一段长时间内不断增值。

随着物流资产和办公楼的获益率差距收窄,如今许多市场中的物流资产的资本回报率已经与办公楼或零售地产平起平坐,尤其是在房地产投资信托(REIT)十分活跃的市场。

酒店资产也具备与物流资产类似的潜能,尤其是有限服务式的酒店。

Thursday, August 18, 2016

【理】AK: 两道由中央公积金局回答的问题



问了中央公积金局(CPF Board)两道问题

问题 1:普通户口(OA)及特别、保健储蓄和退休户口(SMRA)怎样可以赚取1%的额外利息?

回答: 目前1%额外年利率是给予公积金会员在其所有户口中的首$60,000存款。

这$60,000 来自哪些户口是有优先次序:

1. 退休户口 (RA);包括在公积金终身入息计划(CPF LIFE)用来支付年金的余款

2. 普通户口 (OA), 最高限额为 $20,000

3. 特别户口(SA)

4. 保健储蓄户口 (MA)

一般而言,CPF的利息是每月结算,并会每年一次把复利息记入会员的个别户口。

退休户口达到全额存款(FRS)后,余款将会存在普通或特别户口,而会员可申请提取余额。

当会员达到55岁或以上,他们可以在全年任何时间申请提取余款,最重要是他们户口内有可提取的余款。公积金局在收到会员的申请后便会作出评估。

问题 2:假设会员的退休户口达到全额存款 ($X),并在最低存额填补计划下 (MSTU)存入了 ($Y,包括利息),在55岁时,他可以把$Y 提取吗 ?

回答: $Y的存额填补是不可以提取,因为这些款项是留作会员退休后所需。 会员不可以申请提取存额填补来:

(a)支付教育、投资、保险、房屋等费用;

(b) 如果会员的退休户口未能够达到全额存款,他可以利用其物业作为抵押;

(c)会员也可申请豁免达到公积金最低存款计划下的要求

【新】贤能(LHN)自上市下跌35% 后出现一线生机


虽然近年来有些首次公开售股(IPO)公司受到很多投资者的追捧,股价快速飙升,但有些新IPO的股价却停滞不前,欠缺动力。尽管这些公司的股价表现不佳,可是其中部分公司的业务不但引人注目,而且拥有不错的潜力。

吸引目光的公司是在2015年4月13日以每股0.23元于新加坡交易所凯利板上市的房地产管理服务集团贤能(LHN)

在上市后的几个星期,公司的股价难以持守或逗留在招股价之上,甚至一度下跌多达54.3%至0.125元。贤能在8月4日报收在0.15元。

业务概览

贤能的业务主要分为三个部分,分别为空间资源管理(space optimisation)、设施管理(facilities management)及物流服务(logistics services)。空间资源管理部门专为一些空置、老旧及未有充分利用的建筑物注入生气来提高它们的价值,这个部门是集团的主要收入来源,占了其FY15营业额的74.5%

另一方面,设施管理部门专为公司自身的产业以及一些外部产业提供停车场、保安及设施管理服务。拥有一个内部设施管理部门对其重要的空间资源管理业务来说是一个优势,因为除了节省成本外,也可令运作更灵活、更快速

至于公司的物流服务部门则提供一站式物流方案,包括运输、仓库及货柜场服务。这个部门专为油气及化学品领域服务,后者一般上可提供较高毛利。 这个独特行业的入门门槛甚高,鉴于需要符合化学品及石油运输条例、员工训练及取得相关证书。这个部门也在2015年向海外进军,并在泰国林查班港(Laem Chabang)添加一个货柜场。

空间资源管理探究

由于空间资源管理业务是贤能的主要收入来源,我们把焦点放在这个业务上。

这个业务主要是承接一些空置、老旧及未有充分利用的建筑物的主租约(或收购),并把它们改观来增加其净可出租面积及潜在租金收益。翻新工程包括重新翻刷产业的外观、间隔工程及改善现有设施,如洗手间等,有关工程大约耗时3个至6个月。据了解,调配后的空间可以令租金提高至40%

集团目前管理39个产业,大部分在新加坡,所包括的资产类别包括工业、商业及住宅。贤能表示,在接下新主租约之前,公司确保能取得有关空间的管理权。

虽然租赁市场受到经济前景偏软影响,但贤能的工业及商业产业在1H16分别取得93%及94%出租率。与此同时,在截至9月30日的FY15,续租租约的比率达到70%。

公司通过不同管道(包括采用数码市场)来推销其产业是令其出租率得以维持的原因之一。 另外,贤能也让租户在租约期间可灵活租用更大的空间及与租户建立起良好关系也是其能留住租户的原因。

尽管疲弱市场预期会对业务带来一些负面冲击,但管理层目前不会太过忧虑,因为其产业的租金具竞争力。贤能的产业大部分是在市中心边缘,让公司能以较低的租金(比市中心低),为租户提供一个适中的位置

管理层表示,集团的产业受那些不符合租用轻工业(B1)地区的租户欢迎,尤其是那些创意公司及中小型企业。

低迷中见商机

虽然经济放缓为许多业务带来挑战,但贤能却看到增长商机。在表现失色的产业市场中,集团发现不少具吸引力的收购,尤其是拥有长期租约的低价产业。

话虽如此,管理层在进行新收购时依然会采取保守态度,包括通过合资方式进行。贤能在购入38宏茂桥第二期工业园便是通过50%合资公司进行,它也在通过另一个合资买入位于黄金大厦(Golden Mile Tower)的停车场。

通过合资方式进行收购可以减低集团对个别产业需要承担的风险,同时可以减低资本开支。此外,这些收购产业将由贤能管理,让其可从管理费中受惠。

新概念、海外扩张推动增长

除了传统的租赁业务(把产业的个别单位出租)外,贤能也探讨新概念,像其GreenHub服务办公司品牌及工作+储存(Work+Store)空间。前者提供服务办公室方案,把个别工作台出租;后者提供附有全面综合自助储物的工作空间。 这些概览对准另一个组别的终端用户,主要是小型公司及电子商贸业务,以至新的初创公司

与此同时,集团也放眼海外。贤能通过在雅加达的GreenHub服务办公室进军印尼(目前已增加至两个),并在缅甸成立其首个GreenHub服务性公寓。此外,正如上述提到,贤能的物流业务也进军泰国,在当地添加一个货柜场。

新概念(依然在起步阶段)及向海外进军都可能成为集团的增长动力。管理层补充,无论是在新加坡及海外扩张,公司将持开放态度。

总结

基于0.15元收盘价,贤能是以低于招股价34.8%交易。从招股书看到,集团计划把FY15及FY16最少20%净利派作股息。

FY15 每股派息为0.003元,而公司的净利受到上市开支拖累。 公司已为1H16派发每股0.002元中期股息,由于盈利增加。如果2H16营运表现得以维持,投资者可能在FY16获得更多每股派息。话虽如此,公司还没有为将来定下正式的派息政策。

整体而言,贤能的业务表现依然稳定,而投资者在作出任可投资决定之前,请多加留意这只股在未来几个季度的表现。由于这只股的股价自上市后跌了不少,投资者不妨对这只便宜股的动向多加留意。

Wednesday, August 17, 2016

【理】财经辩论:散户能不能学巴菲特


投资大师巴菲特(Warren Buffett)说过,人生就像雪球。重要的是找到湿的雪,以及长长的山坡。

Life is like a snowball. The important thing is finding wet snow and a really long hill.


很多投资者都将巴菲特视为学习对象,仔细钻研他的投资理念和方法。但是,究竟散户能不能照着巴菲特的方法来投资呢?依样画葫芦,究竟会滚出雪球,还是跟着雪球一起滚下山?

正方:巴菲特的理念能学习

学习当然不是全盘照抄,他做什么,你就做什么,而是在清楚你和巴菲特有何差异的前提之下,学习他的投资态度和基本投资原则:

一、价值投资的理念

价值投资(value investing)就是找出股价尚未反映业务价值、具有“安全边际”(margin of safety)的股票,然后等待股价上涨以赚取价差。以折扣买进,以较高的价格卖出,这是简单易懂的投资道理。

二、能力圈

巴菲特相当重视个人的“能力圈”(circle of competence),也就是投资者的知识范围。他曾经说过:“你并不需要成为所有领域的专家,对每一家或多家企业了如指掌。你只要能够评估在你能力圈之内的企业。能力圈的大小并不是非常重要;知道能力圈的范围才是至关重要的事情。”

三、贵精不贵多

有句话说,“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”,但投资并不是“把鸡蛋放到越多篮子里越好”。巴菲特说过:“你不必认识所有的上市公司,只须集中掌握几家公司的资讯,做正确的评估,便可以了。”

四、不要跟着“市场先生”起舞

“市场先生”(Mr. Market)是巴菲特的老师本杰明·格雷厄姆(Benjamin Graham)用来形容市场行情的词汇。巴菲特的“投资三大武器”是:现金、情绪和资讯。他认为,股价变化往往都是受投资者的情绪影响,所以投资千万不能被“市场先生”摆布,投资者必须学会“在别人恐慌时贪婪,在别人贪婪时恐慌”。

五、大量阅读和做研究

如前所述,巴菲特的“投资三大武器”之一是资讯。巴菲特获取资讯的其中一个方法就是阅读企业的业绩报告(annual report)。他会阅读一家企业好几年的业绩报告,从而了解管理层所采用的策略产生了怎样的效果,同时也会阅读同业内其他企业的业绩报告以作比较。

巴菲特:”你学不了我的。”

反方:巴菲特有优势,散户学不来

一、巴菲特开公司投资,是机构投资者

很多人都忘了,巴菲特是通过波克夏·哈萨威(Berkshire Hathaway)来投资,波克夏是机构投资者(institutional investor),其优势在于能够同时投资于多家公司以分散风险,以一般散户的财力来说,要像巴菲特那样分散投资似乎不大可能。

二、投资期不同

波克夏是机构投资者,可以长期持有股票,慢慢等到股价反映业务的真正价值。但是散户可能没有那样的耐性,而且他们也可能有其他财务需要,如买房子、买车子、结婚、出国度假等等。巴菲特“hold得住”,你却未必能。


三、分析能力的差距

巴菲特能聘用分析师来帮他进行研究,从而接触到各企业的管理层,掌握更多市场和企业资讯,这些都是散户无法办到的。

四、资金优势

如前所述,散户的资金有限,而且在不同的人生阶段有不同的财务需求,所以必须合理分配资金。巴菲特则不同,波克夏旗下的公司能够持续带来资金,比如汽车保险公司盖可(GEICO)收取的保费。随着波克夏不断发展,其资金也大幅增加。

五、你不是巴菲特

最后一点,散户学不了巴菲特,因为你不是巴菲特——巴菲特有名气、有声望。有时候,只要他买入某只股,那只股就会涨。此外,他可以买下整家公司,或者与上市企业讨价还价,以较低的价钱买到股票。一般散户根本不可能做到这些事情。

结语

投资始终是个人的事,需要考虑个人的财务状况、投资目标以及可承担的风险。散户要学巴菲特,不能邯郸学步。他拥有的条件和优势,我们可望而不可及,但我们可以视自己的条件和能力,灵活地运用巴菲特的投资原则。

【国际】马云打造媒体王国的5个原因


马云(Jack Ma)旗下的蚂蚁金服(Ant Financial)正考虑入股中国知名财经媒体财新传媒(Caixin Media)。

阿里巴巴在去年底以2亿6,600万美元收购了香港英文报章《南华早报》(South China Morning Post)。若马云成功入股财新传媒,其媒体王国的版图将进一步扩大。

马云=媒体大亨

在收购《南华早报》之前,马云已经通过直接或间接的方式拥有24家媒体的股份,其中包括社交媒体(如新浪微博)、商业类期刊(如虎嗅网、商业评论、天下网商)、新闻媒体(如第一财经、封面传媒、北京青年报)和娱乐影视平台(如阿里巴巴影业及华谊兄弟)。

打造媒体王国的目的

媒体的功能包括传播资讯、教育、娱乐、影响社会舆论。马云为何要打造媒体王国呢?以下是综合了网上的分析及马云的言论得出的一些原因:

一、广告收入

媒体的一大收入来源是广告。马云在去年双十一期间接受彭博电视(Bloomberg TV)采访时曾表示,中小企业需要媒体推广产品和服务,而其公司的广告收入巨大,通过利用其公司的数据,媒体能够更准确地报导经济消息。
但是,平面广告可带来的收入正逐渐减少,网络广告的竞争也相当激烈,马云打造媒体王国,难道只是为了靠广告赚钱?

二、推动文化发展

马云在2013年接受《南华早报》采访时曾说,中国现在的问题是,有钱没脑子,文化太差,口袋满了,脑袋空了,如果文化产业不起来,中国就是个暴发户国家,不能持久的。娱乐文化可能是最好的,让人们开始懂得什么是生活时代。
马云当时表示,这就像我们每个人一样,家里有了钱,第一天想到的,给孩子读好的书。 今天我们有了钱,第一天想到的是给老百姓好的文化生活。

阿里巴巴影业为投资于《不可能的任务5》的其中一家制作公司
阿里巴巴影业为投资于《不可能的任务5》的其中一家制作公司

三、中国电影业前景光明

中国的电影业正在蓬勃发展,咨询机构麦肯锡公司(McKinsey & Company)的荣誉董事兼高级外部顾问Gordon Orr之前就预测,步入2016年,将会有一部中国电影能在国内取得5亿美元的票房。

截至去年9月,中国制作的电影《捉妖记》取得了3亿8,000万美元的票房,《港囧》的票房也超过了2亿美元。在去年中国票房最佳的十部电影当中,有超过一半是本土制作,占了总票房的60%。

影星赵薇是阿里巴巴影业的第二大股东
影星赵薇是阿里巴巴影业的第二大股东

四、社会公益

虽然纸媒的平面广告收入正逐渐下跌,但麦肯锡曾指出,尽管报章在数码时代面对诸多挑战,许多消费者仍较信赖报章,同时也认为报章广告的资讯较翔实。
通过拥有或资助具公信力的新闻媒体,确保这些机构能持续运作下去,而且不干涉它们的报道方针,对马云或阿里巴巴的形象将有很大的帮助。


五、帮助中共控制舆论?

但是,也有人认为,马云收购新闻媒体,目的在于控制新闻和舆论,从而讨好中共。

买老牌香港英文报是为了控制媒体?(图片来源:彭博社)
买老牌香港英文报是为了讨好中共?(图片来源:彭博社)

迪士尼可成为参考对象

全球目前最赚钱、最会“说故事”的媒体集团就是美国的迪士尼(Disney)。其盈利在过去五年翻倍至84亿美元,股价在过去十年也上涨了将近五倍。

迪 士尼的策略是以电影为中心,同时经营主题公园、出版、电视、音乐和电影周边产品业务。比方说,迪士尼旗下的漫威(Marvel)超级英雄如钢铁人 (Iron Man)、美国队长(Captain America)及《星际大战》(Star Wars)系列电影,都是“会下金蛋的金鹅”。

如果马云的媒体王国能朝这个方向发展,而且做出一番成绩,那将是相当了不起的一件事。

中国影视业能赶上西方的发展吗?
中国影视业能赶上西方的发展吗?(图片来源:漫威)

投资者不怎么乐观

但是,如果以阿里巴巴影业(在港交所挂牌)和华谊兄弟(在深证交易所挂牌)的股价来看,投资者似乎对影视业的前景不是很乐观。

过去一年来,这两只股都从52周高位下跌了超过一半。

阿里巴巴影业的1年图表(来源:彭博社)
阿里巴巴影业的1年图表(来源:彭博社)
华谊兄弟的1年图表(来源:彭博社)
华谊兄弟的1年图表(来源:彭博社)


【马】速柏玛(Supermax Corporation)拟在新加坡、美国及英国设隐形眼镜厂


橡胶手套生产商速柏玛(Supermax Corporation)计划在接下来10年内,把其隐形眼镜产能从目前的4,000万个增加至20亿个,并计划在新加坡、美国及英国开设隐形眼镜厂。

公司的管理层指出,大马将依旧是公司的主要生产基地,但在国内物色专才并不容易。公司至少95%的员工为工程师,最低学历为大学毕业生。

公司正为在新加坡开设隐形眼镜厂办理申请手续,并预期将在明年获得新加坡当局的批准。

公司是在2015年开拓隐形眼镜生产业务,并首先在雪兰莪州的双溪武洛(Sungai Buloh)设厂生产干镜片(隐形眼镜的半成品)。不过,公司仍有待国际标准认证机构ISO的认证,之后方能为其产品进行注册(预期在4Q16之前),并开始销售产品。

启示:速 柏玛对其新的隐形眼镜业务投资了6,500万令吉,并将在今年底之前再斥资多3,000万令吉来在1Q17之前把隐形眼镜产能提高至7,000万个。虽然 不预期这个新业务将在短期内带来回报,但管理层的目的是公司未来的长期利益。与此同时,公司将继续按需求增长而扩充其手套业务。

Tuesday, August 16, 2016

【新】两只可能从新加坡第5个海水淡化厂受惠的股票


相信大家都知道,新加坡这个弹丸之国,可以收集及储存雨水的土地有限,因此,我国需要不断想方设法,找出新点子及发展新技术来确保本地水供可以源源不绝。

在2005年9月,新加坡第一个海水淡化厂开始运作,这个新泉海水淡化(SingSpring)可以每日供水3,000万加仑。再加上在2015年开始启用、目前每日供水7,000万加仑的大泉海水淡化厂(Tuaspring),两者现在可为我国提供25%每日用水。新加坡的每日用水量为4亿3,000万加仑。因此,我国的水供必须变得多元及可持续。

在第二个海水淡化厂启用后,公用事业局(PUB)也为在大士(Tuas)兴建第三个海水淡化厂颁出一份合约,后者预期在2017年开始运作。

第4及第5个厂房已在计划中?

在2016年4月,PUB为新加坡第四个海水淡化厂招标,后者将会兴建在滨海东(Marina East),并预期在2019年完工,到时将可为新加坡每日添加大约3,000万加仑水供。

兴建第四个厂房是政府扩大海水淡化及新生水(NEWater)产能计划的一部分,目的是至2060年,能为我国提供85%水供,到时预期我国的每日用水量将从目前的4亿3,000万加仑翻倍。成功的投标者将签订25年的供水协议,为PUB提供淡化海水。

在公布兴建第四个海水淡化厂的短短三个月后,PUB在2016年7月宣布接下来将会在裕廊岛(Jurong Island)兴建第5个海水淡化厂,并预期在2020年建成,为新加坡的每日水供再添加3,000万加仑。

随着新加坡政府积极扩充新加坡的海水淡化领域来应付不断增加的需求,两家可能从中受惠的新加坡上市企业分别是凯发和胜科工业。

1.凯发

在新加坡,谈到“水处理”及“海水淡化”,凯发(Hyflux)应该算是佼佼者。除了在新加坡运作首两个海水淡化厂外,凯发在海外市场经营海水淡化厂也经验老道。

除了在新加坡经营新泉及大泉海水淡化厂外,凯发目前也在阿尔及利亚经营两个海水淡化厂及在中国经营一个海水淡化厂,合共的产能每日超过3亿1,700万加仑。

新加坡大泉海水淡化厂
Source: Hyflux
资料来源:凯发

除了从政府取得海水淡化项目外,凯发也从政府获得不少其他与水处理相关的项目像废水处理与回收设施,以及在大士运作一个垃圾发电厂。

除此之外,相信令人最兴奋的是新加坡目前的海水淡化厂只是使用逆向渗透(reverse osmosis)技术。这个方法是逼使海水透过薄膜来去除溶解盐及矿物质。凯发在2000年代初期就是利用这个逆向渗透技术来为工业及住宅用水进行处理而令其深入民心。

另一方面,凯发对逆向渗透技术的倚赖至2060年可能成为其致命伤,因为PUB表示: “新加坡海水淡化厂目前使用的逆向渗透技术,每立方米需要3,500千瓦(kWh)用电量. . .可是,到了2060年,这个方法所需要的用电量将会是2016年的4倍。”

展望未来,我们将探讨低能量的海水淡化技术来确保淡化海水能够一直可持续供应。PUB的目标是把用于淡化海水的能源减半。

从上述说明可以清楚知道,PUB正考虑在未来淘汰逆向渗透技术,并寻求更节能的方法来生产饮用水。因此,如果凯发未能研发新技术来达到PUB的需求,它很有可能失去其在新加坡海水淡化领域的龙头地位。

然而,如果取得经营第4及第5个海水淡化厂的合约,最终将令凯发的收入受惠。

可是,投资者需要注意的一个风险是,凯发历来都是以债务为项目融资。为启动新项目,凯发可能需要筹集额外资金,鉴于其截至2016年3月31日的现金额“只得”1亿8,150万元,而凯发近几年持有的现金也不断减少。

如果情况属实,凯发一旦取得新项目,其资产负债表可能需要承担更多债务。凯发在1Q16(截至2016年3月31日)蒙12亿元净债务,总负债与股本比率为3.8倍。

无论如何,政府宣布新海水淡化项目已经令市场重新对凯发股票的注意。虽然在过去几个月,凯发的股价波动不大,但其股票的每日交易量很明显有所增加。截至2016年7月26日,凯发的股价报收在0.59元。


2. 胜科工业

另一个在海水淡化领域受到重视的商家是胜科工业(SembCorp Industries),尽管它在新加坡海水淡化领域的名声不及凯发。

胜科在新加坡海水淡化领域的知名度不高是因为它还没有从PUB获得海水淡化合约。目前,胜科在阿联酋及阿曼开发、拥有及经营大型综合发电及海水淡化厂,并使用多种不同的海水淡化技术,像多级闪燃精馏(multi-stage flash)及逆向渗透。

阿联酋富查伊拉发电及海水淡化厂
Source: SembCorp Industries
资料来源:胜科工业

利用新加坡海水淡化厂的同样技术,再加上其在海外经营海水淡化厂的经验,胜科肯定有机会取得PUB的新项目。

可是,凯发依然最有可能取得新项目。从技术角度来看,用于海水淡化过程的技术需求十分严谨,以确保能源效益及经过处理的水必须维持高品质。

因此, 政府必定会小心评估每一家提交标书的公司,包括其历史、往绩、经验及技术等。从这个角度来看,凯发肯定是一马当先。

可是,凯发今时今日所面对的竞争者比当年其投标新泉及大泉项目时多。

除了胜科工业外,其他有兴趣的上市公司包括吉宝企业(Keppel Corporation)、中国光大水务( China Everbright Water)及上海事业环境控股(SIIC Environment Holdings),以至海外企业,像在香港上市的北控水务集团(Beijing Enterprises Water Group) 也虎视眈眈。如果政府开放市场给海外商家,凯发必须为面对激烈竞争而做好准备。

【国际】优步IPO为何宜早不宜迟


优步(Uber Technologies Inc.)最近以10亿美元将中国业务出售给滴滴出行科技有限公司(Didi Chuxing Technology Co., 简称:滴滴出行),并相应获得后者约20%的股权,这桩交易被普遍视为优步迈向首次公开募股(IPO)的一步。

情况也确实如此。优步首席执行长卡兰尼克(Travis Kalanick)曾表示,优步在中国每年亏损10亿美元;甩掉这些亏损会增加优步IPO的可能性。

但这也在很大程度上掩盖了优步未来18个月内寻求上市的真实动机。促使优步上市的原因还有一个,那就是这家公司的收入增长可能很快大幅放缓,如果目前还没有开始放缓的话。

既然优步股东希望获得尽可能高的估值,那么对一直没有实现盈利的优步来说,最好是赶在收入增长大幅放缓前就进行IPO。如果选对了时机,即使估值高于近期的680亿美元,也能让股民相信买到了一只物美价廉的股票。

数据公司CB Insights首席执行长Anand Sanwal表示,从IPO的角度看,难点在于优步希望获得650亿美元以上的估值,所以在推介时很难将其描绘成一只成长股。

之所以这样论断,不光是因为有大数定律,其实还有别的原因导致优步的增长放缓或是很快会导致其放缓。

首先,优步在美国市场主打的拼车服务可能已接近饱和。市场研究机构eMarketer在5月份预测,美国市场拼车服务的使用人次增速将在2018年放缓至7.2%,2017年预计为13.3%。

虽然老用户可能会更频繁地使用优步拼车服务,但或许也不足以证明优步当前估值的合理性。

问 题的症结在于,优步迄今为止的收入和利润的爆炸性增长,实际上都是拼车市场中比较容易摘到的那些果实,而要继续保持当前的高增长,就必须向郊区和二线城市 渗透,那里居民较为稀少,辅助性的交通选择也有限,产生的收入或人均叫车次数都不能与规模更大和人口更稠密的大城市相提并论。

与此同时,来自竞争对手和签约司机的压力也会越来越多地迫使优步降低在美国市场的利润率。

传统的观点认为,拼车市场是一个赢者通吃的市场。但许多本土竞争对手的涌现以及海外竞争对手对优步的轻松模仿都证明,进入这个市场的门槛更多的是资本层面而不是技术层面。

优步的第二个增长点是海外。该公司已在全球72个国家和超过400座城市开展业务。虽然退出了中国,但一位了解优步计划的人士表示,该公司正在调整资源,其中,专门服务于中国市场的150名工程师将被重新部署到包括拉美和东南亚在内的其他市场。

这位人士还表示,中国业务在优步总出行订单量中约占40%的份额,但收入只占15%。这说明优步和像Facebook Inc. (FB)这样的公司在海外其实面临一个很大的问题,那就是非发达国家的利润率要比发达国家低得多。

优步称今年前六个月共完成10亿份订单,使该公司2009年3月成立以来完成的订单总数增加了一倍至20亿。由于这些增长大部分来自海外,对收入的贡献微乎其微,而根据优步自己的账目,甚至还拉低了利润。

优步还提到开拓货运市场,但在这方面似乎也没有特殊优势,何况还要面对亚马逊公司(Amazon.com Inc., AMZN)这种强大而老练的竞争对手。

再说科技。优步大力宣扬的用自动驾驶汽车取代司机的宏伟抱负也许只对那些愿意等上几十年的投资者有意义。

卡兰尼克曾表示,优步会尽可能推迟IPO,但对具体时间他不予置评。据了解相关计划的知情人士称,优步拥有大约130亿美元现金、可用信贷额度和借款。这意味着优步无需通过上市为目前的业务融资。

但优步的一些股东,其中包括一些董事会成员,却成为优步向滴滴出行出售中国业务的推手。这些股东明白为什么要赶在收入增长停滞前让优步上市。

还 要记住一点:IPO是旅程的开始,不是结束。Facebook Inc. 2012年上市时估值达到创纪录的1,040亿美元,最初的表现非常糟糕,短短三个月内市值就蒸发了约一半,但目前Facebook的估值超过3,500 亿美元。如果优步也有这样的表现,想必股东不会抱怨。

【房】产业倾情:三法并施 保障购屋者


一窝蜂,是种羊群心理,看到人抢也跟着疯抢,彷佛不抢或抢慢一点,就像输了一样。

投资产业,看到人买我也买,人要我也要,也不管三七二十一,一味盲目跟从就是。

幸运的话,或许你跟对了,买到一间风水屋;不幸的话,或许你追涨买高、买贵了,甚至买到一间烂屋,迟迟不见房子建好,血汗钱不见了,白白空等一场,置业美梦变成恶梦。

这种现象在投资过热,或市场突然逆转出现泡沫时特别明显。

由于受到国内外政经因素困扰,导致股汇双跌,原油原产品无价,加上政府严厉执行打房措施,造成产业市场放缓。

许多持有过多产业的投资者,开始感受到有价无市、急欲脱售套现的压力,也在担心一些发展商或发展项目,面对延迟竣工甚至搁置的风险。

工程放缓延迟动工
统计数字显示,早在2014年,一些发展项目出现工程放缓或迟迟不见动工的情况。

然而,在2009年至2015年4月30日,国内也有216项私人发展项目搁置,涉及单位多达4万5206个,波及购屋者计有2万9903人。

其中,165项房产发展项目,稍后已获政府出手重新启动,不过却已突显“1966年房屋发展(管制与执照)法令”(HDA)的不足与监督不力。

三法令替代先建后售
为了保障购屋者与投资者的权益,从今年6月1日起,政府已修正、新增三项法令,勒令同时落实与生效,以替代原定今年强制实行的先建后售政策。

这包括“2012年房屋发展(管制与执照)修正法令”(HDAA)、“2013年分层地契修正法令”(STAA)和“2012年分层管理法令”(SMA),以严管发展商,加重不法发展商或搁置工程的刑罚处分,将搁置风险降到最低。

其中,“2012年房屋发展(管制与执照)修正法令”在新的修正法令下,更提高发展商的执照申请要求。

修法后,除了保留原有至少25万令吉的现金缴足资本外,也将原本要求发展商缴付20万令吉的抵押金,改为缴付发展项目建筑成本预算(不包括土地成本)的3%(须自付,不能向银行融资)作为抵押金。

提高门槛淘汰小发展商
过去,发展商只需缴付20万令吉抵押金,交由房屋部监管单位保管,便能申请广告准证及发展执照(APDL),刊登广告推售发展项目,并与购屋者签署买卖合约。

然而,随着新法规定,发展商必须缴付的抵押金,从原来的20万令吉,提高到发展项目建筑成本的3%,且不能向银行融资,不啻提高发展商门槛,资金不足或高度依赖银行融资贷款运作的小型发展商,也可能因此淘汰出局。

触犯这条条例,罚款也从过去的2万令吉,增加到5万令吉。

在加重刑罚方面,包括拒绝、拖延、搁置、停工连续6个月或以上,皆属犯法。

分层图测须获审批
一旦罪名成立,发展商将面对最少25万、最高50万令吉罚款;或监禁不超过3年,或两者兼施的刑罚处分。

至于“2013年分层地契修正法令”,在新的修正法令下,所有分层产业发展项目的建筑图测,必须获得地方政府审批。

并且,在获得土地局(PTG)的单位面积计算证书(SiFUS)和建筑物委员会(COB)的产业面积计算表(Schedule of Parcel)批准前,不得发售任何分层产业项目的任何单位,否则将被罚款最高50万令吉、监禁最高5年或两者兼施。

明年或推房屋数据库
从明年起,我国房屋部也计划推介一项房屋数据库系统,以收集所有发展商、发展项目和工程进展有关的房屋资料。

这包括全国房屋计划的工程进展、所有州属还未售出或开放的土著单位资料。

因此,在这项由国家房屋局开发、并首次推介的房屋数据库系统里,购屋者与投资者不仅可轻而易举的获取已购置或有意购置正在发展中的房屋计划、工程进展情况(如期、延期或提早竣工),还可上网查询有关发展商的纪录,例如违约受到对付接获罚单和罚款等等。

凡此种种,莫不一再说明政府已竭尽所能付出最大努力,严管严惩发展商,保障购屋者与投资者的权益,提高购屋者与投资者的信心。

所谓优胜劣汰、适者生存。三令并施,无疑在加重发展商的资金与现金压力之余,也考验着发展商的实力与财力!强者恒强、优者恒优,也唯有强者、优者,才能在产业领域续领风骚、再创高峰!

Sunday, August 14, 2016

【理】为什么节省时间比节省金钱来得好


节俭是美德。不过,许多人把“两毛钱大过牛车轮”的做法误以为是节俭。打个比方,宁愿步行15分钟到比较远的熟食中心买咖啡,也不愿到自己家楼下的咖啡店买咖啡,因为可以省下两毛钱。

如果到熟食中心或咖啡店购买1.20元的咖啡,而不是到星巴克购买6、7元的咖啡,这才叫节俭。再说,假设一个能每小时赚取6元的人,步行15分钟是为了省下两毛钱,这并不值得,因为这个人的15分钟值得1.50元。

重点是,花“大”时间去省“小”钱是不值得的。

不像金钱,时间是有限的。以下的3个理由告诉我们,有时候节省时间比节省金钱更值得。

一、利用时间来赚外快


与其到处比较哪里的咖啡卖得更便宜来“节流”,不如把所花的时间用于赚外快来“开源”。如果你是周一至周五的上班族,甚至只是在籍学生,都不妨考虑在周末教补习来赚取额外收入。或是把自己不需要,但仍能操作和使用的东西放到网上去卖。

如果你是个心灵手巧的人,同时懂得制作手工艺品、缝纫品,你也可以在一些专设的网购平台推销自己的作品。在新加坡,各种展销会此起彼落,尤其是在周末,因此临时工作人员十分吃香。

或许有人会说,这些工作赚不了多少钱,但怎样都比呆在家里玩电子游戏来得强。不是说我们不应该在周末享受一下松懈身心的时间,但却也不能一味地让时间流逝。我们应该趁年轻,利用空余时间赚取额外收入,莫让光阴白白浪费掉。

二、利用时间来物色值得投资的好公司

投资获利并非一朝一夕的事,更不可能从天而降那么简单。我们必须事先做足功课和准备,才有机会取得成功。查找资料、做分析和研究都需要时间,所以如果我们能拨出时间来物色适合自己的投资,或许便能达到事半功倍的效益。

当然,投资所带来的回报并不像教补习或在网上销售产品的收入来得那么快,但却是值得的。除非你是一名熟练的金融交易员,能够从每天的交易中套利。但我们当中有多少人能分分钟守在交易平台前紧盯市场和及时作出交易呢?

每天拨出半小时或一小时的时间来阅读关于上市公司和金融市场的新闻是一个好的开始,我们将能逐渐地吸取这方面的知识,从而作出更明智的投资决定。

重点是,想要投资获利得先投资时间。

三、利用时间来增加理财知识

理财是一般人必备的生活技巧。如果能够对金融、经济及投资也有一定的认识就更理想了。我们无须花大钱报读高等学府的经济或金融课程,并拿一张文凭回来才算拥有足够的知识。

市面上有各种既免费,也没有压力的方法让我们能获得相关的知识。例如参加社区组织举办的讲座,或是阅读别人在理财网站上分享的心得和宝贵经验。当然,并非所有的理财网站/部落格都对我们有所帮助,因此我们也得有选择地参考别人的见解。

无论是对时间、金钱的投资,或是任何具有价值的投资,我们往往都能从中获得回报。然而,美国国父之一本杰明•富兰克林(Benjamin Franklin)曾经说过:“对知识的投资能够带来最大的回报。”

Friday, August 12, 2016

【理】何谓“直升机撒钱”?这对经济有什么影响


新加坡人获政府派送消费税补助券(GST Voucher)是新加坡的惯例,年龄满21岁、居住在政府组屋的低至中等收入新加坡公民几乎每年8月都能获得这份补助券,今年也不例外!有些新加坡人甚至把消费税补助券称为政府派发的“红包”。

而日本公民、银行及政府机关或许也将获得“红包”,但派发的形式与新加坡大不相同,因为在日本可能是由直升机从高空往下“撒钱”。再说,日本人的“红包”也许会比新加坡丰厚得多,主要因为日本的消费市场疲弱,并面对通缩问题,所以日本政府支撑经济实在撑得很辛苦。

美国联储局前主席伯南克(Ben Bernanke)最近访问日本,并与日本高官讨论关于“直升机撒钱”的可能性。“直升机撒钱”(helicopter money)的概念最初是由经济学者米尔顿•弗里德曼(Milton Friedman)提出,后来伯南克于2002年引用这个名词而令此概念受到瞩目。现任联储局主席耶伦也说过,在极端的情况下可考虑使用“直升机撒钱”的方法。

不过,之前多个国家的中央银行不已经采取了类似的措施吗?没错,那就是我们熟悉的量化宽松(QE)政策。从央行印钞票来增加货币供应的角度而言,QE和直升机撒钱似乎十分相似,但它们并不相同。

让我们来看看两者之间的不同点,以及直升机撒钱的潜在影响和效果。而投资者又能在这个方针可能成为事实之际做些什么呢?

量化宽松和“直升机撒钱”的不同点

一些经济研究员指出,QE和直升机撒钱是截然不同的两回事,因为后者是无法逆转的。这意味着,所撒出去的金钱会永远留在市场上。而QE的做法是央行认购企业债券等金融资产来作为储备,日后是可以把这些供应出去的金钱收回来的。

或许有人会说,这些所谓的金融资产有些其实是垃圾债券或以超高价格发售给政府的资产。不过,简单来说,央行通过QE政策来认购金融资产将刺激资产价格上升,尤其是因为政府认购的资产数量庞大。

而直升机撒钱的概念是,直接派钱给人民花。资产价格不会因而改变,但可能会带动消费。

QE能够刺激资产及股票的价格上扬,但对实体经济并无什么作用。而直升机撒钱则能直接把钱送入消费者手中,鼓励他们花钱,刺激经济。

众所周知,QE对经济和资产价格的影响十分短暂,但直升机撒钱的方法又会带来什么效应呢?

日元大幅度贬值,人造通胀不能持久

虽然我们可以想象得到,日本政府可能派发的“红包”会比新加坡人每年收到的“红包”大很多,但实际的金额仍不得而知。不过,日本首相安倍晋三曾经提及,他计划中的“红包”金额为100万亿日元(1,300亿元)。

安倍所说的这个数目相等于新加坡政府将于今年派发的“红包”的约350倍之多!根据海峡时报(The Straits Times)的报导,新加坡政府今年拨出了约3亿6,600万元的资金来派发“红包”。当然,日本的人口比新加坡多出约20倍,为1亿2,600万人。

不过,日本派发“红包”将导致日元严重贬值,因为市场上突然多了那么多的钱。我们不难明白‘物以稀为贵,以多为贱’的道理。另一方面,如果日元贬值的话,日本资产及在日本消费对外国人而言会突然变得便宜了许多。基于这个理由,希望直升机撒钱能够带动外来投资、出口贸易及旅游业。

尽管日本人民手上的日元会贬值,但日本央行将派发“大红包”给他们!届时通缩问题能得以缓解,希望大家也都会比较开心。当然,这一切都是往好的方面去假设出来的画面。

不过,人造通胀并不能持久。如果货币政策得不到适当的财政政策来给予配合,经济的任何复苏也将会是昙花一现而已。

津巴布韦就是一个极端的例子,其人造通胀及货币贬值并没有对其经济带来多大的帮助,反而还造成了长期的不良影响。津巴布韦的人民必须用单轮手推车推一车的现金去超市购买一天的日常用品和食物,直到后来其货币无限期地暂停使用才没有再出现推一车现金去购物的情形。

那么,投资者能够采取哪些行动来保障自己的资产,甚至是从中受惠呢?

在日本市场寻求短期收益,而非长期回报

日元汇率在过去一个多星期以来已跌了约5%,而外来热钱料将开始流入日本。如 果你认为日本政府用直升机撒钱的政策可能成为事实的话,你务必避开日本市场的长期投资。反而你可考虑通过一些基本面稳健的企业来赚取短期回报。例如任天堂 (Nintendo)在最近推出虚拟与现实合并的AR游戏精灵宝可梦GO(Pokemon Go)之后,其股价飙升了近一倍至33美元。

看来,钱的确有可能从天而降。

【国际】Pokémon Go游戏可带动任天堂更上一层楼吗


任天堂(Nintendo)是一家日本视频游戏公司,近年来为了增加Wii主机的销售而出尽法宝。由于公司不愿意把游戏带进移动平台,因此其盈利不见起色。结果任天堂的股价从2007年至2011年下滑超过80%。在2012年至2014年,其股价仅以2007年高峰时的七分之一交易。

在2015年3月,任天堂作出重大宣布,它将会把游戏带进智能手机,而这是它之前说过永不会实行的决策,任天堂的股价重现生机。可是,之后出现的坏消息,包括延迟推出萨尔达传说奇幻电玩游戏系列(Zelda)及其主席兼总裁岩天聪离逝,任天堂的股价大幅退跌。

直到最近,任天堂的股价似乎持续在谷底徘徊。可是,由于公司在7月6日于美国、澳洲及纽西兰推出的Pokémon Go智能手机程式大受欢迎,任天堂的股价在几天内翻了一倍。随着这家游戏公司的股票受到热烈追捧,它在东京的交易量打破了本世纪以来的单日最高成交量!任天堂易手的股票价值高达45亿美元。

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Pokémon热潮的影响力十分之大,甚至日本的麦当劳也开始推出Pokémon 快乐儿童餐,而这家快餐店的销售随即大增,其股价也跳升。

很明显,好像有Pokémon 出现的地方,商机也随即涌现。

任天堂的升势将会受到哪些牵制?

如果你也想疯狂抢购任天堂的股票,请先考虑以下三个因素。

首先,任天堂的估值比业内同行昂贵很多,这将限制其日后的升幅。《华尔街日报》在2016年7月14日的一份报告指出,任天堂是以96倍2017年本益比交易,分 别是动视暴雪(Activision Blizzard,知名游戏包括魔兽世界(World of Warcraft))的翻倍及腾讯控股(Tencent Holdings,知名游戏包括部落冲突(Clash of Clans))的两倍。只有开发农场游戏(Farmville)的Zynga公司的估值(120倍预测盈利)是比任天堂昂贵。

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第二个要考虑的因素是日元目前十分强劲,比年初涨升了超过10%。对日本公司来说这不是一个好消息,尤其是如果其大部分收入是来自海外。

其三也是重要的考量点,任天堂并没有完全拥有这个游戏程式的特许经营权。任天堂只拥有独立公司Pokémon (32%股权)及开发这个游戏的美国软件开发商Niantic的部分股权。从游戏程式所赚取的收入必须由伙伴之间分享。麦格理证券(Macquarie Securities) 分析师David Gibson的预估报告指出,任天堂在这个应用程式只拥有13% ‘实质经济股权益’。任天堂在7月22日也表示,其从Pokémon Go获得的财务贡献有限,后者令其股价出现大幅度调整。原本市场预期这个大受欢迎的游戏程式于日本推出时会刺激任天堂股价再次攀高,但却被有关声明掩盖。

任天堂会更上一层楼吗?

Pokémon Go 热潮可能为任天堂疲弱的股价打了一支强心针,但从更广的层面来看,其实它所取得的大部分升幅只是收复了近年来的失地。

此 外,这个程式是让人免费下载,玩游戏也不需要付钱,只有在购买游戏软件时才需要付费。彭博社一份报告指出,这个程式的转化率迄今为每一个下载1美元。随着 程式分析公司Sensor Tower估计这个游戏程式截至7月26日,全球有大约7,500万个下载,换句话说,实质收入大约是7,500万美元。

更值得注意的是任天堂怎样可以从参与扩增实净程式(augmented reality app)中受惠。从较广的层面来看,任天堂在Pokémon公司的股权证明了它愿意闯入这片新天地。把游戏带入智能手机可为任天堂带来颇大的潜在收入。任天堂计划至2017年3月推出5个游戏,而在今年尾之前会推出两个。因此,今个财政年度对任天堂在移动游戏平台的野心来说是最大的考验。

任天堂维持其对今个财政年度的销售预测,尽管第一个季度(至6月的3个月)的亏损比预期大。任天堂报第一季蒙245亿日元净亏损(市场预期为34亿日元),由于日元对海外盈利的冲击估计达到350亿日元。这个财政年度的预测是基于110日元兑1美元的汇率。

任 天堂除了要面对Wii主机需求疲弱及日元强劲的挑战外,Pokémon Go Plus配件也将会延至9月才会推出市场。三菱UFJ摩根士丹利证券(Mitsubishi UFJ Morgan Stanley Securities)指出,Pokémon Go Plus配件预期可以带来450亿日元销售额,为公司今个财政年度的收入添加82亿日元,但后者是基于原本的销售日期。

以目前水平而言,公司的股价依然低于其在2007年的高位(6万日元至7万日元)许多。随着公司维持其收入预测,这只股如何能更上一层楼难以推敲。如果想股价再次走高,公司肯定需要有所作为,如给予提升其盈利前景的指引或推出新产品等。

扩增实境程式可能有利可图

可 是,Pokémon Go 的重大成功可能令其他公司受惠。虽然扩增实境程式是免费下载,游戏也不需要付费,但游戏软件是需要付费的。换句话说,每当有人买这些游戏软件时,支配程式 市场的两大业者苹果(Apple)及谷歌(Google)将可从中获利,因为玩家在Android及iOS购买游戏软件时,它们可获得30%利润。

但这只是触及表面而已。Pokémon Go 大受欢迎表示制作良好的扩增实境程式拥有很大的市场,也代表着有利可图。谷 歌已在设计其扩增实境头戴式装置(Glass augmented reality headset)。微软(Microsoft)也在开发其HoloLens扩增实境头戴式装置。三星(Samsung)的Gear VR是与美国虚拟实境科技公司Oculus共同开发的一个移动虚拟实境头戴式装置。

【新】电子商务持续发展,物流物业及数据中心前景光明


过去二十年,电脑和网际网络改变了全球经济,同时影响了各领域企业的兴衰。

然而,无论科技如何进步,人们始终需要办公、存放货物的地方。所以,在房地产领域中,物流物业(logistics property)数据中心(data centre)的前景备受看好。

电子商务的发展能令新加坡的REIT受惠

截至2016年6月30日,若以TR/GPR/APREA综合REIT指数作为指标,工业房地产投资信托(industrial REIT)占新加坡REIT总体市值的约30%。工业REIT就包括物流物业及数据中心。

相比之下,在亚太REIT当中,工业REIT仅占10%。换言之,新加坡有较多可受惠于电子商务发展的REIT。

物流业之所以会蓬勃发展,其中一个原因在于,自1980年代以来,零售商就逐步采用“及时存货系统”(just-in-time inventory system)

在零售商采用这种系统之前,它们一般上都会提前4至6个月订货。所以,如果它们认为圣诞节的市场需求会不错,就会在6月份订货,但卖不完的存货将影响它们的营运资金,最终只能注销(write-off)。

随着电脑科技变得越来越先进,物流及通讯系统使零售商能缩短订货周期。

如今,许多业者在订货之后的两个星期内就能取得货物,因此它们能及时地应付市场需求,同时减低存放货物的成本。

基于零售业者纷纷采用及时库存系统,物流物业就变得相当重要。一些业者会自行建立物流网络,但也有许多零售商会任用物流业者。

如今,许多物流中心的运作都已经自动化,许多搬运工作都由机械人代劳。

数据中心的需求增加

近年来,由于电脑运算及数据储存的需求增加,市场上因此需要更多存放电脑及伺服机的数据中心。

由于电脑及伺服机需要大量电力,同时也会散发许多热能,所以数据中心必须管理好电力用量及室内温度。建筑物的设计便是一大重点。

此外,一些机构如银行相当重视个人隐私资料,所以数据中心必须采取网络保安措施。随着企业开发出的手机应用程式不断增加,数据中心的需求也会跟着提高。

这两类物业的共同点

物流中心和数据中心都必须具有特定的设备和管理系统。业主能把物业出租给一家主要租户,由主要租户招收小租户。

主要租户一般上都会有自己的要求和标准。业主必须了解这些需求,同时具备相关的技术知识,以合理的成本满足主要租户的需求。

基于企业对物流中心及数据中心的需求将持续增加,投资者不妨考虑投资于拥有这两类物业的REIT。

Thursday, August 11, 2016

【新】組屋轉售價再創新高


文慶路私人組屋City View@Boon Keng有望再創私人組屋轉售價新高,有買家有意以110萬元買下該項目中的一個5房式單位,並在約一個星期前簽署選購權書。

這起交易一旦達成,將超越達士嶺5房式組屋的最高售價。


鑒於目前轉售市場整體平穩,不見價格節節攀升的勢頭,受訪的房地產分析師對該項目中出現如此天價組屋略感驚訝。

據《聯合早報》探悉,City View@Boon Keng的一個5房式單位,近日以110萬元的高價找到買主。這不但高於達士嶺摩天組屋(Pinnacle@Duxton)迄今為止的最高轉售價(108萬8000新元),相信也是新加坡歷來最貴的5房式組屋。

這個28樓的單位面積約119平方公尺,沒有夕照,而且有上佳的景觀。

負責這筆交易的ERA產業區域分行董事柯凱彬受訪時透露,該單位推出市場後,有好幾組買家前來看房,最終被一對年長的新加坡夫婦購得。

柯凱彬說:“這對夫妻相信是60多歲的半退休人士,希望能買到一間景觀怡人的房子,也希望不用裝修,就能馬上入住。他們來看房兩次後,就簽署了選購權書(Option-To-Purchase),轉售價110萬元。”

由於買家剛於約一個星期前簽署選購權書,這項交易尚未出現在建屋局網站的轉售交易記錄上。

該單位的陳姓屋主(35歲,行銷總監)受訪時說,他和妻子很喜歡這個項目的地點,更不捨得周邊便利的環境,因此夫妻倆原本想以至少118萬元出售。

他說:“國慶日當天,我從住家窗戶望出去就是一覽無遺的國慶煙火,還可以看到國家體育館、機場控制塔及海景。另一邊望出去,還可看到中央商業區、新加坡摩天觀景輪等,風景很不錯。”

當初以約70萬元購得這個單位,之後花了5萬元至8萬元裝修,除了添購設計師設計的高品質家具,還為太太打造了走入式衣櫥(walk-in wardrobe)。交易完成後,夫妻倆打算把家具留給下一任屋主。

已有3個5房單位破百萬
2008年推出的City View@Boon Keng是新加坡第2個私人組屋(DBSS)項目,共有714個單位,推出時平均售價定在每平方英尺520元,5房式單位售價介於53萬6000元至72萬7000元。

該項目今年初滿5年最低居住年限(Minimum Occupation Period,簡稱MOP),可在公開市場上出售。

建屋局網站顯示,City View@Boon Keng至今有29個5房式單位易主,轉售價介於79萬元至102萬8000元,其中3個5房式單位的轉售價破百萬元。

博納產業投資部門主管蔡子偉指出,創下比達士嶺更高的轉售價確實讓人驚訝。但他說:“這個單位的面積比達士嶺的單位大,景觀很好,樓層也比較高,具備這幾個條件的單位相信不多。”

對於未來該項目的轉售價是否會逼近達士嶺的水平,蔡子偉說:“這還是要看買家的要求,是希望找靠近文慶一帶的組屋,還是希望找在中央商業區內的單位。買家還是應該參考相同房款的中位數轉售價會比較準確。”

新達產業顧問研究與咨詢部主管陳瑞謹認為,City View@Boon Keng是新組屋,地點靠近市區,近年來的詢問率一直很高。

他說:“我估計現階段會有很多屋主按兵不動,因為這項110萬的交易已經設下了一定的標準,賣家都大概知道要設定怎樣的價格。屋主都知道在地點上,他們是佔盡優勢的。”

【新】力宝商场信托(Lippo Malls Indonesian Retail Trust)


力宝商场信托(LMRT)的2Q16收入增加11%至4,680万元(3,470万美元),由于受到新收购项目贡献的刺激。

开支比率相对稳定,因此净产业 收入也相若提高10.4%至4,310万元。

可分派收入的升幅较高,为19.8%,由于为部分贷款再融资令利息开支减低。

LMRT的2Q16续租租金调升 率为6.3%,而2H16及FY17分别有5%及24%租约需要更新。

FY17需要更新的租约中包括多个主要租户的长期租约,预期这些租户的续租租金 调升率颇高,并会反映在FY18及之后的业绩中。

建议的新收购项目像力宝库塔(Lippo Mall Kuta)及合资收购在日惹的一个综合商场/医院产业将为LMRT提供增长。

【新】布米达马农业(Bumitama Agri)


厄尔尼诺现象令布米达马农业今年的鲜果串产量受到严重冲击。

集团目前预期今年的鲜果串产量将会下跌5%至10%,比先前的8%增幅指引减少许多。

集团报 2Q16盈利为1,076亿印尼盾(年比下跌39%),只相等于初步全年预测的8%。

表现受到鲜果串收成下跌38%拖累,这意味着原棕油产量及销量分 别下跌25%及24%。

由于鲜果串的预期收成在今年及明年分别减少18%及13%,并预期原棕油平均售价将分别减低5%及7%,因此集团的 FY16及FY17预期盈利分别下调34%及24%。


【新】华业集团(UOL Group)


华业集团的2Q16 净利下跌55%至6,880万元,主要由于毛利率减低、蒙业务收购成本(与买入英国伦敦房地产110 High Holborn相关)及投资产业蒙合理值亏损(1,960万元),相比之下,去年同期确认6,030万元合理值收益。

与此同时,营业额升高6%至3亿 6,360万元,由于产业发展项目确认的进度付款提高及来自集团酒店业务的贡献增加。

在计入一次过项目后,2Q16业绩比市场共识及预期略 低,因此把预测轻微调低。

管理层表示其推出的大部分楼盘取得不错的销售,但担心不容易以合理价值储备土地。

管理层预期办公楼租金在2H16保持不变, 由于出现供过于求的情况,并预期零售租金将受到零售数字疲弱及激烈竞争的冲击。

【新】奕丰(iFAST Corporation)


2Q16净利下跌16.4% 至970万元,由于股票市场情况不大好。

奕丰所管理的资产年比下跌1.5%,但季比升高2.1%至56亿元,由于受到来自印度及中国的新业务贡献支持。

2Q16毛利受压缩,由于为增长中国的管理资产及收复香港失地而需要建立能力,令成本曲线超前。集团继续扩大其所提供的产品。

奕丰的新加坡业务在2016 年7月获正式注册为中央托收公司(CDP)的代理,让其最终可以把股票加入其产品搭配中,目标是2016年尾或2017年初。

在把股票加入其产品搭配后, 其管理资产及净收入的增长将会更强劲。

Wednesday, August 10, 2016

【新】星展集团盈利下跌,由于Swiber拨备抵消利息收入


星展集团(DBS Group Holdings)第二季度盈利下跌6%,由于为受困能源服务公司Swiber控股(Swiber Holdings)所作的拨备令其利息及服务收入蒙上阴影。

这家新加坡最大型银行在提交给新加坡交易所的文告中表示,净利从去年同期的11亿2,000万元下跌至10亿5,000万元(7亿8,000万美元 ),彭博社对五名分析师的调查显示,预期净利平均为10亿7,000万元。调查是在星展集团透露因Swiber而蒙受相关损失之前作出。

Swiber在债权人的压力下寻求司法管理后,市场在过去两个星期对新加坡银行给予油气服务商的贷款越来越忧心忡忡。穆迪投资者服务(Moody’s Investors Service)在8月4日警告,银行为覆盖能源领域不良贷款所作的拨备并不足够。星展集团的净息差高于去年同期,由于国内借贷成本提高,尽管本地利率在2016年下跌。

大和住银投信投资顾问(新加坡)分析师He Yuxuan 说:“较早前的预期受到Swiber的抑制,令焦点从星展集团的强劲核心营运转移。星展集团需要说服投资者,其风险管理已经到位,并但愿Swiber的遭遇只不过是一次性事件。”

星展集团季度业绩的一些重要数字:

• 净利息收入比去年同期升高5%至18亿3,000万元

• 净收费及佣金收入升高8%至6亿2,800万元

• 客户贷款提高2%至2,848亿元

• 不良贷款比率从0.9%提高至1.1%

• 净息差为1.87%(第一季为1.85%;去年同期为1.75%)

星展集团表示,截至6月份季度的特别拨备或坏账拨备上升至3亿3,600万元(包括Swiber的1亿5,000万元)。总拨备从去年同期的1亿3,200万元飙升。

盈利下调

星展集团在7月28日的公布中提到,它给予Swiber及其子公司的贷款只可索回半数。消息公布后,高盛及摩根大通的分析师纷纷把星展集团的全年盈利预估下调。

随着其所提交的业绩报告里,星展集团透露其给予Swiber的贷款总额为7亿2,100万元

星 展集团与本地另外两家银行华侨银行(Oversea-Chinese Banking Corporation)及大华银行(UOB)均受到能源领域衰退影响,主要是因为它们给予本地为油气业提供建筑、船运及维修服务商家的贷款。这些商家大 部分经营困难,由于原油价格自2014年起暴跌,令油气生产商减少勘探及其他活动。

星展集团的报告指出,截至6月份,其给予油气领域的总贷款上升至230亿元(不包括Swiber),上一个季度为220亿元

穆迪表示,在“严重受压情况”下,本地三家银行中,星展集团受影响最深,由于它给予油气领域的贷款最大。这家评级机构说,在这个情况下,今年下半年星展集团的收入(在拨备前)大约有60%将受到贷款亏损拨备蚕食,而华侨银行及大华银行的损失约为40%至50%。

Tuesday, August 9, 2016

【国际】电动车充电站渐成美国豪宅标配


虽然特斯拉公布的业绩可能不及预期,但豪宅项目开发商仍相信其日益流行的趋势,并且预言电动车出行将在买家中变得司空见惯。

纵观全美,电动车充电站正逐渐成为高端住宅楼的标准配套设施。例如,在南佛罗里达州迈阿密海滩(Miami Beach),开发商Mast Capital正在建造八层共管公寓项目3900 Alton。这栋拥有78个单元的住宅楼由西班牙知名建筑师里卡多·波菲(Ricardo Bofill)设计,将提供多辆电动车(简称EV)、充电站和一辆“特斯拉房车”,后者用于接送住户往返迈阿密海滩诺布酒店(Nobu Hotel Miami Beach)的海滩俱乐部。当然,住户将享有VIP会员资格。

Mast Capital创始人兼首席执行官Camilo Miguel Jr.说:“在设计3900 Alton项目的时候,我们的团队意识到,电动车将日渐为这些豪宅买家所青睐。”Miguel指出,充电站和接送住户的特斯拉房车可以充分利用项目的位置 优势——位于购物、餐饮和夜生活集中的中海滩(Mid-Beach)。

在迈阿密海滩南五区(South of Fifth),精品公寓项目Louver House将向12位住户提供六个电动车充电站,而位于附近私人岛屿社区渔夫岛(Fisher Island)的超豪华公寓项目Palazzo del Sol也架设了电动车充电设备。

所有这些开发项目均押注电动车将日趋流行,而且他们也许是对的。

彭博新能源财务公司(Bloomberg New Energy Finance)的最新研究显示,电池大幅降价的趋势即将到来,这意味着电动车可能将成为比汽油车或柴油车更可行的出行选择。该项研究预测,截至2040年,电动车销量将达到4100万辆,占全球新车销售的35%。

以下五大豪宅项目均采用绿色环保设计,非常适合那些拥有特斯拉Model S的买家。


曼哈顿

示意图:70 Vestry


共管公寓项目70 Vestry位于翠贝卡(Tribeca)河岸地区,推出46个单元,并预计于2018年竣工。该项目配备八个电动车充电站和一个住户专用的自动化停车库。其他设施包括壁球场、游泳池、儿童游泳池和两个跌水池。



布鲁克林

示意图:610 Warren


在布鲁克林,那种抢占停车位的日子即将结束。共管公寓项目610 Warren位于波尔丘(Boerum Hill),推出31个单元,并预计于2017年春天竣工。这栋七层住宅楼设有一个私人停车库,并配备10个电动车充电站。



史泰登岛

Urby


出租公寓项目Urby位于史泰登岛的北岸,推出900个单元。楼内住户可以使用拥有300个停车位和电动车充电站的车库。其他环保设施包括5000平方呎的城市农场、拥有多个蜂巢的养蜂场和主打自行烹饪的公用厨房。厨房开设烹饪课,并举办美食品尝活动。



波士顿

示意图:One Dalton


私人住宅项目One Dalton位于波士顿后湾区(Back Bay)最新建造的四季酒店(Four Seasons Hotel)楼上,预计于2018年竣工。建成后,该项目将成为新英格兰地区(New England)最高的住宅楼。楼内住户可以使用拥有300个停车位的豪华车库,另有六个由泊车员操控的电动车充电站。



夏威夷火奴鲁鲁

示意图:Ward Village


规划社区沃德村(Ward Village)由霍华德休斯公司(Howard Hughes Corp)开发,占地60英亩。豪华住宅塔楼项目Waiea和Anaha将落户于此。该公司高级副总裁Nick Vanderboom称,电动车充电站在两栋塔楼里颇受欢迎。许多买家即使没有电动车,也会选择该项配置。截至目前,Waiea和Anaha分别计划建造 50个和26个充电站。Vanderboom表示,这些全新的配套设施表明,具有前瞻性的买家已经意识到环保可持续的交通方式才是大势所趋。

【股】派发股息及回购股票哪个比较好


这几年来,关于企业回购股票的言论此起彼落。有些人认为,企业回购股票把股市撑了起来,也有人认为,这只是不值得一提的假象。

也有一种说法是,企业回购股票犹如派发股息,但事实并非如此。有些分析师把派息股称为“新型债券”,因为股息代表正面回报,往往比企业回购股票来得更可靠。

另一方面,资产经理一直都在揣测企业为什么要回购股票,而不是把资金用于投资和发展业务。

学者在很久以前便开始研究企业回购股票与派息之间的异同点。1986年,哈佛商学院的迈克尔•詹森(Michael Jensen)发表了一份影响深远的论文。这篇论文是关于派发现金给股东的优点。

企业回购股票或是派发股息哪个比较受欢迎可能取决于时间因素。回购股票的短期影响比较大,派息则带来更长远的好处。让我们来探讨一下企业回购股票及派发股息之间的差别。

回购股票:

 

一、以高价回购股票,并且不合时宜
企业回购股票往往是在股价偏高的时候,而且一般上是在它们手上持有庞大现金的时候。因此,企业通常会在业务周期中取得较高盈利的时候回购股票,而不是在股市走低的时候。

二、回购股票来抵消稀释效应,而不是把股市撑上去
当企业执行人员和员工行使购股期权时,股数将会增加。企业则会通过回购股票来抵消股数增加所致的稀释效应。这种情况在科技公司尤其明显,因为给予员工购股期权是薪酬/福利的一部份。尽管许多人认为,企业回购股票会把股市撑起来,但它们真正的目的是抵消股数增加的稀释效应。

三、回购股票通常是由举债来融资
举 债来回购股票将把一家企业的资产负债比例削弱。华尔街日报(Wall Street Journal)的Justin Lahart指出,许多美国企业在过去三年里大肆借钱,非金融业公司的债务增加了1万4,000亿美元,与此同时,它们回购了总值1万3,000亿美元的 股票。

四、业绩疑似将低于预期的企业更有可能回购股票
回购股票另一个比较“有意思”的原因是,此举能为企业的盈利水平“垫底”。由于在回购股票之后,净收入将除以比较小的流通股股数,从而影响每股盈利。

五、人为错误严重影响回购行动
理 论上,派息及回购股票的经济原理是相同的。但实际上,回购股票活动中的许多人为错误影响了结果。“一般上,在你的资产大幅度贬值时大量脱手这些资产,或是在这些资产大幅度升值时大量买入这些资产,都是不明智的举动。”然而,这两 种情况在市场上比比皆是。

六、可能不那么透明
企业没有义务把回购股票的经过和盘托出,也不会在停止回购行动之际公布给大家知道。当被问及原因时,它们的标准答案是,市况不利。

图1及图2显示,在金融危机期间,回购股票的交易大大地减少了,以及同期的派息额。


资料来源:标准普尔
资料来源:标准普尔

派发股息:

一、股息是回报给投资者的真金白银。

二、企业不会轻易地减低派息比例或暂停派息。瑞士信贷(Credit Suisse)的莫布森(Michael Mauboussin)于2014年写道:

派发股息强烈地意味着,一家企业的管理层将致力于维持派息政策,以及管理层对业务前景具有信心。因此,企业会在深思熟虑之后才决定是否要执行派息政策。


企业执行人员认为回购股票比派息更具灵活性,也是在适当的情况下,用来提高每股盈利的一种工具。



三、企业一般上不会依赖举债来派息,很多时候它们是从现金流中拨出资金来派息。嘉信理财公司(Charles Schwab & Co.)的首席投资策略师Liz Ann Sonders表示,在过去一年里,派息股的回报比那些回购股票的上市公司来得高。

四、股息或许必须缴税,但回购股票不涉及税务。

总的来说,


回购股票一般上会比较昂贵,时间上也不理想,通常在企业取得较高盈利时进行。


而且企业可以在不给予通知的情况下取消回购活动,也不给予担保,并且经常是为了抵消内部薪酬制度所致的股票稀释效应而采取的行动。


反观派发股息是回馈股东的现金报酬,也是经过谨慎考虑之后的决定,同时属于比较长期性质。


一家企业不会因派息而破坏价值,但绝对有可能因回购股票而不必要地浪费金钱。要从股票回购活动中取得与成本对等的回报有赖于万事俱备的好时机,但这样的时机出现的可能性有多大呢?


衡量上述各种因素,还是欢迎股息多过回购股票。

Sunday, August 7, 2016

【房】房产经济学:多了解黄金法则


产业投资的三个黄金法则,要点包括:

一、认清感觉与现实,不要过度依赖直觉和他人言论,必须根据事实与数据来做出决定。

二、掌握目前和未来市况,了解产业需求的变化趋势。

三、寻找刺激需求的因素,是产业投资获利的必要条件。

就如所说的,这当中并没有秘诀或技巧,关键只是多了解常识及基本黄金法则。

法则四:找出正确产业投资地点
根据第二和第三个黄金法则,我们就能知道可负担房屋在未来数年,将是产业投资最大的需求催化剂之一。

而找出正确地点的意思,就是在“对的地点”寻找“对的产业”。

所有专业人士都建议,必须先找到便利的地点。因为出入方便的地点,是个非常重要,且不可或缺的因素。

当然,房屋售价与地点的便利程度,是成正比的。

另外,作为投资者,不要忘了,产业应被视为中长期投资资产,要需时5至6年才能获得可观的回酬。

产业为中长期投资

回顾2006至2007年,蒲种大部分都是工业区,也被看作是个很差的居住地点,没有产业投资价值。

当时,住宅产业售价低于每平方尺180令吉;但就在短短10年,这些住宅产业售价已翻倍增长,蒲种也成了“新八打灵再也”。

所以,这股发展趋势也会在巴生谷南部走廊重现,该地区将在2020至2023年时,成为炙手可热的产业投资地点。

如今,大马大部分产业巨头,开始把发展阵地转移到该地区,就是最佳的证据。

在这当中,联马置地(UMLAND)通过BandarSeri Putra城镇项目,成为首个进军当地的发展商,也为后来者开拓先河。

该公司自1997年就在巴生谷南部走廊扎根,目前已坐上当地龙头宝座。

另外,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)、美景控股(MKH,6114,主板产业股)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)和I&P集团等,也已经把大部分发展项目放在当地。

法则五:寻“稀少”(Scarcity)因素
想要当个精明投资者,就必须学会寻找一些其他人都没有的东西,例如设计、面积、类型和特点等。

原因何在?理由非常简单:想象你要从1000个公寓单位中,购买一个单位;而发展商提供的单位面积只有2种,即800和1300平方尺,且当中占85%的是800平方尺单位。

若你买的是800平方尺单位,资金当然较少,但一旦建竣后,你也会在脱售和出租方面,面临更激烈竞争,因为800平方尺单位的供应很多。

如今,投资者可在巴生谷南部走廊找到很多选择,包括一些连鸽子都会觉得密度太高的服务式公寓,以及密度低且具有出色特点的公寓;还有一些面积大到足以称作庄园的有地产业,以及更符合、贴近人们生活的有地产业。

精明的投资者必须做足功课和紧密审核,在所有产业项目中,寻找具备“稀少”因素的产业。

这些产业能在未来变得更具吸引力,帮助业主更快找到租客或买家。

法则六:不同地区的令吉价值
依斯干达区产业发展的需求推动因素,就是毗邻新加坡。

那些在新加坡工作的中等收入阶层,凭着每个月3000至5000新元(约9060至1万5100令吉)薪资,就能在依区过着有如国王一般的生活。至于大吉隆坡和巴生谷南部走廊地区,也是同样情况。

如今,已经有许多来自巴生谷的人们,在吉隆坡市中心或周遭地区工作,居住地点则在南部走廊。

如同何振顺研究有限公司创办人何振顺所说的,我们现在可在吉隆坡赚取更多令吉,并在加影、万宜和士毛月等地区,用较少的令吉来居住和消费。

“生活方式”影响大
这的确是事实,只要互相比较吉隆坡市中心和南部走廊地区的花费,就能看出市中心的消费,会至少高出15%至20%。

“生活方式”因素,将在未来激励南部走廊可负担房屋需求,清楚了解这点后,产业投资在接下来5年倍增的几率,就会大大走高。


Friday, August 5, 2016

【理】小資女脫離「零存款」的三大秘技



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「反正在打折應該沒關係吧!」大家是否有像這樣一邊找藉口一邊購物的經驗呢?最後導致錢包乾扁無法存錢……。

但身為輕熟女卻總是像這樣永遠存不了錢可是個大問題!

零存款狀態必養成的習慣為何??


■1:時間無法用金錢買
「沒時間了,坐計程車吧!」大家是否有像這樣以「金錢購買時間」的經驗呢?

但這些真的是必要支出嗎?

只要仔細規劃好行程再行動,也許就可避免這些計程車費喔……。

首先就從「用錢來換取時間」的想法開始改變吧。


■2:訂定明確目標
只是想著好像該開始存錢,是無法存到錢的。

「3年後要去美國留學!」「暑假去夏威夷旅行!」像這樣決定出明確目標來下定決心存錢吧。

大家會規劃什麼樣的目標來存錢呢?


■3:將支出條列式寫下
「咦?薪水花到哪去了……?」陷入這種窘境正是沒有掌握自己金錢支出的證據。

首先先從掌握金錢花在何時・何地・何物上開始吧。

每天記下支出也許就可以發現自己比想像的還要浪費錢喔。


以上為脫離零存款所必須注意的習慣。

趕快養成這些習慣吧,只要多努力說不定就能在年底前養成「存錢體質」也說不定喔!

【马】佳杰科技2Q16盈利下跌21%,由于资讯通信科技产品需求疲弱


佳杰科技(ECS ICT)报2Q16净利下跌21.3%至630万令吉,去年同期为800万令吉,由于消费及企业领域对资讯通信科技(ICT)产品需求疲弱。

2Q16收入下跌4.4%至4亿零20万令吉,由于移动产品包括平板电脑及智能手机销售下跌令ICT分销部门的收入下跌1.9%至3亿1,230万令吉。

伺服器、储存产品及软件的销售放缓也令企业系统部门的收入下跌10.9%至7,990万令吉。

1H16净利下跌34.2%至1,140万令吉;收入则退跌11.3%至8亿3,490万令吉。


启示: 集团表示上半年十分艰巨,由于受到零售及企业开支放缓影响。它计划扩大其产品组合,引入最先进的技术,因为马来西亚向来享有采用先进技术的先行者优势。管理层希望高增长新科技能辅助卓著ICT产品的稳定需求。

【马】贺特佳1Q17盈利下跌10%,由于价格竞争激烈及成本提高


– 丁腈手套制造商贺特佳(Hartalega Holdings)报1Q17净利下跌10.4%至5,620万令吉,由于售价面对激烈竞争及原材料、天然气、维修及员工成本增加。

– 然而,集团的1Q17收入增加25.4%至4亿零180万令吉,由于集团不断扩大产能、需求提高及美元强劲。

– 业绩偏软与市场预期相符。马来亚投资银行研究预期有待手套制造商成功把平均售价推高后,贺特佳的盈利在未来几个季度将会提高

启示: 展望未来,环球对丁腈乳胶手套的需求将会增加,由于新兴市场在医疗护理方面的要求更加严谨。集团实施了成本管理措施,再加上产能增加带来的更大经济规模,将会令营运效益进一步提高。

【马】花莎尼控股(F&N)3Q16净利升12.8%,由于泰国业务表现出色


– 花莎尼控股(Fraser & Neave Holdings (F&N))报3Q16净利从去年的8,290万令吉增长12.8%至9,360万令吉,主要是因为来自泰国业务的贡献提高。3Q16的收入上升1.9%至11亿令吉

泰国业务的营运盈利大幅增加了55.2%至5,280万令吉,由于销量增加、产品组合改善及乳制品成本持续有利,尽管广告及促销开支增加。

– 马来西亚方面,营运盈利保持不变,由于销量减少、价格竞争激烈、开斋节期间的广告与促销开支增加、管理层改组蒙顾问费及薪金成本提高。

9M16净利提高50.3%至3亿3,580万令吉,而收入攀升了3.3%至32亿令吉

启示: 展望未来,集团已为核心商品及相关的外汇风险对冲,以应付马来西亚市场的不稳定情况。泰国罐装牛奶市场的竞争也预期会提高,而其所有消费产品预料会面对较大的价格竞争。 

Thursday, August 4, 2016

【记】全世界共有多少钱


在对钱的不同定义下,钱的存量是不相同的。我们对钱的定义越抽象时,这个数字就越大。


图片来源:Reuters
你有没有想过全世界共有多少钱?

你可能已经料到,这个问题的答案相当复杂。这倒不是由于统计那些巨额数字存在难度,而是因为这涉及到如何定义“钱”。

Visual Capitalist网站的编辑德雅尔丹(Jeff Desjardins)说,在对钱的不同定义下,钱的存量是不相同的。我们对钱的定义越抽象时,这个数字就越大。

狭义层面上,钱仅仅包括纸币、硬币、储蓄账户与支票账户上的存款,这个数字总共约为80.9万亿美元。

广义层面上,钱包括电子货币比特币,已开采的黄金储备,以及投资于诸如金融衍生品等各种金融产品的资金,其总额以千万亿美元计。

一千万亿是多少?写下来是这样的:1,000,000,000,000,000。

仅仅是投资于金融衍生品的资金总额就已达到了1,200万亿美元。事实上,投资于金融衍生品的金额比所有股票市场的总市值还要高。相比之下,全球股市的总市值仅区区70万亿。

商业不动产投资常常被视为最显著的财富标志,但其7.6万亿美元的总规模比起股票以及金融衍生品来说几乎微不足道。

全球所有个人和国家的债务总额为199万亿,其中约29%是2008年金融危机后产生的。

美国欠下的债占全球债务总额的三分之一,紧随其后的是占26%的欧洲和占20%的日本。中国因依靠放贷拉动经济增长饱受诟病,但其债务额仅占全球总额的6%。

尽管比特币近年来作为一种替代货币备受关注,但它显然还有很长一段路要走。据估计,流通中的比特币总价值约50亿美元,还只是货币大家族中的沧海一粟。

图中数据截至201512

每一个这么大的方块代表1,000亿美元。


比特币
如今,所有比特币的总价值大约相当于50亿美元。这种电子货币在2013年的总市值曾达到140亿美元的高点。


白银
已开采的全部白银储备(据一些估计称约有10亿盎司)以14美元/盎司的价格计算,总价值为140亿美元


世界上最富有的人
根据《福布斯》最新的全球富豪排行榜,比尔•盖茨仍然是全世界最富有的人,坐拥792亿美元净资产。


全世界最大的公司

苹果是全世界市值最高的上市公司,市值达6,160亿美元


美联储资产负债表
在2008至2014年间,由于实行量化宽松(QE)政策,美联储的资产负债表从1万亿美元飙升至4.5万亿美元
QE期间增加了3.5万亿美元。


硬币与纸币

全世界发行的所有硬币和纸币总价值约5万亿美元。


商业不动产
机构投资者(其中三分之一为上市地产公司)在全世界范围内拥有价值约7.6万亿美元的商业不动产。但这仅为全球所有不动产的冰山一角。
美国 36%
欧洲 31%
亚太 30%
中东和非洲 4%


黄金
据世界黄金协会估计,全球已开采的黄金储备总共为18.36万吨。以1,200美元/盎司的现货价格计算,全球黄金总价值7.8万亿美元
其中17%由国际货币基金组织(IMF)和各央行持有。


狭义货币
根据《CIA世界年鉴》,全球易提取资金总额为28.6万亿美元。包括所有流通的硬币、纸币和支票存款。


广义货币
根据《CIA世界年鉴》,全球总资金为80.9万亿美元。包括硬币、纸币、货币市场账户以及活期储蓄存款、支票账户存款和定期存款。


全球债务
全球债务总额为199万亿美元

其中29%是2008年金融危机后积累起来的
其中包括59.7万亿美元的主权债务。
美国 29%
欧洲 26%
日本 20%
中国 6%
世界其他国家和地区 19%


金融衍生品
对全球金融衍生品市场规模最保守的估计为630万亿
以最激进的方式对全球金融衍生品合约进行估值,其额度高达1,200万亿
什么是金融衍生品?
金融衍生品是指一种双方或多方金融合约,其价值取决于一种或多种基础资产、指数或实体的表现。

金融衍生品的种类包括
远期合约、期货合约、期权、权证、掉期

但实际上,没有人确切地知道这个市场到底有多大。

看起来是不是太多了?
让我们再回头来看一眼比特币吧

【新】珍宝饮食集团的庞大盈利不复见

我们不可以不吃不喝,提供餐饮的餐馆及食档老板也不可以没有我们这群食客。我们是顾客,因此,一个餐饮业务能否成功,就得看我们是否捧场。 为什么?不妨问问那些因为提供难吃食物或服务态度恶劣而在它们的面书网页只获得一粒星评级的餐馆老板便知道。顾客是“最老实的分析师”,他们知道一家餐...